Дата принятия: 22 ноября 2017г.
Номер документа: 3а-614/2017
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 22 ноября 2017 года Дело N 3а-614/2017
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Власовой М.Г.,
при секретаре Чолак Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а- 614/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АРИС-ЦЕНТР" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АРИС-ЦЕНТР" (далее - ООО "АРИС-ЦЕНТР") обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020105:3, расположенного в <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований, административный истец указывает, что кадастровая стоимость названного земельного участка превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости участка.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке в размере 21 823 302 рубля (т. 1 л.д. 2-4).
В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием административным ответчиком - Министерством имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки данного отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае необходимости, действительной рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 328-331).
По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего ООО "АРИС-ЦЕНТР", определена в ином размере, отличном от размера рыночной стоимости определенной в отчете об оценке.
В судебном заседании представитель административного истца - Шалимова Е.В. настаивала на требованиях своего доверителя, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере определенном в отчете об оценке, полагая данный отчет надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость данного объекта недвижимости. Рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по результатам судебной экспертизы экспертом ООО "ИОЛА. Объективная оценка" Липпонен Ю.С. в размере 43 092 735 рублей, представитель полагала завышенной, а заключение данного эксперта - несоответствующим законодательству об оценочной деятельности. При этом представителем были высказаны замечания относительно методологии проведенной экспертизы - выбор несопоставимых по виду разрешенного использования объектов-аналогов, необоснованное неприменение отдельных корректировок к объектам-аналогам по ценообразующим факторам (на наличие коммуникаций, на дату оценки, наличие строений), необоснованное применение корректировки на местоположение, рассчитанной исходя из изменения стоимости торговых объектов, а не АЗС, а также необоснованное применение корректировки на площадь, рассчитанной на основании устаревших данных, в рамках примененного экспертом сравнительного подхода к оценке. В рамках доходного подхода к оценке, по утверждению представителя, эксперт при определении затрат использует данные о несопоставимых объектах и допускает иные ошибки. Полагая определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка недостоверной, представитель административного истца просила назначить повторную оценочную экспертизу (т. 2 л.д. 106 - 107).
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.
От представителя административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в суд поступили письменные пояснения, в соответствии с которыми Министерство полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, полагая данную стоимость экономически обоснованной (т. 2 л.д. 105).
При таких обстоятельствах, суд считает возможным, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотреть дело при имеющейся явке.
Суд, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.
В силу положений пунктов 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.
Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями).
В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 8 ФСО <данные изъяты>).
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Судом установлено, что ООО "АРИС-ЦЕНТР" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020105:3, общей площадью 9700 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения АЗС, расположенного по адресу: <данные изъяты>А, что подтверждается копиями свидетельства о регистрации права и кадастрового паспорта земельного участка (т. 1 л.д. 5, 159).
Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов <данные изъяты> была определена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка (т. 1 л.д. 10).
Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена по состоянию на <данные изъяты> (дату формирования перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке).
Постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> все полномочия Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переданы Министерству имущественных отношений <данные изъяты>.
Согласно вписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 45 266 117 рублей (т. 1 л.д. 10).
Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию - <данные изъяты>). Решением данной Комиссии от <данные изъяты> заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено (т. 1 л.д. 11-13).
Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора административным истцом соблюден.
Административным истцом в подтверждение установления рыночной стоимости спорного земельного участка на дату кадастровой оценки представлен отчет <данные изъяты> от <данные изъяты> об оценке спорного земельного участка, составленный оценщиком ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" (т. 1 л. д. 42-266).
Рыночная стоимость земельного участка в отчете об оценке определена в размере 21 823 302 рубля.
Согласно ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всех необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу положений ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно заключению эксперта N СЭ-214/2017 от <данные изъяты> Общества с ограниченной ответственностью "ИОЛА. Объективная оценка" Липпонен Ю. С., которой судом было поручено проведение экспертизы по проверке отчета об оценке спорного земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости участков, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В заключении эксперта приведен подробный анализ допущенных нарушений (т. 2 л. д. 11-16). Вывод эксперта в данной части административным истцом не оспаривается.
В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу, составляет 43 092 735 рублей (т. 2 л.д. 3-77).
Исследовав указанное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на выводы о несоответствии отчета оценщика законодательству об оценочной деятельности и определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федеральным законом от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает данное заключение в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.
Допрошенная в ходе судебного разбирательства эксперт Липпонен Ю.С. поддержала выводы своего заключения.
Замечания представителя административного истца по поводу методологии оценки, избранной экспертом Липпонен Ю.С., носят субъективный характер, нормативно не обоснованы и были отклонены экспертом в ходе допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов.
Доводы представителя административного истца о необоснованном неприменении экспертом в рамках сравнительного подхода корректировок к объектам-аналогам на наличии коммуникаций, на дату оценки, на наличие строения, являются необоснованными.
Как следует из пояснений эксперта и текста заключения эксперта, у объекта оценки и у всех объектов-аналогов (за исключением объекта-аналога <данные изъяты>) имеется возможность подключения коммуникаций, а к объекту-аналогу <данные изъяты>, у которого имеется подведенное электричество, экспертом применена понижающая корректировка (т. 2 л.д. 36).
Наличие строений у объектов-аналогов не подтверждено информацией об их продаже, в связи с чем корректировка на данный ценообразующий фактор экспертом не вводилась. Объект же оценки, в силу положений п. 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО <данные изъяты>), утвержденного приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>, оценивается как незастроенный.
Согласно заключению эксперта и его пояснениям в судебном заседании, корректировка на дату сделки не вводилась, поскольку даты предложения к продаже отобранных экспертом объектов-аналогов не превышал средний срок экспозиции земельных участков коммерческого назначения, в связи с чем выбранные объекты-аналоги актуальны на дату оценки при условии их типичного строка экспозиции на рынке (т. 1 л.д. 29-30). Сведений, опровергающих данный вывод эксперта, представителем истца суду не представлено.
Довод представителя административного истца о необоснованном применение экспертом корректировки на местоположение, поскольку она рассчитана исходя из изменения стоимости торговых объектов, а не АЗС, суд находит несостоятельным. Как следует из текста экспертизы, для расчета корректировки на местоположение экспертом была проанализирована зависимость стоимости 1 кв.м. торговых объектов ввиду отсутствия аналогичной информации по земельным участкам по АЗС и придорожного сервиса. Это обстоятельство отражено экспертом в заключении и им обосновано. Данных о невозможности применения указанной корректировки суду не представлено (т. 2 л.д. 31).
Утверждение представителя административного истца о несопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по функциональному использованию, не соответствует действительности. Вид разрешенного использования всех объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода предусматривает размещение АЗС либо размещение объектов под придорожный сервис (аналоги <данные изъяты>, 2, 4). Наиболее несопоставимый с объектом оценки аналог <данные изъяты> в расчете рыночной стоимости спорного земельного участка участия не принимал - ввиду того, что размер абсолютной валовой корректировки по данному аналогу превысил 50% ему был присвоен вес "0" (т. 2 л.д. 36).
Довод представителя административного истца о необоснованном применении корректировки на площадь земельных участков, рассчитанной на основании устаревших данных (2005 год), суд находит несостоятельным.
Как следует из заключения эксперта Липпонен Ю.С. и ее пояснений в судебном заседании, для расчета корректировки на площадь земельных участков она воспользовалась публикацией А.Д. Власова "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях" (журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации" <данные изъяты>(40)). Как усматривается из выдержки из данной статьи, приведенной в заключении эксперта, автор статьи на основании эмпирических данных рынка, экспертных данных и принятых субъектами Российской Федерации положений о плате за землю получил модель влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость, которая применима для всех субъектов Российской Федерации. Доказательств того, что зависимость рыночной стоимости земельного участка от его площади в <данные изъяты> на дату оценки иная и модель Власова А.Д. не применима при оценке спорного объекта недвижимости, представителем административного истца не представлено. В этой связи суд отмечает, что указанная публикация А.Д. Власова широко используется оценщиками и судебными экспертами для расчета корректировок на площадь земельных участков при применении сравнительного подхода к оценке.
Замечания представителя административного истца, касающиеся доходного подхода к оценке, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку расчет рыночной стоимости данным подходом приведен экспертом информативно и его результат не принимал участия в окончательном определении рыночной стоимости земельного участка. Согласно заключению эксперта, исходя из полученных результатов в рамках доходного подхода и его особенностей, объема, качества исходной информации, итоговое значение по доходному подходу в согласовании подходов было принято с весовым коэффициентом "0" (т. 2 л.д. 59).
Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному ответу на поставленные перед экспертом вопросы, в том числе неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представителем административного истца не представлено.
Оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 83 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации для назначения повторной экспертизы, о чем ходатайствует представитель административного истца, суд не усматривает.
Оценив заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего ООО "АРИС-ЦЕНТР" должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на дату кадастровой оценки в заключении эксперта Липпонен Ю.С., полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой спорный объект может быть отчужден на открытом рынке.
Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Исходя из изложенного, административное исковое заявление ООО "АРИС-ЦЕНТР" подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "АРИС-ЦЕНТР" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020105:3, общей площадью 9700 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения АЗС, расположенного по адресу: <данные изъяты>А, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 43 092 735 (сорок три миллиона девяносто две тысячи семьсот тридцать пять) рублей.
В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 21 823 302 рубля - отказать.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка, включая дату подачи Обществом с ограниченной ответственностью "АРИС-ЦЕНТР" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> - <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Власова М.Г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
