Дата принятия: 30 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-62/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
РЕШЕНИЕ
от 30 ноября 2020 года Дело N 3а-62/2020
г. Якутск "30" ноября 2020 года
Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Дьяконовой З.С.,
при секретаре Осиповой Е.П.,
с участием административного истца Смирникова Ф.Н.,
представителей административного ответчика Правительства РС(Я) Винокуровой Н.М., Степановой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Смирникова Ф.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
Смирников Ф.Н. обратился с вышеуказанным административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Саха (Якутия) (далее - Управление Росреестра по РС(Я), Правительству Республики Саха (Якутия) (далее - Правительство РС(Я). В обоснование ссылается на то, что он являлся собственником нежилого здания магазина с кадастровым N ..., расположенного по адресу: ...........
Кадастровая стоимость данного здания определена распоряжением Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 г. N 1470, и по состоянию на 01 января 2019 г. установлена в размере .......... руб. Однако согласно отчету об оценке N ... рыночная стоимость нежилого здания на 01 января 2019 г. составляет 3 380 000 руб. Утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость нарушает права и законные интересы административного истца, влечет за собой увеличение размера налога на доходы физического лица, подлежащего уплате административным истцом после продажи здания. В связи с этим просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель Правительства РС(Я) указывает на отсутствие замечаний со стороны сотрудников ГБУ РС(Я) "Центр государственной оценки" к представленным административным истцом отчету и положительному экспертному заключению.
В судебном заседании административный истец просит удовлетворить исковые требования по изложенным в иске основаниям. Указывает, что недвижимость им продана 17 июня 2020 года и до 31 июня 2021 года он обязан заплатить налог с дохода от продажи недвижимого имущества. При этом налог с продажи будет исчисляться от размера кадастровой стоимости недвижимости, поскольку в договоре купли-продажи сумма продажи определена менее кадастровой стоимости.
Представители административного ответчика - Правительства РС(Я) Винокурова Н.М. и Степанова О.Г. не возражают против удовлетворения исковых требований.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в судебное заседание не явился, Управление извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя Управления, учитывая надлежащее извещение указанных лиц о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав административного истца, представителей ответчика Правительства РС(Я), исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Материалами дела подтверждено, что заявитель на основании договора купли-продажи от 14 октября 2016 г. являлся собственником 2-этажного нежилого здания с кадастровым N ..., общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ...........
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 мая 2020 г. кадастровая стоимость здания составляет .......... руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 01 января 2019 г., дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2020 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 14 февраля 2020 г.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена распоряжением Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 г. N 1470-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории РС(Я)". Из приложения N ... к указанному постановлению Правительства РС(Я) N 1470-р следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N ... составляет .......... руб.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость здания должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, которая значительно ниже. Установление кадастровой стоимости в размере .......... руб. влечет увеличение налога на доходы физического лица, подлежащего уплате административным истцом после продажи здания.
Абзацем 4 п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28) предусмотрено, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
Выпиской из ЕГРН от 25 ноября 2020 г. подтверждается, что в настоящее время собственником нежилого здания с кадастровым N ... является Б. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17 июня 2020 г., заключенного между Смирниковым Ф.Н. и Б.
Копия указанного договора административным истцом представлена суду. Согласно договору купли-продажи от 17 июня 2020 г. стоимость здания магазина определена сторонами в размере .......... рублей.
Суд приходит к выводу, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления в отношении него рыночной стоимости.
Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса.
П. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса установлено, что в случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Согласно пункту 2 ст. 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности Смирникова Ф.Н. как бывшего собственника здания, являющегося плательщиком налога, в том числе на доход от продажи объекта недвижимого имущества.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
К числу оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Частью 2 статьи 246 КАС РФ определен перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Так, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, к административному исковому заявлению прикладывается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (пункт 4 части 2 статьи 246 КАС РФ).
Административный истец в обоснование требований представил отчет об оценке N ..., составленный 07 июля 2020 г. оценщиком ООО "********" М., утвержденный директором ООО "********" И.
Согласно представленному отчету N ... рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N ... по состоянию на 01 января 2019 г. составила 3 380 000 руб.
Также заявителем представлено положительное экспертное заключение N ... НПСО "********" от 10 сентября 2020 г. на вышеуказанный отчет, в котором содержатся выводы экспертной организации о соответствии отчета требованиям законодательства, полноте и достоверности проведенных оценщиком расчетов при определении стоимости объекта, отсутствии замечаний по обоснованию и произведенным расчетам.
Как следует из отчета об оценке, оценщик пришел к выводу о том, что по оцениваемому объекту имеется достаточно информации о конструктивно-параметрических характеристиках, следовательно, можно применить метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода. По результатам определения рыночной стоимости нежилого здания без учета земельного участка затратным подходом стоимость составила .......... руб.
Анализ рыночной информации позволил оценщику сделать вывод о том, что исследуемый сегмент рынка недвижимости в г. Якутска (аренда офисно-торговой недвижимости) достаточно развит, имеется возможность отобрать для расчетов репрезентативную выборку объектов сравнения, идентичных или близких по основным ценообразующим факторам с объектом оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости с использованием доходного подхода составила .......... руб., по результатам определения рыночной стоимости сравнительным подходом - .......... руб.
Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществил согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
На основании пункта 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
Согласно отчету для выбора согласованной величины стоимости объекта используется техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных подходов, присваивается "весовой" коэффициент. В итоге, согласно расчетам оценщика, средневзвешенное значение рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию на 01 января 2019 г. округленно равно 3 380 000 руб., в том числе здание без НДС: .......... руб., НДС 20%: .......... руб.
На основании этого административный истец просит установить кадастровую стоимость здания на 01 января 2019 г. в размере его рыночной стоимости равной 3 380 000 руб.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В рассматриваемом случае со стороны Правительства РС(Я) и Управления Росреестра по РС(Я) каких-либо возражений не поступило. В отзыве на административный иск представитель Правительства РС(Я) выражает согласие с представленными заявителем документами.
Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости объекта недвижимости выполнена, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета ООО "********" и опровергнуть выводы оценщика, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки объекта недвижимости его рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из выписки из ЕГРН следует, что дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2020 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Смирникова Ф.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2019 года 2-этажного нежилого здания с кадастровым N ... площадью *** кв.м., расположенного по адресу: .........., равной его рыночной стоимости в размере в размере 3 380 000 (три миллиона триста восемьдесят тысяч) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 09 ноября 2020 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда РС(Я): З.С. Дьяконова
Решение суда принято в окончательной форме "30" ноября 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
