Решение Ростовского областного суда от 12 марта 2019 года №3а-614/2018, 3а-50/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2019 года Дело N 3а-50/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Калюта И.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
административный истец обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка (16 487 268,89 и 16 508 689,80 рублей), которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (2 886 000 и 8 398 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 и 27.11.2018 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.24.18-24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца - Марьянина Н.В., действующая по доверенности, в суд явилась, административный иск уточнила в соответствии с заключением эксперта в отношении земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по второму участку поддержала первоначальные требования, Калюта И.В. в суд не явилась, извещена надлежаще, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не возражал против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов.
Представители Администрации г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие. До объявления перерыва в судебном заседании представитель Администрации г.Ростова-на-Дону заявил о согласии с результатом экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, возражал против выводов эксперта в отношении земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 911 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации административных, производственных, складских помещений и гаража, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 16 487 268,89 рублей;
2) площадью 2260 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - гостиницы, кадастровая стоимость участка по состоянию на 27 ноября 2018 года - 16 508 689,80 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в его исследуемых характеристиках, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в такой перечень включен не был.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика от 17 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 2 886 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоянию на 27 ноября 2018 года составляет 8 398 000 рублей, против отчетов представлены возражения административным ответчиком.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие ходатайства административного ответчика и возражений Правительства Ростовской АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН относительно недостоверности отчетов, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости каждого земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 15 февраля 2019 года N634-Э/2019).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 8 792 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 ноября 2018 года составляет 21 484 000 рублей (то есть выше его кадастровой стоимости).
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под офисно-торговую застройку).
В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости каждого исследуемого объекта экспертом использовано по 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах N23 и N31. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.
Эксперт ФИО допрошена в судебном заседании, подтвердила выводы заключения, пояснила обстоятельства определения сегмента рынка рассматриваемых земельных участков, исходя из видов разрешенного использования, особенности интервалов цен на рынке земель офисно-торговой застройки.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объектов.
Суд не может согласиться с утверждениями представителя административного истца о неверном определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 ноября 2018 года, которая превышает его кадастровую стоимость. Расчет эксперта вытекает из вида разрешенного использования этого участка, который изменен правообладателем самостоятельно на указанную дату, сегмент рынка определен правомерно, федеральные стандарты оценки экспертом соблюдены. Результаты осмотра участка отражены в отчете оценщика, который находился в распоряжении эксперта, осмотр объекта не признан судом обязательным. Суждения о рыночной стоимости этого участка, приведенные в отчете оценщика, не могут быть положены в основу выводов суда, поскольку оценщиком вопреки виду разрешенного использования участка (гостиницы) использованы объекты-аналоги из сегмента земель индустриальной застройки, что и повлекло существенное занижение размера рыночной стоимости объекта.
Возможность же превышения реальной рыночной цены участка в отношении его кадастровой стоимости (в данном случае определенной с помощью среднего удельного показателя кадастровой стоимости согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N778) не исключается в практике оценочной деятельности, в том числе при разрешении судебного спора, поскольку оценка рыночной стоимости осуществляется на основании индивидуальных характеристик объекта, а не методами массовой оценки.
Вывод эксперта о превышении рыночной стоимости в отношении показателя кадастровой стоимости влечет вывод об отказе в удовлетворении требований применительно к земельному участку с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, конкретных возражений против которого не представлено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчетах оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 911 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации административных, производственных, складских помещений и гаража в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 8 792 000 рублей.
Отказать в удовлетворении административного иска Калюта Ирины Витальевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2260 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - гостиницы по состоянию на 27 ноября 2018 года.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 21 декабря 2018 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Калюта Ирины Витальевны 50 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" за проведенную судебную оценочную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка