Решение Ярославского областного суда от 25 февраля 2020 года №3а-62/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2020 года Дело N 3а-62/2020
УИД 76OS0000-01-2019-000432-80
Дело N 3а-62\20
Принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 февраля 2020 года гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Инконтракт" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ООО "Инконтракт" просит Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство спортивной базы для <данные изъяты> с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 30 12.2016г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит Обществу на праве аренды. При исчислении арендной платы применяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, которая устанавливалась по состоянию на 30 декабря 2016г. превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца, так как к настоящему времени сохраняется права на перерасчет арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Сокова О.В. административные исковые требования поддержала.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шатилович Т.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, заинтересованное лицо МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", извещенные о времени и месте рассмотрения, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав указанных лиц, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Согласно условиям договора и представленного расчета арендной платы расчет арендной платы осуществляется в соответствии с приведенными нормами Положения о порядке определения размера арендной платы.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
ООО "Инконтракт" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство спортивной базы для <данные изъяты> с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно условиям договора и расчета арендной платы при определении размера арендной платы применяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.
Договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно сообщению ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Ярославского филиала от 20.12.2017г. N 15-08\520\1018 и письменному объяснения, представленном данным учреждением при рассмотрении административного дела земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 30.12.2016г. с видом разрешенного использования - котельные мощностью не более 50 Гкал\ч. кадастровая стоим ость по состоянию на 30.12.2016г. составляла <данные изъяты> руб. Вид разрешенного использования земельного участка был изменен 24.08.2017г., соответственно изменился и размер кадастровой стоимости земельного участка и по состоянию на 24.08.2017г. кадастровая стоимость составляла <данные изъяты> руб.
Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20.12.2017г. размер кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 24.08.2017г. установлен в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Тем самым, оспариваемые результаты кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 30.12.2016г. являются архивными, что не является основанием для вывода об отсутствии права административного истца на пересмотр кадастровой стоимости по состоянию на 30.12.2016г.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 14,15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Вместе с тем в обоснование административных исковых требований административный истец указывает на то, что пересмотр кадастровой стоимости необходим, так как сохраняется право на перерасчет размера арендных платежей.
Как указано, договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГг. Оспариваемые результаты кадастровой оценки применялись при исчислении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГг. до ДД.ММ.ГГГГг., то есть до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости новых результатов кадастровой оценки. У административного истца сохраняется право на перерасчет арендной платы за указанный период. Тем более, что сроки исковой давности для разрешение споров о размере арендных платежей не истекли.
Тем самым, оспариваемые результаты кадастровой оценки сохраняют актуальность для административного истца, в связи с чем имеется основание для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 30.12.2016г.
Кроме того, административный истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГг., которое было возвращено без рассмотрения в связи с внесением новых результатов кадастровой оценки.
Возвращение заявления не свидетельствует об утрате его права на обращение в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при условии сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения.
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена Ярославским филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 30.12.2016г.
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" от 27 декабря 2016 года N 11378/17 оценки рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 30.12.2016г, составляет <данные изъяты> руб.
Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
В отчете содержатся суждения о мотивах выбора объектов-аналогов. Данные мотивы не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки, согласуются с требованиями пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости". В отчете использована выборка земельных участков, объявления о реализации которых содержат однозначную и достаточную информацию, позволяющую их идентифицировать.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "Ярэксперт" - в судебном заседании поддержала выводы, изложенные в отчете, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Сопоставление показаний свидетеля с материалами дела, включая содержание отчета и дополнительно представленные материалы, позволяют прийти к выводу о том, что оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут быть приняты во внимание, так как не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете.
Замечания департамента сводятся к тому, что оценщик использовал не всю доступную ему информацию об объектах, которые могли быть использованы в качестве аналогов, необоснованно отказался от использования в расчетах земельного участка, расположенного на <адрес>.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимости, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Согласно пункту 25 ФСО N 7 при оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В отчете приведено описание выбранных оценщиком методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Согласно п\п "б" п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Оценщиком проанализировано и использовано достаточное количество объектов-аналогов, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки.
В отчете изложены правила отбора аналогов, указаны основные критерии отбора аналогов: местоположение, вид разрешенного использования, категория земли и др.
Отказ в использовании при расчете рыночной стоимости земельного участка объекта, расположенного на <адрес>, в отчете мотивирован (отсутствие даты публикации, выводы оценщика в этой части согласуются с требования п. 1 ФСО N 3.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Инконтракт" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство спортивной базы для <данные изъяты> с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 30 12.2016г. на период с 30.12.2016г. по 23.08.2017г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. на период с 30.12.2016г. по 23.08.2017г.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29.12.2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка