Решение Хабаровского краевого суда от 29 марта 2018 года №3а-61/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 марта 2018 года Дело N 3а-61/2018
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Цурман В.А., с участием представителя административного истца Кобзарева А.М., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Пасечника А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сокачева А.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Сокачев А.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2013 г. в размере 938 400 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что являлся арендатором земельного участка до 01.03.2017 г., кадастровая стоимость которого определена в размере 5 556 246 руб. по состоянию на 20.05.2013 г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 г. N 205-пр. Арендная плата за земельный участок исчислялась, исходя из его кадастровой стоимости. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" от 25.12.2017 г. N 1172-17, подтвержденным положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 11.01.2018 г. N 55/2017/Хабаровск, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.05.2013 г. определена в размере 938 400 руб. Несмотря на то, что срок аренды земельного участка истек, у него имеется право на перерасчет арендных платежей за 2017 год, исходя из кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости. Кроме того, он хочет реализовать право на повторное заключение договора аренды данного земельного участка, но первоначальный размер арендной платы, устанавливаемый на основании постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 10.11.2016г. N 2885-па "Об утверждении Порядка определения начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка или на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности или муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" является чрезмерно завышенным, т.к. определяется, исходя из кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Сокачева А.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Кобзарев А.М. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Пасечник А.А. заявленные требования не признал по тем основаниям, что у Сокачева А.В. отсутствует право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, поскольку на момент обращения в суд прав на земельный участок он не имеет. Договор на проведение оценки спорного земельного участка заключен неуполномоченным лицом, т.к. на момент заключения договора Сокачев А.В. земельным участков не владел. Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Различия в площади подобранных объектов-аналогов и объекта оценки составляет до 20 раз. Оценщиком не применена корректировка на местоположение. При проведении оценки не учитывались такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отсутствие необходимости в их проведении не обосновано.
Из письменного отзыва Администрации г.Комсомольска-на-Амуре следует, что заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что у Сокачева А.В. отсутствует право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. На момент подачи административного искового заявления Сокачев А.В. не являлся арендатором земельного участка, поскольку срок договора аренды истек 01.03.2017 г. Исключительное право на выкуп или аренду земельного участка у Сокачева А.В. отсутствует, т.к. он не является собственником каких-либо объектов недвижимости, объектов незавершенного строительства, расположенных на данном земельном участке.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N аренды земельного участка от 02.04.2014 г. заключенного между Администрацией г.Комсомольска-на-Амуре в лице Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Комсомольска-на-Амуре и Сокачевым А.В., последний являлся арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 3 400 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, в районе пересечения ул.Павловского и Волочаевского шоссе, предназначенного для размещения производственных и административных зданий, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - с целью строительства складской базы (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.5 Договора). Срок договора определен с 26.03.2014 г. по 01.03.2017 г. (пункт 2.1 Договора).
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 30.12.2015 г. составляет 5 556 246 руб., определена по состоянию на 20.05.2013 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
В соответствии с абзацем пятым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Сокачев А.В. обратился 29 декабря 2017 года, следовательно, в силу приведенных положений закона, в случае установления судом кадастровой стоимости в размере рыночной, для определения размера арендной платы она подлежит применению с 0.01.2017г.
Сокачев А.В. являлся арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы за январь, февраль 2017г., следовательно, он является лицом заинтересованным в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и в силу приведенных норм права имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 25.12.2017 г. N 1172-17, составленный оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" Мониной М.Р., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.05.2013 г. составляет 938 400 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 20.05.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Оценщиком были проанализированы фактически совершенные сделки по продаже земельных участков за период с 01.09.2011 г. по 20.05.2013 г.
В качестве элементов сравнения указаны следующие параметры: цена продажи/предложения, площадь земельного участка, дата продажи-предложения, местоположение земельных участков, тип сделки, категория земельных участков, назначение земельного участка, наличие построек, экологическая обстановка.
Объект оценки расположен в градостроительной зоне ПК-1 - Зона производственно-коммунальных объектов I-II класса.
Отобрано 9 объектов-аналогов, в градостроительных зонах которых возможно строительство для производственных целей. Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице N 16.1.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (http:www.kmscity.ru/), официального сайта Росреестра (https://portal.rosreestr.ru/).
Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на дату продажи/предложения; на местоположение; на площадь земельного участка; на назначение земельного участка. Расчеты и описание корректировок приведены в отчете.
Отказ от применения иных корректировок обоснован.
После проведенных корректировок оценщиком произведен расчет надежности полученных результатов. В доверительный интервал вошли объекты-аналоги с диапазоном стоимостей от 92 руб./кв.м до 668 руб./кв.м. К дальнейшему расчету приняты объекты-аналоги NN 1,2,3,4,7.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 938 400 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено положительное экспертное заключение от 11.01.2018 г. N 55/2017/Хабаровск, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Сычевой Н.В., являющейся членом данной организации и имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 20.11.2017г. N 000737-1.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.
Положения Отчета, Положительного экспертного заключения опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объектов оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчетов следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по ценообразующим факторам с объектом оценки.
Доводы Правительства Хабаровского края о том, что оценщиком не произведена корректировка на местоположение являются не обоснованными, опровергаются положениями Отчета, на страницах 51-52 которого представлен расчет корректировки на местоположение, произведенной, исходя из значений коэффициентов для размещения объектов для производственных целей, установленных решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 г. N 55 "Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "город Комсомольск-на-Амуре".
Также несостоятелен довод Правительства Хабаровского края о различии в площадях объекта оценки и объектов аналогов, поскольку по данному критерию оценщиком произведена корректировка (стр. 53 Отчета).
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы заявлены не были.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 29 декабря 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Сокачева А.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3400 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, в районе пересечения ул. Павловского и Волочаевского шоссе равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2013 г. в размере 938 400 руб., на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 29 декабря 2017 года..
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 02 апреля 2018 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка