Решение Хабаровского краевого суда от 09 февраля 2016 года №3а-6/2016

 
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 09 февраля 2016 года Дело N 3а-6/2016
г. Хабаровск 09 февраля 2016 года
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Козаченко Е.А., с участием представителя административного истца Паниной Л.Р., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Ширяевой А.В., представителя заинтересованного лица Администрации г. Комсомольска-на-Амуре Мищенко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ковалевой Н.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Ковалева Н.В., зарегистрированная с 14.05.2004г. в качестве индивидуального предпринимателя, обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 645 кв.м, расположенного по < адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере < данные изъяты>.
В качестве заинтересованного лица административный истец указала Администрацию г. Комсомольска-на-Амуре, являющуюся арендодателем земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что на основании постановления Администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 28.01.2014г. № 258-па и договора аренды от 27.02.2014г. является арендатором данного земельного участка. С 01.01.2015г. действует кадастровая стоимость земельного участка, определенная в размере < данные изъяты>. по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «Оценка-партнер», подтвержденным экспертным заключением «Некоммерческое партнерство оценщиков «Экспертный совет», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. определена в размере < данные изъяты>.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ), вступившего в силу с 15.09.2015, настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающим из административных и иных публичных правоотношений и подлежит рассмотрению в порядке главы 25 КАС РФ.
В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие административного истца Ковалевой Е.В., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Панина Л.Р. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Ширяева А.В. заявленные требования не признала по тем основаниям, что представленный Отчет об оценке не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. При оценке были использованы утратившие силу на момент составления Отчета федеральные стандарты оценки. Отчет об оценке и экспертное заключение выполнены на земельный участок, расположенный по < адрес>. Земельный участок по указанному адресу имеет кадастровый номер №. Согласно кадастровому паспорту объекта оценки, договору аренды земельный участок с кадастровым номером № расположен по < адрес>. Оценщиком установлено, что земельный участок имеет вид разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5). Объекты-аналоги имеют отличные от параметров объекта оценки характеристики. Документы, содержащие сведения, подтверждающие индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения, в отчете отсутствуют.
Представитель администрации г. Комсомольска-на-Амуре Мищенко А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Ковалева Н.В. не является лицом, имеющим право оспорить кадастровую стоимость земельного участка, поскольку не имеет права преимущественной покупки данного земельного участка, занятого временными сооружениями. Представленный Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства и не подтверждает действительную рыночную стоимость земельного участка. Расчеты, выполненные оценщиком, при их проверке не приводят к аналогичным результатам. В Отчете допущены противоречия и арифметические ошибки.
Из письменного отзыва представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление считает себя ненадлежащим ответчиком по делу. Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. и может быть изменена только по решению суда. Возражений по размеру рыночной стоимости земельного участка, определенной административным истцом, отзыв не содержит.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 28.01.2014г. № 258-па и договора аренды от 27.02.2014г. Ковалева Н.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 645 кв. м, расположенного по < адрес>, относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок, с целью хранения и складирования товаров (временного сооружения).
На кадастровый учет земельный участок поставлен 20.12.2010г.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г., составляет 6 886 178, 15 руб., определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».
Из договора аренды следует, что арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 5).
Поскольку Ковалева Н.В. является арендатором земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в силу вышеизложенных норм она имеет право обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
В указанной части доводы представителя администрации г. Комсомольска-на-Амуре основаны на неправильном толковании вышеприведенных норм материального права.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке земельного участка №, составленный оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНР» ФИО1 05.11.2015г. на основании договора от 26.09.2015г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет < данные изъяты>.
Из показаний допрошенной в судебном заседании оценщика ФИО1 следует, что при проведении оценки ею были применены федеральные стандарты оценки, действующие на момент заключения договора оценки и составления задания на оценку. Поскольку < адрес> является достаточно протяженной, для определения местоположения земельного участка она указала < адрес> - по адресу смежного земельного участка с кадастровым номером №, с которым спорный земельный участок огорожен одним забором. В связи с тем, что оценка земельного участка выполнялась для целей оспаривания кадастровой стоимости, вид разрешенного использования земельного участка ею определялся в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр, которым все земельные участки поселений были разделены на 17 видов разрешенного использования. При определении удельного показателя кадастровой стоимости объекта оценки (УПКС) ею получено значение 2 603, 47 руб./кв.м, которое равно среднему значению УПКС для ВРИ-5 - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» по кадастровому кварталу №, в связи с чем вид разрешенного использования объекта оценки был ею определен ВРИ-5. В качестве потенциальных аналогов ею рассматривались земельные участки, соответствующие этому же виду разрешенного использования. При определении видов разрешенного использования объектов-аналогов ею использовались данные приведенных в Отчете источников, данные сайта «Публичная кадастровая карта», средние значения УПКС земельных участков. В результате было выбрано 5 объектов-аналогов, вид разрешенного использования которых был определен аналогичным объекту оценки. В таблице 16 Отчета допущена техническая ошибка, устраненная в таблице 18, данные которой использовались при проведении оценки.
Из Отчета следует, что при проведении оценки земельного участка были использованы следующие стандарты: Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 254; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 255; Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведения оценки (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 256; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. № 611; Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», утв. Советом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (протокол № 4/2010 от 31 августа 2010 года.
На соответствие указанным стандартам Отчет проверен экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».
Указанные федеральные стандарты ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3 утратили силу с 29.09.2015г. на основании приказа Министерства экономического развития РФ от 10.07.2015г. № 467. С 29.05.2015г. вступили в силу федеральные стандарты, утвержденные приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 297 (ФСО № 1), № 298 (ФСО № 2), № 299 (ФСО № 3).Доводы представителя Правительства Хабаровского края о необходимости применения при составлении Отчета об оценке федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) вступивших в силу с 29.09.2015г., суд считает не обоснованными.
Как следует из материалов дела, Договор на оценку земельного участка № заключен 26.09.2015 года.
В соответствии с пунктом 16 ФСО № 1, утв. приказом Минэкономразвития от 20.07.2007г. № 256, проведение оценки включает в себя, в том числе, заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Аналогичная норма содержится в пункте 23 ФСО № 1, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 297.
В соответствии со статьей 10 Закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки должен содержать, в том числе, указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.
На момент заключения Договора на проведение оценки федеральные стандарты оценки, вступившие в силу с 29.09.2015 года, не действовали и не могли быть указаны Оценщиком, как подлежащие применению при оценке земельного участка, которая проводится в соответствии с заданием на оценку.
Из изложенного следует, что применение оценщиком федеральных стандартов оценки, действующих на момент заключения договора оценки, является правомерным. Судом проверка Отчета также проведена на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и указанным федеральным стандартам оценки.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).
Оценив в порядке статьи 84 КАС РФ отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Указание в Отчете местоположения земельного участка, как < адрес> вместо < адрес> (как это указано в кадастровом паспорте и договоре аренды), по мнению суда не повлияло на размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку спорный земельный участок является смежным с земельным участком, расположенным по указанному адресу. Кадастровый номер земельного участка, являющийся в соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221 «О государственном кадастре недвижимости» идентификационным признаком земельного участка, указан в Отчете верно.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности).
Оценщиком произведен расчет стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого применен метод прямого сравнения, с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.
В качестве источника информации для поиска и подбора аналогов оценщик использовал официальный сайт органов местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmsciti.ru/) и официальный сайт Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal).
В расчете использовано 5 объектов-аналогов с датой совершения сделки январь - август 2011 года. За единицу сравнения принята стоимость 1 кв. м. В качестве основных ценообразующих факторов Оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположения; назначение участка; размер площади земельного участка.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. № 611, при выявлении различий объекта-аналога с объектом оценки по ценообразующим факторам цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Корректировка на условия продажи оценщиком не выполнена, поскольку в качестве потенциальных аналогов использована информация о состоявшихся сделках.
Корректировка на рыночные условия не выполнена, т.к. период совершения сделок максимально приближен к дате оценки.
Корректировка на права на землю не выполнена, т.к. все объекты-аналоги находились в собственности продавца.
Корректировка на назначение земельного участка не выполнена, т.к. вид разрешенного использования объектов-аналогов идентичен объекту оценки (ВРИ-5).
При проведении расчета корректировка на размер площади оценщик пришел к выводу, что коэффициенты детерминации показывают отсутствие зависимости между площадью объекта и стоимостью 1 кв. м земельного участка, в связи с чем, корректировка не выполнена.
Оценщиком применена корректировка на местоположение, мультипликатор местоположения составил 0, 73 (расчет приведен).
После проверки вариации по отобранным аналогам рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. определена в размере 753 534, 05 руб.
Доводы представителя Правительства Хабаровского края о то, что в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки, имеющие другой вид разрешенного использования, опровергается информацией, изложенной в Отчете.
Из Отчета следует, что вид разрешенного использования объекта оценки Оценщиком определен в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», которым все земельные участки поселений были разделены на 17 видов разрешенного использования. Исходя из вида разрешенного использования объекта оценки по документам, удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) объекта оценки, вид разрешенного использования для объекта оценки определен ВИР-5 «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», что, по мнению суда является обоснованным.
Вид разрешенного использования объектов-аналогов оценщиком также определен «ВИР-5», исходя из вида разрешенного использования, указанного в информации о состоявшихся сделках, УПКС земельных участков, данных сайта «Публичная кадастровая карта».
При проверке Отчета установлена, что действительно, в таблице 16 Отчета допущена техническая ошибка, которая устранена в таблице 18, данные которой использовались при проведении оценки.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности НР «СРОО «Экспертный совет»; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 753 534, 05 руб. подтверждена.
Обстоятельства, на которые ссылаются представитель Правительства Хабаровского края, Администрация г. Комсомольска-на-Амуре без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Судом были разъяснены лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, в том числе право представить доказательства относительно рыночной стоимости земельного участка.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной Ковалевой Н.В. рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.
В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку иного размера рыночной стоимости земельного участка в судебном заседании не установлено, определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка судом признается достоверной.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Ковалевой Н.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2645 кв.м, расположенного по < адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном < данные изъяты> по состоянию на 01 января 2012 года на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 12 февраля 2016 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка