Решение Хабаровского краевого суда от 19 апреля 2019 года №3а-62/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 апреля 2019 года Дело N 3а-62/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.А.Афанасьевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ивченко С.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Ивченко С.В. в административном исковом заявление просил установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации складских помещений, площадь 17 980,00 кв.м., находившегося по адресу<адрес>, кадастровый N, в размере его рыночной стоимости 6 922 300,00 рублям по состоянию на 07.11.2014 года. Свои требования он обосновал тем, что в период с 29.12.2015 года по 18.11.2016 года владел этим объектом недвижимости на праве собственности, право собственности прекращено в связи с перераспределением земельного участка. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 и пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса РФ он имеет право на перерасчет земельного налога в случае, если принятым после 01.01.2019 года решением суда изменена кадастровая стоимость земельного участка на основании установления его рыночной стоимости.
Определением суда от 25.02.2019 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация сельского поселения "Село Ильинка" Хабаровского муниципального района Хабаровского края.
Административный истец Ивченко С.В. в судебное заседание не явился, об отложение слушания дела не просил, о причине неявки не сообщил. Учитывая, что он был извещен о времени и месте проведения судебного заседания, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, суд посчитал возможным провести судебное заседание в его отсутствие.
Представитель административного истца адвокат Бухтиярова Е.Н. (полномочия подтверждены ордером N 025 от 09.01.2019 года и доверенностью от 04.02.2019 года сроком действия десять лет), в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Маслаков А.И. (доверенность от 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2021 года) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что у административного истца отсутствуют правовые основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, поскольку положения статьи 403 Налогового кодекса РФ, в редакции Федерального закона N 334-ФЗ, предоставляет возможность произвести перерасчет земельного налога за прошедший налоговый период по основаниям, возникшим с 01.01.2019 года, при условии, что в ЕГРН не были внесены результаты новой государственной кадастровой оценки объекта налогообложения. Но приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 (вступил в силу 29.12.2018 года) утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года, и чем 17.12.2018 года внесены сведения в ЕГРН.
Также административный ответчик считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р определяют, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевые назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком в качестве аналогов должны учитываться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). По смыслу законодательства об оценочной деятельности объекты-аналоги должны подбираться так, что бы исключать необходимость применять большое количество корректировок. Однако оценщиком подобрано четыре объекта-аналога, два из которых имеют существенно отличаются от объекта оценки по площади. А в отчете информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах наиболее близких по указанному критерию отсутствует. Поэтому административный ответчик считает, что в качестве аналогов выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, которые определяют их цену, что свидетельствует о нарушении требований ФСО N 7. Так же оценщиком не учтены такие стоимостные факторы, как: транспортная доступность, наличие инфраструктуры, физические характеристики объекта (свойства земельного участка), и отказ от их применения не обоснован.
Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации сельского поселения "Село Ильинка" Хабаровского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание без их участия.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО1, и исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Ивченко С.В. с 29.12.2015 года владел на праве собственности земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации складских помещений, находящимся по адресу: <адрес>, площадь 17 980 кв.м., кадастровый N. Право собственности на этот объект прекращено 16.11.2016 года в связи с его перераспределением. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 29.12.2015 года (номер регистрации N), прекращение права собственности зарегистрировано 16.11.2016 года. Объект недвижимости 18.11.2016 года снят с государственного кадастрового учета.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Решением Совета депутатов сельского поселения "Село Ильинка" Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 25.11.2010 года N 26/68 на территории муниципального образования введен земельный налог.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером N по состоянию на 07.11.2014 года в размере 27 651 981,40 рубля. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26.03.2015 года.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый и шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Ивченко С.В. является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, собственником которого являлся, путем обращения с таким иском в суд.
Довод административного ответчика о том, что административный истец на день обращения с данным иском в суд - 21.02.2019 года, утратил право оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную по состоянию на 07.11.2014 года, так как утверждена новая кадастровая стоимости этого объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2016 года, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2018 года, суд находит несостоятельным и не принимает во внимание.
Как указано в части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.
Обращаясь с данным административным иском в суд Ивченко С.В. обосновал необходимостью произвести перерасчет земельного налога, уплаченного им за 2006 календарный год. На день его обращения в суд с данным иском пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости не истекло.
Подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки. Налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57, пункт 2 статьи 58, пункт 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ).
Статьей 391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года N 334-ФЗ) определено, что налоговая база земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1). В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (часть 1.1).
Согласно части 2.1. статьи 52, части 1 статьи 78 Налогового кодекса РФ перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 (транспортный налог) и пунктах 1 и 2 статьи 15 (земельный налог и налог на имущество физических лиц) настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику. Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Часть 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 года N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" определяет, что положения пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.
Исходя из приведенных положений закона, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года, и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Письмо ФНС России от 27.11.2018 года N БС-4-21/22899@ "О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019").
Учитывая, что Ивченко С.В. ранее не оспаривал установленную на 07.11.2014 год кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, и право на обращение с заявлением о перерасчете сумм ранее исчисленного земельного налога им не утрачено (с момента уплаты земельного налога за 2016 года прошло менее трех лет), суд, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", считает, что он вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр, и ставшую на день обращения с данным заявлением архивной, так как она является для него на эту дату актуальной.
Довод административного ответчика о том, что приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края", утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, поэтому административный истец утратил право оспаривать архивную кадастровую стоимость объекта налогообложения, суд находит несостоятельным.
Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости земельных участков, исходя из положений Налогового кодекса РФ, подлежат применению для целей налогообложения не ранее 01.01.2019 года. В соответствие с соглашением о перераспределении земельных участков, заключенном 03.11.2016 года между администрацией сельского поселения "Село Ильинка" Хабаровского муниципального района Хабаровского края и Ивченко С.В., земельный участок площадью 17 980 кв.м. с кадастровым номером N и земельный участок площадью 6 240 кв.м. с условным номером N соединены в единый земельный участок площадью 24 220 кв.м. с кадастровым номером N. В связи с этим земельный участок с кадастровым номером N снят 18.11.2016 года с кадастрового учета, и на кадастровый учет поставлен образованный в результате соединения иной земельный участок. Следовательно, после 18.11.2016 года проводить государственную кадастровую оценку земельного участка с кадастровым номером N, для целей налогообложения, невозможно в виду отсутствия на кадастровом учете такого объекта.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 07.11.2014 года оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" по заказу Ивченко И.В. проведена его оценка и подготовлен отчет от 08.10.2018 года N 727/4-18.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке от 08.10.2018 N 727/4-18, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
В отчете об оценке от 08.10.2018 N 727/4-18, составленным оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" ФИО1, указано, что рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 07.11.2014 года. На эту же дату определена и кадастровая стоимость земельного участка. Значит в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, поскольку в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подхода, и иных методов в рамках сравнительного подхода, в отчете подробно обоснован (страницы 34-36, 46-47 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчете об оценке от 08.10.2018 год N 727/4-18 (страницы 35-47) указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-налогов оценщик использовал открытые источники информации за период с 01.10.2014 года по 07.11.2014 года - журнал "Вся недвижимость Хабаровска" в период с 01.10.2014г по 07.10.2014г, Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru).
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации складских помещений; находится в муниципальном районе Хабаровского края
Отбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, вид разрешенного использования, права на землю, транспортная доступность, площадь.
Оценщиком выявлено 4 прямых объектов-аналогов, имеющих категорию земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под производственно-складскую застройку, и сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете на страницах 36-39 и в таблице 16.1.
Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода были устранены путем применения корректировок: "на уторговывание", "на местоположение", "на площадь". Описание примененных корректировок представлены в отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 43-45, таблицы 16.2, 16.3, 16.4).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в пределы доверительного интервала (диапазон от 162 руб./кв.м. до 586 руб./кв.м.) вышли скорректированные рыночные цены всех объектов-аналогов, которые и были использованы оценщиком для дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость по состоянию на 07.11.2014 года земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 5 883 955 рублей.
Вопреки доводам административного ответчика, различие в площади объектов-аналогов между собой и с объектом оценки было скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Содержание отчета также опровергает довод административного ответчика о том, что не устранены различия объектов-аналогов и объекта-оценки в транспортной доступности, наличия инфраструктуры.
Оценщиком произведена корректировка "на местоположение" (страница 43 отчета), при расчете которой учитывались, в том числе, и такие показатели, как: транспортная доступность района, в котором находятся земельные участки, его близость или отдаленность от дорог (автомагистралей), развитость инфраструктуры это района.
По мнению административного ответчика, оценщику надлежало применить корректировки "на дату продажи/предложения", "на вид права", "на условия продажи", "на категорию земель", "на назначение земельного участка". Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.
В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Пункт 14 ФСО N1 предусматривает, что в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Пункт 22 ФСО N 7 определяет, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В отчете оценщик обосновал отказ от применения корректировок "на дату продажи/предложения", "на вид права", "на условия продажи", "на категорию земель", "на назначение земельного участка" тем, что объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по этим параметрам.
Представитель административного ответчика не является оценщиком, поэтому его мнение о необходимости применения тех или иных корректировок при расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, не могут быть признаны допустимым доказательством и приняты судом во внимание, поскольку выражено лицом, не являющимся специалистом в исследуемой области.
Содержание отчета об оценке 08.10.2018 года N 727/4-18 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Довод административного ответчика о том, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года N 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.
Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года N 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года N 765 признано недействующим.
В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона "Об оценочной детальности в Российской Федерации" разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности - Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.
Содержание отчета свидетельствует, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик руководствовался положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки - ФСО N1, ФСО N3 и ФСО N 7.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Поскольку, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года N 334-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и основанием для таких изменений являются решения суда, принятые после 01.01.2019 года, то установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:17:0301201:428 действует с 07.11.2014 года (даты, на которую она была определена) и до 18.11.2016 года (даты снятия объекта с кадастрового учета).
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Ивченко С.В. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации складских помещений, адрес нахождения: <адрес>, площадь 17 980 кв.м., кадастровый N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.11.2014 года в размере 6 922 300 рублей, на период с 07 ноября 2014 года и по 18 ноября 2016 года.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 21 февраля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 22 апреля 2019 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка