Решение Ростовского областного суда от 24 октября 2017 года №3а-617/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 24 октября 2017 года Дело N 3а-617/2017
 
Именем Российской Федерации
24 октября 2017 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Найденовой З.В.,
с участием представителя Нещерета С.В. Богатырева С.Г., представителя Правительства Ростовской области Шанько Е.В., представителя Администрации г. Ростова-на-Дону Пятницкого Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Нещерета Сергея Васильевича к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону - об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Нещерет С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 23 216 947, 41 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика, которая составляет 9 310 000 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Нещерет С.В., надлежаще извещённый о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие.
Представитель административного истца Богатырев С.Г. В судебном заседании заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить. С выводами проведённой по делу судебной экспертизы не согласился, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Представитель Правительства Ростовской области Шанько Е.В. право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости и установление её в размере рыночной не оспаривала, полагала возможным удовлетворение заявления на основании выводов эксперта, доводы возражений на административное исковое заявление относительно недостоверности отчёта об оценке поддержала.
В ранее поданных письменных возражениях Правительство Ростовской области ссылалось на то, что отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности, положениям федеральных стандартов оценки, содержит противоречивые и недостоверные сведения и не может быть положен в основу доказательственной базы по делу. Так, по мнению Правительства Ростовской области, оценщик, в нарушение пункта 22а ФСО № 7, подобрал недостаточное количество объектов-аналогов; необоснованно применил корректировку на торг, соответствующую неактивному рынку; некорректно использовал при определении стоимости земельного участка объект-аналог № 1, поскольку из объявления о его продаже не усматривается единица изменения площади, что повлекло неправильное применение корректировки на площадь; не исследовал транспортную доступность исследуемого объекта и объектов-аналогов, в то время как инфраструктура в значительной степени влияет на стоимость земельных участков.
Представитель Администрации города Ростова-на-Дону Пятницкий Е.Н. возражал против установления рыночной стоимости земельного участка на основании отчёта об оценке, указав, что оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, полагал возможным удовлетворение административных исковых требований на основании экспертного заключения.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации базы отдыха «Берёзка», площадью 9 578 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является собственностью Нещерета С.В. (т. 1 л.д. 12, 13 - 15).
Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 10 ноября 2006 года (т. 1 л.д. 13 - 15).
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 23 216 947, 41 руб. (т. 1 л.д. 16).
Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
Согласно заключению оценщика ООО «Аудиторско-оценочная Компания «Актив-Аудит» ФИО от 19 июля 2017 года № 19/07/17 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 9 310 000 руб. (т. 1 л.д. 17 - 118).
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности указанного отчёта (т. 1 л.д. 134 - 136), а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (т. 1 л.д. 134 - 136, 138 - 141, 142 - 144).
Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО от 11 сентября 2017 года № 430-Э/2017, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 21 014 000 руб. (т. 2 л.д. 6 - 119).
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объекта исследования в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки.
Возражая против выводов экспертного заключения, представитель административного истца ссылается на то, что оно, по его мнению, является недостоверным доказательством по делу, поскольку эксперт не производил осмотр земельного участка, не установил наличие/отсутствие выхода участка на «красную линию» и доступ к автомагистралям; проведённый экспертом анализ рынка является неполным и несодержательным, в нём отсутствуют земельные участки, наиболее сопоставимые с объектом экспертизы, относящимся к участкам под коммерческую, в том числе офисно-торговую застройку; некорректно проведена корректировка на динамику сделок на рынке, поскольку эксперт сослался на информацию сайта, запрещающего использование его данных в судебных делах; некорректно подобран объект-аналог № 3, представляющий собой не земельный участок, а имущественно-земельный комплекс; не проведена корректировка на выход к реке объектов-аналогов № 1 и № 2; в расчётной части отсутствует корректировка на расположение относительно красной линии. По этим основаниям представитель административного истца просил назначить по делу повторную экспертизу.
Проанализировав возражения и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.
Так, определяя сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы, эксперт учитывал классификацию категорий земель, определённую Земельным кодексом Российской Федерации, территориальное зонирование в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, данные карты градостроительного зонирования территории г. Ростова-на-Дону, местоположение и характеристики исследуемых земельных участков, и, с учётом классификации земельных участков, приведённой в «Справочнике оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Том 3» Лейфера Л.А. и др., пришёл к выводу, что спорный земельный участок относится к землям под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения.
Эксперт указал, что исследуемый земельный участок относится к неактивному рынку, что связано с местоположением земельного участка (Левый берег г. Ростова-на-Дону), рынок аналогичных земельных участков характеризуется низким уровнем торговой активности, ограниченным количеством продавцов, о чём свидетельствуют выставленные на продажу земельные участки по состоянию на дату оценки.
В числе наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость земельных участков, эксперт учитывал: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, вид использования и (или) зонирование, местоположение объекта, физические характеристики объекта, наличие коммуникаций, масштаб (общую площадь), экономические характеристики, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, другие характеристики, влияющие на стоимость.
Для исследования рынка предложений экспертом была использована информация из открытых источников: доски объявлений сети Интернет, периодических изданий, а также собственного архива отчётов об оценке. Для анализа были подобраны объекты по критериям: дата предложения объектов в период с 27 сентября 2012 года по 25 ноября 2013 года, площадью от 600 до 23 181 кв. м, с указанием стоимости предложения.
Диапазон стоимости земельных участков, аналогичных объекту экспертизы, без учета минимального и максимального значения стоимости находится в пределах от 2 610 руб. до 5 455 руб. за 1 кв. м.
При отборе объектов-аналогов, используемых для исследования рынка, экспертом, в частности, выявлен земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 9 578 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, маг. Тимоша, дата предложения - 21 мая 2013 года и 19 сентября 2013 года, рыночная стоимость которого составляла 25 000 000 руб. Указанный объект не был использован в качестве аналога для расчёта рыночной стоимости объекта экспертизы, поскольку земельный участок с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА является объектом экспертного заключения.
Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал 3 земельных участка, расположенных в г. Ростове-на-Дону, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. Объекты-аналоги сопоставимы с объектом экспертизы по местоположению - расположены на Левом берегу г. Ростова-на-Дону, по категории земель - относятся к категории земель населённых пунктов, по назначению земельного участка - база отдыха, по общей площади.
По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов (по составу коммуникаций, наличию строений на земельном участке) были скорректированы в расчётах с применением корректировок на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на наличие строений, на обеспеченность земельного участка инженерными сетями, на площадь. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование применения или неприменения конкретных корректировок.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО подтвердила выводы экспертного заключения, обосновала отнесение земельного участка к сегменту рынка под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения, основания отбора использованных ею объектов-аналогов земельного участка, применение данных о динамике сделок на рынке из определённых Интернет-источников, применение корректировки на наличие строений на объекте-аналоге № 3, отсутствие необходимости в данном случае в корректировках на выход к реке и на расположение относительно красной линии.
Как следует из пункта 5 ФСО N 7, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчёте об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Из материалов дела следует, что оценка носит ретроспективный характер, проводится на 1 января 2014 года, в связи с чем осмотр объекта экспертизы является нецелесообразным.
Доводы представителя административного истца о несогласии с выводами эксперта основаны на том, что спорный земельный участок, по его мнению, относится к участкам под коммерческую, в том числе офисно-торговую застройку, что влечёт применение ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость земельных участков, относящихся к указанному сегменту рынка. Между тем такой вывод является неверным.
Материалами дела подтверждается, что разрешённое использование спорного земельного участка - для эксплуатации базы отдыха «Берёзка». В соответствии с Приложением к постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 указанный земельный участок относится к 8 группе видов разрешённого использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения). С учётом этого данный земельный участок обоснованно отнесён к земельным участкам под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения. Согласно «Справочнику оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Том 3» Лейфера Л.А. и др. (2014 г.), на земельные участки под объекты рекреации оказывают влияние следующие основные факторы: местоположение, передаваемые имущественные права, наличие коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация), площадь участка. При расчёте рыночной стоимости спорного земельного участка все вышеперечисленные факторы экспертом были учтены.
Учитывая разрешённое использование исследуемого земельного участка, эксперт в своём заключении произвёл анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка, к которому относится исследуемый земельный участок; в таблице 16 заключения приведены предложения по продаже земельных участков с назначением земельного участка - база отдыха.
Доводы представителя административного истца о некорректном подборе аналога № 3 для расчёта рыночной стоимости земельного участка опровергаются исследованными судом доказательствами: так, аналог № 3 сопоставим с исследуемым земельным участком по назначению (под офис, бытовое обслуживание, базу отдыха), по местоположению - Левый берег, ул. Левобережная, по площади-8 600 кв. м (площадь объекта экспертизы составляет 9 578 кв. м). Аналог № 3 относится к одному с исследуемым участком сегменту рынка недвижимости - земельным участкам под объекты рекреации. Согласно информации в объявлении о продаже, на земельном участке имеются домики летнего типа, исходя из этого, эксперт ввёл понижающую корректировку для исследуемого земельного участка в размере (-20 %).
Ссылки заявителя на некорректное введение поправки на динамику сделок на рынке нельзя признать обоснованными. На сайте РосРиэлт указано, что использование материалов указанного сайта разрешено только после анализа и сопоставления с иными источниками. В связи с тем, что корректировка на дату предложения была определена экспертом на основании данных интернет-сайта РосРиэлт и собственной базы, указанное замечание нельзя признать существенным.
Ценообразующий фактор «расположение относительно красной линии», приведённый в Справочнике Лейфера Л.А., на который ссылается административный истец, оказывает существенное влияние на стоимость земельных участков, используемых под офисно-торговую застройку, однако, поскольку объект экспертизы относится к объектам рекреации, то данный фактор не влияет на стоимость исследуемого земельного участка.
Замечание представителя административного истца о необходимости проведения корректировки на выход к реке к подобранным объектам-аналогам № 1 и № 2 также является необоснованным. Как пояснил в судебном заседании эксперт, приведённые заявителем ссылки на статьи, а именно на источник портал «Земли.РУ» - относятся к загородной недвижимости в Подмосковье, в ней отсутствуют дата публикации статьи, автор статьи; дата публикации второй статьи с сайта www.metriпo.ru - 27 июля 2011 года, соответственно, информация, приведенная в указанной статье, не является актуальной на дату оценки 1 января 2014 года. Из объяснений эксперта также следует, что объект экспертизы расположен от реки Дон на расстоянии не более 300 метров, что также включает береговую линию реки, время в пути пешком составляет не более 4 минут. Учитывая анализ рынка, эксперт пришёл к выводу, что местоположение исследуемого земельного участка относительно реки Дон не влияет на его стоимость.
Суд находит, что заключение и пояснения эксперта являются убедительными и сомнений в своей обоснованности не вызывают. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности выводов эксперта, поскольку в экспертном заключении основания применения и показатели подлежащих применению корректировок подробно разъяснены.
Данных о наличии в заключении эксперта нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. Величину рыночной стоимости, указанную в заключении эксперта, суд признаёт экономически обоснованной. Определением суда от 24 октября 2017 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка отказано.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Суд принимает во внимание, что интервал допустимых отклонений рыночной стоимости в отчёте не указан, при этом разница между рыночной стоимостью, определённой в отчёте оценщика (9 310 000 руб.), и в заключении эксперта (21 014 000 руб.), составляет 56%, что в практике оценочной деятельности свидетельствует о превышении допустимого предела отклонений. Отчёт оценщика был проверен путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что отчёт Правительством Ростовской области оспаривался обоснованно. Факт наличия допущенных оценщиком нарушений, лишающих отчёт доказательственного значения, фактически подтверждается самим административным истцом, который не возражал против назначения судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка, а впоследствии заявлял о необходимости проведения по делу повторной экспертизы.
В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление Нещерета С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в соответствии с выводами судебной экспертизы.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем в части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» прямо указано на то, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по государственной кадастровой оценке.
Поэтому ссылки на необоснованность привлечения Управления Росреестра по Ростовской области к участию в деле являются неправомерными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 28 июля 2017 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта на оплату от 11 сентября 2017 года № 260 и экономического обоснования стоимости оказания услуг (т. 2 л.д. 2 - 3, 4) усматривается, что стоимость экспертизы в размере 40 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».
В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.
Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против выводов судебной оценочной экспертизы Правительство Ростовской области не возражало, а также учитывая, что разница между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, составляющая 9, 5 %, не свидетельствует о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, а, следовательно, судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
В связи с этим сумма 30 000, 00 руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертной организации ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведённую судебную оценочную экспертизу. Кроме того, принимая во внимание, что стоимость работ по проведению экспертизы составила 40 000 руб., с административного истца в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в качестве доплаты за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы следует взыскать сумму 10 000 руб.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации базы отдыха «Берёзка», площадью 9 578 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 21 014 000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 июля 2017 года.
За счёт денежных средств, поступивших от Нещерета С.В. в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму 30 000 руб. на счёт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведённую по настоящему делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 11 сентября 2017 года № 260.
Взыскать с Нещерета С.В. в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 10 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 11 сентября 2017 года № 260.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 30 октября 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка