Решение Хабаровского краевого суда от 25 мая 2020 года №3а-62/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2020 года Дело N 3а-62/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.С.Наседкиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Башмаковой И.Г. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта,
установил:
Башмакова И.Г. в административном исковом заявлении оспаривает кадастровую стоимость земельных участков, находящихся по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами N, утвержденную по состоянию на 31.08.2015 года, и просит установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что является собственником этих объектов, и в соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 и пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса РФ имеет право на перерасчет земельного налога в случае, если принятым в период с 01.01.2019 года решением суда изменена кадастровая стоимость земельного участка на основании установления его рыночной стоимости.
Определением суда от 06.04.2020 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация Корсаковского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края.
В судебном заседании административный истец Башмакова И.Г. настаивала на заявленных требованиях, ссылаясь на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении. Просила восстановить срок, установленный законом для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Евсеенко А.В. (доверенность от 21.12.2019 года сроком действия по 31.12.2020 года) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что у административного истца отсутствуют право на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, поскольку положения статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона N 334-ФЗ) предоставляет возможность произвести перерасчет земельного налога за прошедший налоговый период по основаниям, возникшим с 01.01.2019 года, при условии, что в ЕГРН не были внесены результаты новой государственной кадастровой оценки объекта налогообложения. Но приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 (вступил в силу 29.12.2018 года) утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 01.01.2016 года, и сведения об этом 19.12.2019 года внесены сведения в ЕГРН.
Также административный ответчик считает, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р. Анализ содержания отчета дает основание полагать, что при проведении оценки были нарушены требования пункта 14 ФСО N 1, пунктов 5 и 13 ФСО N 3. Сравнение аналогов должно производиться по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевые назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком в качестве аналогов должны учитываться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). По смыслу законодательства об оценочной деятельности объекты-аналоги должны подбираться так, что бы исключать необходимость применять большое количество корректировок. Однако оценщиком подобраны объекты-аналоги, имеющие существенные отличия по такому ценообразующему фактору, как площадь. Информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах наиболее близких по указанному критерию в отчете отсутствует.
Рассчитывая стоимость объектов оценки (таблицы 3.8 и 3.12), оценщик использовал сумму удельного веса только трех объектов аналогов - NN 1, 4 и 6. Удельный вес объектов-аналогов NN 7 и 8 при расчете не учтены. Также в отчете - в разделе 4 и в таблицах 1.2 и 3.13, приведены разные итоговые величины рыночной стоимости объектов оценки. Это позволяет неоднозначно трактовать выводы оценщика и порождает сомнение в достоверности полученных результатов.
В отчете указано, что подбор объектов-аналогов осуществлялся с использованием отчеты N 27-НП-2012, выполненный ОАО "РХК "Земпроект" и N 27-НП-2016, выполненный ООО НПО "ГеоГИС", которыми определялась кадастровая стоимость земельных участков в составе населенных пунктов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2012 года и на 01.01.2016 года (соответственно). Однако скриншоты этих отчетов в приложении к отчету об оценки содержатся не полностью, В частности, отсутствуют скриншоты об объектах, отобранных как аналоги NN 1, 6 и 8. Это свидетельствует о нарушении пункта 11 ФСО N 3.
Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации Корсаковского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, о дате и месте проведения судебного заседания, путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание без их участия.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Представленные суду документы свидетельствуют, что Башмакова И.Г. с 29.07.2013 года владеет на праве собственности двумя земельными участками, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажной застройки, находящихся по адресу: <адрес>, кадастровый номер N (площадь 116 559 кв.м.) и кадастровый номер N (площадь 136 655 кв.м.). Право собственности на оба объекта зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 29.07.2013 года (номер регистрации N); право собственности на настоящее время не прекращено.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Законом Хабаровского края от 28.07.2004 года N 208 "О наделении поселковых, сельских муниципальных образований статусом городского, сельского поселения и об установлении их границ" статусом сельского поселения в Хабаровском муниципальном районе наделено Корсаковское сельское поселение, в состав которого входит с. Краснореченское.
Решением Совета депутатов Корсаковского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 31.10.2014 года N 20 утверждено Положение о местных налогах на территории Корсаковского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, которым введен земельный налог и установлены его ставки.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") утверждена по состоянию на 31.08.2015 года кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером N в размере 37 747 632,15 рублей, с кадастровым номером N в размере 44 255 721,715 рубля. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 02.09.2015 года.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый и шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Башмакова И.Г. является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, поэтому она имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, собственником которых являлся, путем обращения с таким иском в суд.
Довод административного ответчика, что административный истец на день обращения с данным иском в суд - 27.03.2020 года, утратил право оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости, утвержденную по состоянию на 31.08.2015 года, так как по состоянию на 01.01.2016 года утверждена новая кадастровая стоимости этих земельных участков, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2018 года, суд находит несостоятельным и не принимает во внимание.
Как указано в части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (статья 24.12 от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.
Заявляя ходатайство о восстановлении срока для оспаривания кадастровой стоимости, Башмакова И.Г. указала, что с данным административным иском обратилась в суд, поскольку намерена произвести перерасчет земельного налога, подлежащего уплате за 2017 и 2018 календарные годы. Также административный истец сослался на то, что на день обращения в суд с данным иском пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости не истекло.
Подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки. Налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57, пункт 2 статьи 58, пункт 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ).
Статьей 391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года N 334-ФЗ, действующей с 03.08.2018 года) определено, что налоговая база земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1). В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (часть 1.1).
Согласно части 2.1. статьи 52, части 1 статьи 78 Налогового кодекса РФ перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 (транспортный налог) и пунктах 1 и 2 статьи 15 (земельный налог и налог на имущество физических лиц) настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику. Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Часть 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 года N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" определяет, что положения пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.
Исходя из приведенных положений закона, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Письмо ФНС России от 27.11.2018 года N БС-4-21/22899@ "О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019").
Учитывая, что Башмакова И.Г. ранее не оспаривала утвержденную по состоянию на 31.08.2015 года кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, и право на обращение с заявлением о перерасчете сумм ранее исчисленного земельного налога ею не утрачено - прошло менее трех лет со дня, когда этот налог подлежал уплате (срок уплаты земельного налога за 2017 года истек 03.12.2018 года, срок уплаты земельного налога за 2018 года истек 03.12.2019 года), а Башмакова И.Г. имеет недоимку по этому налогу за указанные календарные года, суд, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", считает, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр, и ставшую на день обращения с данным заявлением архивной, так как эта стоимость является для административного истца на эту дату актуальной (с учетом возможности обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчете уплаченного земельного налога). Ходатайство Башмаковой И.Г. о восстановлении срока, установленного законом на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков подлежит удовлетворению.
Довод административного ответчика о том, что приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края", утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, поэтому административный истец утратил право оспаривать архивную кадастровую стоимость объекта налогообложения, суд находит несостоятельным.
Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2018 года, и, исходя из положений Налогового кодекса РФ, подлежат применению для целей налогообложения не ранее 01.01.2019 года. Следовательно, принятие приказа от 21.09.2018 года N 42 не исключает право административного истца обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчёте уже уплаченного земельного налога, исчисленного из кадастровой стоимости объектов налогообложения - земельных участков, которая была утверждена иным актом исполнительного органа субъекта Российской Федерации.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 31.08.2015 года оценщиком ООО "Аукцион27" по заказу Башмаковой И.Г. произведена оценка объектов недвижимости и подготовлен отчет N 002(036)-202 от 20.03.2020 года.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке N 002(036)-202 от 20.03.2020 года, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях.
Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N определялась по состоянию на 31.08.2015 года - на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этих объектов, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения, поскольку в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подхода, и иных методов в рамках сравнительного подхода, в отчете подробно обоснован (страницы 80-86, 97-98, 110-118 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объекты оценки к сегменту - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование ВРИ-2: "Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки", с местом нахождения - Хабаровский муниципальный район Хабаровского края (с.Краснореченское).
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N 7).
В отчете об оценке N 002(036)-2020 от 20.03.2020 года (страницы 88-90) указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-налогов оценщик использовал открытые источники информации за период с 01.01.2014 года по 31.08.2015 года - официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, раздел "Мониторинг рынка недвижимости", раздел "Просмотр сделок и объектов"; официальный сайт КГКУ "Фонд имущества Хабаровского края", раздел "Календарь торгов", раздел ""Земельные участки"; специализированный сайт FarPost.ru. Отбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, вид разрешенного использования.
Оценщиком выявлено 10 объектов-аналогов, имеющих категорию земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования ВРИ-2, находящихся в с. Краснореченское Хабаровского муниципального района, и сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете на страницах 90-101 и в таблице 3.2.
Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода были устранены путем применения корректировок: "на дату сделки", "на масштаб (площадь)". Описание примененных корректировок представлены в отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 99-105, таблицы 3.3 - 3.6).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в пределы доверительного интервала (для земельного участка с кадастровым номером N диапазон стоимости 1 кв.м. от 13,90 рублей до 409 рублей, для земельного участка с кадастровым номером N - от 13,48 руб/кв.м. до 396,95 руб/кв.м.) вошли скорректированные рыночные цены объектов-аналогов NN 1, 4, 6, 7 и 8, которые и были использованы оценщиком для дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки. Объекты-аналоги NN 2, 3, 5, 9 и 10 из расчета стоимости объектов оценки исключены, поскольку стоимость 1 кв.м. у этих объектов либо ниже, либо выше границы доверительного интервала.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость по состоянию на 31.08.2015 года определена: земельного участка с кадастровым номером N - в размере 11 141 874,81 рублей; земельного участка с кадастровым номером N - в размере 12 721 213,95 рублей.
Содержание отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований (оценщик Захарова Е.А. имеет профессиональное образование в сфере "оценка стоимости предприятий (бизнеса)", прошла переподготовку и повышение квалификации по программе "Оценочная деятельность", является членом Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (в реестре с 20.10.2010 года за N 0228), и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Вопреки доводам административного ответчика, различие в площади объектов-аналогов между собой и с объектом оценки было выровнено применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Суд не может согласиться с позицией административного ответчика, что отчет не соответствует требованиям пункта 11 ФСО N 3, поскольку к нему не приложены скриншоты использованных источников, содержащих информацию об объектах-аналогах NN 1, 6 и 8.
Как установлено пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В отчете приведены ссылки на источники информации, которые были использованы оценщиком при подборе объектов-аналогов земельных участков. К отчету приложены скриншоты этих источников. Кроме того, эти источники являются общедоступными, поэтому приобщение копий соответствующих материалов к отчету об оценки является необязательным.
Довод административного ответчика, что оценщиком из расчета удельного веса (руб.) объектов оценки необоснованно исключен удельный вес объектов-аналогов N 7 и 8, свидетельствует о невнимательном изучении содержания отчета. На страницах 107-108 (таблицы,. 8 - 3.12) указано, что из расчета исключены объекты-аналоги NN 2, 3, 5, 9 и 10. Стоимость объектов-аналогов NN 1, 4, 6, 7 и 8 использована при расчете рыночной цены объектов оценки.
Не нашли своего подтверждения и доводы административного ответчика, что содержание отчета позволяет неоднозначно трактовать выводы оценщика и порождает сомнение в достоверности полученных результатов, так как в отчете приведены разные итоговые величины рыночной стоимости объектов оценки.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 8 ФСО N 3 в отчете об оценке, вне зависимости от вида объекта оценки, должны содержаться сведения об основных фактах и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться, в том числе: результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.
На странице 120 и в разделе 4 "Заключение о стоимости" отчета об оценке указана единая итоговая рыночная стоимость объектов оценки: для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 11 141 874,81 рублей, для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 12 721 213,95 рублей. Сведения о рыночной стоимости, содержащиеся в иных разделах отчета, являются сведениями о промежуточных расчетах (возможных, предполагаемых величинах), полученных до проведения окончательной проверки произведенных расчетов.
Представитель административного ответчика не является оценщиком, поэтому его мнение о наиболее правильных результатах при расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, не могут быть признаны допустимым доказательством и приняты судом во внимание, поскольку выражено лицом, не являющимся специалистом в исследуемой области.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельных участков, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов недвижимости лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Поскольку, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года N 334-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и основанием для таких изменений являются решения суда, принятые после 01.01.2019 года, то установленная судом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N действует с 31.08.2015 года (с даты, на которую она была определена) и до 01.01.2019 года (даты действия вновь утвержденной кадастровой стоимости).
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Башмаковой И.Г. об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажной застройки, местонахождение: <адрес>, площадь 116 559 кв.м., кадастровый номер N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31.08.2015 года в размере 11 141 874,81 рублей, на период с 31 августа 2015 года и по 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажной застройки, местонахождение: <адрес>, площадь 136 655 кв.м., кадастровый номер N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31.08.2015 года в размере 12 721 213,95 рублей, на период с 31 августа 2015 года и по 01 января 2019 года.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 27 марта 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка