Решение Ростовского областного суда от 31 октября 2017 года №3а-615/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 31 октября 2017 года Дело N 3а-615/2017
 
Именем Российской Федерации
31 октября 2017 года г.Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.,
при секретаре Третьякове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Управляющая компания «Новочеркасский индустриальный парк» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
у с т а н о в и л :
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежат 3 земельных участка из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Новочеркасске. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика (кадастровая стоимость, установленная решениями Комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области в размере рыночной стоимости на основании отчетов оценщика, аннулирована решением Ростовского областного суда от 05.07.2017 по делу об оспаривании решений Комиссии от 26.12.2016). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на 26.05.2016 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебном заседании представитель административного истца - Бугаенко К.С., действующий по доверенности, административный иск поддержал, уточнив требования с учетом заключения эксперта о рыночной стоимости земельных участков.
Представитель Правительства Ростовской области - Задорожняя Е.Ю., действующая по доверенности, не возражала против результатов оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Администрации г.Новочеркаска - Дейнега Л.П., действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против административного иска, основанного на отчетах оценщиков, не возражала против выводов заключения эксперта о рыночной стоимости.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ ФКП Росреестра в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Суд установил, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 1 412 778 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения объектов коммунального назначения, в том числе объектов жилищно - коммунального комплекса, кадастровая стоимость по состоянию на 26 мая 2016 года - 1 798 254 477, 30 рублей; данный участок в настоящее время разделен, поэтому оспариваемая кадастровая стоимость является архивной;
2) из категории земель населенных пунктов площадью 298 323 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование аналогичное, кадастровая стоимость по состоянию по состоянию на 26 мая 2016 года - 379 720 430, 55 рублей;
3) из категории земель населенных пунктов площадью 60 573 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование аналогичное, кадастровая стоимость по состоянию на 26 мая 2016 года - 77 100 343, 05 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».
Рассматриваемые земельные участки в рамках рассматриваемых основных характеристик, не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, их кадастровая стоимость определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с использованием утвержденных Правительством Ростовской области средних значений удельных показателей кадастровой стоимости.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой при уплате земельного налога в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование требований административным истцом представлены отчеты оценщиков, в которых рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на 26.05.2016 в размере 689 389 554 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на указанную дату определена в размере 92 243 533 рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на указанную дату определена в размере 18 861 516 рублей.
Заявления правообладателя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости были удовлетворены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года (дата подачи заявлений - 12 декабря 2016 года), решения комиссии признаны не соответствующими требованиям нормативных правовых актов решением Ростовского областного суда от 5 июля 2017 года, вступившим в законную силу. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора (подача заявлений в комиссию) соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№3, 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Возражая против административного иска и отчетов, Правительство Ростовской области, указало на несоблюдение в полной мере оценщиком требований ФСО 3, 7 с точки зрения соответствия аналогов факторам стоимости, приведенным в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, что подтверждено заключением судебной экспертизы по административному делу №3-456/2017 и вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда.
Суд, учитывая наличие ходатайства административного истца и мотивированных возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчетов, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 26 мая 2016 года.
В деле имеется представленное правообладателем заключение специалиста от 18 августа 2017 года по вопросу влияния природных и технологических факторов на ограничение использования рассматриваемых земельных участков (л.д.87-124 том 2).
Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» (заключение от 12 октября 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 762 900 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 156 321 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 32 649 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, приведено полное описание исследуемых участков, их характеристик.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка земельных участков (таблица 5).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка из сегмента производственно-складского назначения, расположенных в Ростовской области (г.Батайск, г.Аксай, г.Новочеркасск - таблица 12), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по площади, местоположению, разрешенному использованию.
Расчет стоимости приведен в таблицах №13, 20, 27. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (приведены корректировки на торг, на динамику сделок на рынке, на местоположение, на инженерное обеспечение в отношении всех аналогов в зависимости от информации об обеспеченности конкретными коммуникациями, на площадь). Порядок расчета корректировок показан с приведением источников использованной методической литературы и математических действий.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода выбранные аналоги; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражений против обоснованности выводов заключения эксперта не представлено.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, которое отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Кадастровая стоимость, являющаяся архивной, подлежит применению на период нахождения сведений об основных характеристиках земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости, то есть до даты внесения изменений в него.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, заключение эксперта не приводит к выводу о наличии нарушений методики кадастровой оценки (в данном случае были применены средние удельные показатели кадастровой стоимости), поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ с учетом положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1 412 778 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 мая 2016 года в сумме 762 900 000 рублей на период до внесения изменений в сведения о характеристиках данного земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 298 323 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 мая 2016 года в сумме 156 321 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 60 573 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 мая 2016 года в сумме 32 649 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков-12 декабря 2016 года.
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка