Дата принятия: 10 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-61/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 10 декабря 2020 года Дело N 3а-61/2020
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., помощнике Антоновой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Мемфис" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, ООО "Мемфис" в лице представителя Лобыкина С.В. (с учетом уточнения) просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:034406:201, расположенного по адресу: <...> в размере рыночной стоимости, равной 6 079 000 руб. по состоянию на 12 февраля 2019 года.
Требования основаны на том, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату значительно превышала его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по земельному налогу.
В судебное заседание представитель административного истца по доверенности Лобыкин С.В. не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представители Правительства РБ, Управления Росреестра по РБ, администрации г. Улан-Удэ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебное заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ООО "Мемфис" подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Мемфис" является собственником земельного участкаплощадью 1875 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу:<...>с кадастровым номером03:24:034406:201, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от27 ноября 2019 года N КУВИ-001/2019-28650121 по состоянию на 12 февраля 2019 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 18 776 006,25руб.
Постановлением Правительства РБ N 2 от 13 января 2016г.установленакадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года.
13 февраля 2019 г. в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 12 февраля 2019 года в размере 18 776 006,25 руб. в связи с изменением вида разрешенного использования участка.
В обоснование заявленных требований ООО "Мемфис" ссылалось на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, нарушаются права административного истца, как плательщика земельного налога.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее Закон N 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 этого же Закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по земельному налогу в отношении земельного участка, принадлежащего заявителю на праве собственности, определяется исходя из его кадастровой стоимости. Выбранный заявителем способ защиты права соответствует действующему законодательству.
Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость в отношении земельного участка является действующей.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 34/19-РБ от 24 июня 2019 года, выполненный ООО "Агентство оценки собственности".
В ходе рассмотрения административного дела представителем административного истца - Лобыкиным С.В. заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
С учетом мнения сторон экспертиза назначена эксперту Ассоциации "Центр судебно-оценочной экспертизы" Битуеву Ю.В.
25 ноября 2020 года заключение эксперта N 11/11-20 от 23 ноября 2020 года поступило в Верховный суд республики.
По результатам проведенной оценки эксперт Битуев Ю.В. пришел к выводу о том, что рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:034406:201по состоянию на 12 февраля 2019г. составила 6 079 000 руб.
Оснований не согласиться с заключением эксперта у суда не имеется.
Вэкспертном заключении приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок земельных участков Республики Бурятия за 2018 год, исследованы ценообразующие факторы.
Битуев Ю.В. на дату проведения экспертизы являлся членом Союза "Финансово-экономических судебных экспертиз", членом Экспертного совета Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (включен в реестр оценщиков 10 ноября 2010 года регистрационный номер 196), имел диплом, подтверждающий квалификацию судебного эксперта в области судебных оценочных экспертиз.
Из заключения эксперта следует, что эксперт исследовал географическое положение объекта оценки, социально-экономическое состояние Республики Бурятия в 2018 г., провел анализ рынказемельных участков в республике за 2018 г. Для сравнения использовались данные за 2018 г. в г.Улан-Удэ.
Информацию об объектах недвижимости эксперт использовал с сайта архивов: Avito/https://ruads.org/, uurielt.ru, газет: "Все для Вас", "Из рук вы руки", "Толстяк".
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. эксперт при проведении оценки использовал сравнительный подход методом сравнительных продаж. Выбор способа определения рыночной стоимости экспертом обусловлен наличием доступной достоверной и достаточной для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Рынок продаж земельных участков существует, имеется необходимая информация в СМИ о сделках и/или ценах предложений на продажу земельных участков.
При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке подробно мотивирован им в отчете.
Так, экспертом постановлено о том, что затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков, кроме того, он не был использован в силу целей и назначения оценки, а также невыполнения условий применения данного подхода в соответствии со ст. 23 ФСО N 1, так как земля не может быть воспроизведена физически. Отказ от доходного подхода экспертом обусловлен слабым развитием рынка аренды земельных участков в Республике Бурятия. Информация о сдаче в аренду земельных участков под коммерческое использование и рыночных арендных ставках в СМИ практически отсутствует, ее недостаточно для обоснованного расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с использованием данных о величине рыночной земельной ренты.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в г. Улан-Удэ, коммерческого назначения предназначенные под строительство объектов торгово-офисного назначения по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.
При проведении оценочных работ экспертом произведены корректировка на дату продажи - 4,54% (аналог 1), 4,14 % (аналог 2), 2,82% (аналог 3); корректировка на торг - 15,70 % (аналоги 1,2,3); корректировка на местоположение - 1,33% (аналог 1); корректировка на масштаб - 12 % (аналог 1).
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 3 242 руб.
По результатам оценки путем сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:034406:201по состоянию на 12 февраля 2019 г. составляет 6 079 000 руб.
Экспертное заключение не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем, у суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости земельного участка.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска ООО "Мемфис"и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 12 февраля 2019 года -6 079 000 руб.
В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Из материалов дела видно, что в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 12 июля 2019г.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Мемфис" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 12 июля 2019 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:034406:201, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 12 февраля 2019 г. в размере рыночной стоимости, равной 6 079 00 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 11 декабря 2020 г.
Председательствующий Т.Н. Раднаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
