Решение Иркутского областного суда от 02 июля 2019 года №3а-61/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 июля 2019 года Дело N 3а-61/2019
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Шеине М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-61/2019 по административному исковому заявлению Акционерного общества "Главное управление обустройства войск" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, заинтересованные лица Администрация Октябрьского муниципального образования Чунского района Иркутской области и Администрация муниципального района Чунского районного муниципального образования Иркутской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование административных исковых требований указано, что Акционерное общество "Главное управление обустройства войск" является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 430 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственной базы, местоположение: "адрес изъят".
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 13 января 2004 года. В Единый государственный реестр недвижимости 4 октября 2016 года вносились изменения относительно координат характерных точек границ земельного участка, однако площадь земельного участка как до, так и после внесения изменений, составила 430 000 кв.м. Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).
В связи с этим, кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 года по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, и составляет 47 510 700 рублей.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, административный истец обратился в ООО "АР", которое определилорыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в размере 26 230 000 рублей.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, 25 декабря 2018 года Акционерное общество "Главное управление обустройства войск" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, сдав заявление в организацию почтовой связи и представив отчет от 16 ноября 2018 года N 5142, составленный ООО "АР", об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 26 230 000 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 31 января 2019 года N 2.20 заявление Акционерного общества "Главное управление обустройства войск" об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере его рыночной стоимости отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и положениям Федеральных стандартов оценки.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 430 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственной базы, местоположение: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в размере 26 230 000 рублей по состоянию на 1 января 2012 года.
Определением Иркутского областного суда от 10 апреля 2018 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено (л.д. 147-150 том 2).
Определением Иркутского областного суда от 2 июля 2018 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.
25 июня 2019 года административным истцом в Иркутский областной суд направлено заявление об уточнении административных исковых требований, в котором заявлено об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 22 858 800 рублей. В заявлении также содержится просьба о взыскании судебных расходов с Правительства Иркутской области в размере 22 570 рублей, из них: расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 570 рублей.
Копия данного заявления направлена всем лицам, участвующим в деле, 25 июня 2019 года по официальным адресам электронной почты.
Определением Иркутского областного суда от 2 июля 2019 года заявление об уточнении административных исковых требований принято к производству Иркутского областного суда и рассмотрено в данном административном деле.
В судебное заседание не явился представитель административного истца Акционерного общества "Главное управление обустройства войск" Матюхина Е.С., направил ходатайство о проведении судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи.
Определением Иркутского областного суда от 2 июля 2019 года отказано в удовлетворении ходатайства Акционерного общества "Главное управление обустройства войск" об участии в судебном заседании 2 июля 2019 года путем использования систем видеоконференц-связи.
В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области Демидова С.С. не явилась, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д. 1-3 том 2).
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области Полехина Е.П., Управления Росреестра по Иркутской области Полодухина О.Е. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей филиала ФКП "Росреестра" по Иркутской области, Управления Росреестра по Иркутской области (л.д. 36-40, 44-45 том 2).
Представители заинтересованных лиц Администрации Октябрьского муниципального образования Чунского района Иркутской области и Администрации муниципального района Чунского районного муниципального образования в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены посредством почтовой и электронной связи, а также по правилам статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения административного дела размещена на официальном сайте Иркутского областного суда, о рассмотрении данного спора заинтересованные лица извещены исходя из принципа генерального извещения, что подтверждается почтовыми уведомлениями (л.д.240-241 том 1).
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.
Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов административного дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 430 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственной базы, местоположение: "адрес изъят".
Данный спор возник ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции последующих изменений, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании статьи 24.14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года N 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года N 293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N 75 и от 12 августа 2013 года N 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "ФиннГрупп" по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года N 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп" проведена работа по государственной кадастровой оценке земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельного участка в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельного участка составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года N 2004-13 по состоянию на 1 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года N 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (в редакции постановлений Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, от 26 августа 2015 года N 422-пп, от 11 января 2016 года N 4-пп, от 19 сентября 2016 года N 588-пп, от 12 декабря 2016 года N 781-пп, от 21 апреля 2017 года N 270-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, в редакции последующих изменений, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО N 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО N 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
Акционерное общество "Главное управление обустройства войск" является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 430 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственной базы, местоположение: "адрес изъят".
Эти обстоятельства подтверждаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (л.д.225-237 том 1).
Таким образом, Акционерное общество "Главное управление обустройства войск" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.
Земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 13 января 2004 года. В Единый государственный реестр недвижимости 4 октября 2016 года вносились изменения относительно координат характерных точек границ земельного участка, однако площадь земельного участка как до, так и после внесения изменений, составила 430 000 кв.м. Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).
В связи с этим, кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 года по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, и составляет 47 510 700 рублей.
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки земельного участка административный истец заключил договор об оказании услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка с ООО "АР".
Согласно отчету об оценке от 16 ноября 2018 года N 5142, составленному ООО "АР", по состоянию на 1 января 2012 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 26 230 000 рублей.
Первоначально административный истец 25 декабря 2018 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив указанный отчет. Решением данной Комиссии от 31 января 2019 года N 2.20 заявление Акционерного общества "Главное управление обустройства войск" отклонено ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (л.д.47-48 том 2).
Оценивая данное решение Комиссии, суд считает, что оно подтверждает то обстоятельство, что рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком неверно, учитывая, что в состав данной комиссии входят специалисты в области оценочной деятельности.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Омск-Имущество" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" от 01 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ с последующими изменениями "О государственной регистрации недвижимости".
В целях определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, на основании определения Иркутского областного суда от 10 апреля 2019 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят".
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки"), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в редакции от 6 декабря 2016 года N 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (1 января 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельного участка.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг "Публичная кадастровая карта", из которой видно, что он расположен в "данные изъяты" районе Иркутской области на территории "адрес изъят".
Экспертом исследован рынок недвижимости на территории Иркутской области, определен сегмент рынка - рынок земельных участков производственного назначения.
Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.
Экспертом в качестве трех объектов-аналогов выбраны земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования, расположенные в городе Ангарске Иркутской области, который является развитым промышленным городом в Иркутской области и находится в пятидесяти километрах от областного центра.
Эксперт исходил из фактического использования земельного участка, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы, под здание склада и для строительства промышленных зданий и сооружений.
Объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковые категорию земель и виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка по этим элементам сравнения обоснованно не применялась.
Корректировка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.
Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.
Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объектам-аналогам N 1, N 2 и N 3 в размере 2,84%, 1,06% и 0% соответственно, поскольку объект-аналог N 3 выставлен на продажу в максимальной близкий срок к дате оценки 10 декабря 2011 года.
Эксперт применил корректировку на местоположение объектов-аналогов в размере минус 78,03%, так как они расположены в городе Ангарске, а объект оценки в значительно удаленном "данные изъяты" районе Иркутской области.
Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного участка для объекта-аналога N 1 - минус 26,05%, для объекта-аналога N 2 - минус 27,45%, для объекта-аналога N 3 - минус 24,89%.
Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере -15% для всех объектов-аналогов.
Корректировка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке. Местоположение аналогов и оцениваемого земельного участка сопоставимо, магистральные инженерно-технические сети расположены на границе участков, технические условия подключения сопоставимы.
Экспертом приведен расчет корректировки на наличие железнодорожного тупика в размере 21,3%.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 1 января 2012 года в размере 22 858 800 рублей.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.
Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 1 января 2012 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка, рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 430 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственной базы, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 22 858 800 (двадцать два миллиона восемьсот пятьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей, удовлетворив административные исковые требования.
В заключении судебного эксперта также приведено обоснование несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, которое согласуется с выводами Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области.
Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 25 декабря 2018 года, сдав заявление в организацию почтовой связи, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в редакции Федерального закона от 31 декабря 2017 N 507-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Суд также приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований о взыскании судебных расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 20 570 рублей, а также судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, всего 22 570 (двадцать две тысячи пятьсот семьдесят) рублей по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В силу части 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 указанного кодекса.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:
ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,
и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Конституционный Суд Российской Федерации в указанном постановлении отметил, что в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав. Ситуация, при которой одна из сторон судебного разбирательства ставится, по существу, в привилегированное положение наличием фактической прерогативы предопределять своей позицией решение суда относительно порядка распределения судебных расходов, приводит к произвольному - вопреки требованиям статей 35 и 57 Конституции Российской Федерации - лишению другой стороны собственности в части несения затрат (даже в случае допущенной при установлении кадастровой стоимости ошибки) на определение экономически обоснованной налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, снимая тем самым с государства предусмотренную статьей 53 Конституции Российской Федерации обязанность возместить причиненный незаконными действиями его органов, должностных лиц вред гражданину, организации.
Таким образом, позиция Правительства Иркутской области, не возражавшего против удовлетворения административных требований административного истца, не может быть принята в качестве основания для его освобождения от несения судебных расходов.
Кроме того, Конституционный суд Российской Федерации указал, что при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
В данном административном деле расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 47 510 700 рублей и рыночной стоимостью этого земельного участка в размере, установленном судом на основании экспертного заключения по оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в размере 22 858 800 рублей составляет более 30%, а именно почти 52%, что существенно превышает приемлемый диапазон отклонений и свидетельствует о нарушении прав административного истца.
Таким образом, требования о взыскании судебных расходов, состоящих из уплаченной государственной пошлины в размере 2 000 рублей и судебных издержек в виде суммы, выплаченной Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации за производство экспертизы в размере 20 570 рублей, подлежат удовлетворению в полном объеме.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Иркутской области, является Правительство Иркутской области.
Понесенные административным истцом расходы подлежат возмещению Правительством Иркутской области за счет средств казны субъекта Российской Федерации - Иркутской области. С других административных ответчиков расходы по данному административному делу взысканы быть не могут.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Акционерного общества "Главное управление обустройства войск" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 430 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещения производственной базы, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 22 858 800 (двадцать два миллиона восемьсот пятьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей, на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.
Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 25 декабря 2018 года.
Взыскать с Правительства Иркутской области за счет средств казны Иркутской области в пользу Акционерного общества "Главное управление обустройства войск" судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", проведенной Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы, в размере 20 570 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, всего 22 570 (двадцать две тысячи пятьсот семьдесят) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий судья М.А. Ткачук
Мотивированное решение изготовлено 5 июля 2019 года.
Судья М.А. Ткачук


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка