Решение Саратовского областного суда от 24 июля 2019 года №3а-617/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 июля 2019 года Дело N 3а-617/2019
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Чермашенцевой Е.В.
с участием представителя административного истца Миронова Р.В., представителя государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки" Симакиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Богатырева Ильяса Багаудиновича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "город Саратов", комитет по управлению имуществом муниципального образования "город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
установил:
Богатырев И.Б. обратился в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельных участков:
- площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 1 января 2018 года;
- площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> и с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" размер арендной платы исчисляется из коэффициента в процентом отношении от кадастровой стоимости для земельных участков данного вида разрешенного использования.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере <данные изъяты>77 руб. и с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере <данные изъяты> руб.
Вместе с тем рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> и с кадастровым номером <данные изъяты> согласно отчетам об оценке от 11 марта 2019 года N 170\2 и N 170\1, составленным ООО "<данные изъяты>", определена соответственно в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость.
В отзывах на административное исковое заявление представители Управления Росреестра по Саратовской области, государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области против удовлетворения административного искового требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не возражали.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить административные исковые требования, представитель государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки" не возражал против удовлетворения заявленных требований, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Земельные участки, расположенные по адресу: <данные изъяты> земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м принадлежат административному истцу на праве аренды на основании договоров аренды земельных участков от 20 октября 2010 года со сроком действия до 2059 года, договоров замены стороны в обязательстве от 19 ноября 2014 года и 25 декабря 2018 года.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" с 09 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере <данные изъяты> руб. и с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере <данные изъяты> руб.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчеты об оценке от 11 марта 2019 года N 170\2 и N 170\1, составленные ООО "<данные изъяты>", которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб. и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость нежилого здания, определенную оценщиком.
Оценщик ООО ""<данные изъяты>" <данные изъяты>, составивший отчеты, является членом саморегулируемой общероссийской общественной организации "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 12 октября 2016 года, ответственность его застрахована в СПАО "<данные изъяты>", оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 07 ноября 2017 года N 20.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты>. подтвердил правильность содержащихся выводов в отчете, обосновал выбор аналогов, указал на то, что смежные, равноценные земельные участки с земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> имеют стоимость, приближенную к рыночной.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: права, местоположение, площадь, условия финансирования, разрешенное использование, общая площадь, транспортная доступность, доступные коммуникации, улучшения на земельном участке.
Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в Ленинском районе и районе аэропорта города Саратова.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применена поправка на передаваемые права, на условия рынка, на площадь. Отказ от других корректировок оценщиком мотивированно обосновал.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Богатырева Ильяса Багаудиновича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "город Саратов", комитет по управлению имуществом муниципального образования "город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.
Датой подачи заявления считать 19 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка