Решение Иркутского областного суда от 02 июля 2018 года №3а-62/2018

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 июля 2018 года Дело N 3а-62/2018
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Матрозе Л.Ю.,
с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью "Каптенармус" Аббас Норы Акел,
представителя административного ответчика Администрации Ангарского городского округа Белоуса Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-62/2018 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Каптенармус" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, Администрации Ангарского городского округа, заинтересованные лица Акционерное общество Производственная компания "Дитэко", конкурсный управляющий Тимашков Виктор Анатольевич, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование административных исковых требований указано, что Общество с ограниченной ответственностью "Каптенармус" является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 216 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, объекты предпринимательской деятельности, местоположение: "адрес изъят".
Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, и составляет 268 557 120 рублей.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, 22 декабря 2017 года Общество с ограниченной ответственностью "Каптенармус" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив отчет от 20 декабря 2017 года N 1190ИН/2017, составленный ООО "Н." об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 42 984 000 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 18 января 2018 года N 1.13 заявление Общества с ограниченной ответственностью "Каптенармус" по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и положениям Федеральных стандартов оценки.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 216 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, объекты предпринимательской деятельности, местоположение: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в размере 42 984 000 рублей по состоянию на 22 октября 2014 года.
Административное исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд 9 февраля 2018 года (л.д. 9 том 1).
Определением судьи Иркутского областного суда от 12 февраля 2018 года административное исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено административное дело (л.д.1 том 1).
Определениями судьи Иркутского областного суда от 16 марта 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Акционерное общество Производственная компания "Дитэко" и конкурсный управляющий Тимашков Виктор Анатольевич, по делу проведена подготовка ( л.д. 53-58 том 1).
Определением Иркутского областного суда от 12 апреля 2018 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено (л.д. 105-109 том 1).
Определением Иркутского областного суда от 2 июля 2018 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.
В судебном заседании представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью "Каптенармус" Аббас Нора Акел согласилась с заключением судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 45 792 000 рублей.
В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области Рябинина А.В. не явилась, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д. 158, 159 том 1).
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области Кругляк В.С., Управления Росреестра по Иркутской области Полодухина О.Е. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей филиала ФКП "Росреестра" по Иркутской области, Управления Росреестра по Иркутской области (л.д. 122-124, 132, 133 том 1).
Представитель Администрации Ангарского городского округа Белоус Д.С. в судебном заседание согласился с рыночной стоимостью земельного участка, определенной судебным экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы.
Представитель Акционерного общества Производственная компания "Дитэко" в судебное заседание не явился, направленная в его адрес корреспонденции возвращена по истечении срока хранения.
Представитель конкурсного управляющего Тимашкова В.А. - Рыбаченок Ю.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, в представленном ранее отзыве на исковое заявление указала, что Арбитражным судом Иркутской области в рамках рассмотрения дела о банкротстве Акционерного общества Производственная компания "Дитэко" оспаривается сделка по продаже земельного участка с кадастровым "номер изъят" между Акционерным обществом Производственная компания "Дитэко" и М. а также все последующие сделки, в том числе и сделка с Обществом с ограниченной ответственностью "Каптенармус".
Определением Иркутского областного суда от 12 апреля 2018 года отказано в приостановлении производства по административному делу N 3а-62/2018 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" до рассмотрения Арбитражным судом Иркутской области заявления конкурсного управляющего АО ПК "Дитэко" о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка в рамках дела N А19-15388/2015, поскольку судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 22 октября 2014 года, то есть на иную дату, чем определилАрбитражный суд Иркутской области в рамках рассмотрения дела об оспаривании сделок купли-продажи земельных участков и определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 2 ноября 2015 года (л.д.88, 103-104 том 2).
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.
Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов административного дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 216 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, объекты предпринимательской деятельности, местоположение: "адрес изъят".
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, от 8 июня 2015 года N 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ, от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ, от 3 июля 2016 года NN 360-ФЗ и 361-ФЗ, от 29 июля 2017 N 274-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании статьи 24.14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года N 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года N 293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N 75 и от 12 августа 2013 года N 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "ФиннГрупп" по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года N 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп" проведена работа по государственной кадастровой оценке земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельного участка в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельного участка составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года N 2004-13 по состоянию на 1 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года N 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (в редакции постановлений Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, от 26 августа 2015 года N 422-пп, от 11 января 2016 года N 4-пп, от 19 сентября 2016 года N 588-пп, от 12 декабря 2016 года N 781-пп, от 21 апреля 2017 года N 270-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, в редакции последующих изменений, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО N 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО N 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
Общество с ограниченной ответственностью "Каптенармус" является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 216 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, объекты предпринимательской деятельности, местоположение: "адрес изъят".
Эти обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи земельного участка от 6 декабря 2016 года N КП-94-н/2016, заключенным между ООО "Т." и Обществом с ограниченной ответственностью "Каптенармус" (л.д. 27-29 том 1), данными Единого государственного реестра недвижимости от 4 декабря 2017 года, содержащего сведения о государственной регистрации права собственности правообладателя Общества с ограниченной ответственностью "Каптенармус" от 20 декабря 2016 года "номер изъят" (л.д. 23-25).
Таким образом, Общество с ограниченной ответственностью "Каптенармус" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.
Земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 26 августа 1982 года. Сведения о ранее учтенном земельном участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 ноября 2007 года со следующими характеристиками: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для подсобного сельского хозяйства.
26 марта 2014 года изменена категория земель для данного земельного участка на земли населенных пунктов. 14 октября 2014 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении разрешенного использования земельного участка на объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, объекты предпринимательской деятельности. Земельный участок отнесен к пятой группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 22 октября 2014 года (дата составления акта определения кадастровой стоимости л.д.130 том 1) на основании Приложения N 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, в размере 268 557 120 рублей и в соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка", что подтверждается информацией Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, актом определения кадастровой стоимости (л.д. 26, 122-124, 130, 132-133 том 1, 1-3 том 2).
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки земельного участка ООО "Каптенармус" заключен договор об оказании услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка от 1 декабря 2017 года N 1190ИН/2017 с ООО "Н."
Согласно отчету об оценке от 20 декабря 2017 года N 1190ИН/2017, составленным ООО "Н." по состоянию на 22 октября 2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 42 984 000 рублей.
Первоначально административный истец 22 декабря 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив указанный отчет. Решением данной Комиссии от 18 января 2018 года N 1.13 заявление ООО "Каптенармус" отклонено ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (л.д.135 том 1).
Оценивая данное решение Комиссии, суд считает, что оно подтверждает то обстоятельство, что рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком неверно, учитывая, что в состав данной комиссии входят специалисты в области оценочной деятельности.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Омск-Имущество" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" от 01 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ с последующими изменениями "О государственной регистрации недвижимости".
В целях определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 22 октября 2014 года, на дату изменения его качественных характеристик - категории земель и вида разрешенного использования, на основании определения Иркутского областного суда от 12 апреля 2018 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят".
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки"), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в редакции от 6 декабря 2016 года N 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (22 октября 2014 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельного участка.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг "Публичная кадастровая карта", из которой видно, что он расположен в "адрес изъят".
Экспертом исследован рынок недвижимости города Ангарска и Ангарского городского округа, определен сегмент рынка - рынок земельных участков коммерческого назначения, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.
Экспертом в качестве четырех объектов-аналогов выбраны земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектами исследования расположенные в городе Ангарске и поселке Мегет, расположенном на территории Ангарского городского округа.
Эксперт исходил из фактического использования земельного участка, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковые виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.
Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.
Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.
Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объектам-аналогам N 1 и N 2 в размере 0,89%, N 3 в размере 4,92%, N 4 не применялась, так как разница между датой публикации сведений о данном аналоге и датой оценки составляет один месяц.
Эксперт применил корректировку на местоположение объектов-аналогов N 1, N 2 и N 3, так как они расположены в городе Ангарске, но не применил корректировку для объекта-аналога N 4, поскольку он расположен в непосредственной близости от объект оценки.
Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного участка для объекта-аналога N 1 - минус 25,36%, для объекта-аналога N 2 - минус 33,85%, для объекта-аналога N 3 - минус 32,93%, для объекта-аналога N 4 - минус 39,47%.
Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере -14% для всех объектов-аналогов.
Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке. Местоположение аналогов и оцениваемого земельного участка сопоставимо, магистральные инженерно-технические сети расположены на границе участков, технические условия подключения сопоставимы.
Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице 12 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 22 октября 2014 года в размере 45 792 000 рублей.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.
Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 22 октября 2014 года - дату изменения качественных характеристик земельного участка - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 216 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, объекты предпринимательской деятельности, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 22 октября 2014 года, равной рыночной стоимости в размере 45 792 000 (сорок пять миллионов семьсот девяносто две тысячи) рублей в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворив административные исковые требования частично.
Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 22 декабря 2017 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в редакции Федерального закона от 31 декабря 2017 N 507-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Каптенармус" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 216 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, объекты предпринимательской деятельности, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 22 октября 2014 года, равной рыночной стоимости в размере 45 792 000 (сорок пять миллионов семьсот девяносто две тысячи) рублей, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.
Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 22 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий судья М.А. Ткачук
Мотивированное решение изготовлено 3 июля 2018 года.
Судья М.А. Ткачук


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка