Решение Саратовского областного суда от 18 июля 2019 года №3а-610/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июля 2019 года Дело N 3а-610/2019
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Чермашенцевой Е.В.
с участием представителя административного истца Шерстюковой С.С. - Худановой Ю.В., представителя государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки" Симакиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шерстюковой Светланы Станиславовны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", комитет по управлению имуществом администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Шерстюкова С.С. обратилась в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки", в котором просит с учетом уточненных требований установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельных участков:
- площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административных и офисных зданий, расположенного по адресу: <данные изъяты> расположенного в центральной части квартала <данные изъяты> по ул. <данные изъяты>., равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 1 января 2018 года;
- площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты торговли, расположенный по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимостью в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты>. В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", решением Саратовской городской Думы от 15 декабря 2016 года N 9-66 "Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования "Город Саратов" и договорами аренды размер арендной платы исчисляется из коэффициента в процентом отношении от кадастровой стоимости для земельных участков соответствующего вида разрешенного использования.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером <данные изъяты> - <данные изъяты> руб.
Вместе с тем рыночная стоимость земельных участков согласно отчетам об оценке N 72 и N 73 от 31 мая 2019 года, составленным ООО "<данные изъяты>", определена соответственно <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает его рыночную стоимость.
В отзывах на административное исковое заявление представители комитета по управлению имуществом Саратовской области, государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки" пояснили, что не имеют противоположного с административным истцом юридического интереса, однако указали на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, ссылаясь на то, что в отчетах невозможно проверить достоверность объектов-аналогов, используемых при оценке объектов недвижимости, в отчетах оценивалась долгосрочная аренда, тогда как фактически оценивается рыночная стоимость объектов недвижимости.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить уточненные административные исковые требования, представитель государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки" в объяснениях повторил позицию, изложенную в письменных возражениях, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы представители сторон не заявили.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Шерстюковой С.В. на праве аренды принадлежат земельные участки площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административных и офисных зданий, расположенного по адресу: <данные изъяты>., расположенного в центральной части квартала <данные изъяты> по ул. <данные изъяты>., и площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты торговли, расположенный по адресу: <данные изъяты>, на основании договора аренды от 14 декабря 2007 года N 883, заключенного комитетом по управлению имуществом Саратовской области, договора замены стороны в обязательстве от 11 июня 2015 года, договора аренды земельного участка от 1 апреля 2013 года, заключенного с комитетом по управлению имуществом города Саратова, договора замены стороны в обязательстве от 17 декабря 2018 года.
В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" с 09 января 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административных и офисных зданий, расположенного по адресу: <данные изъяты>., расположенного в центральной части квартала <данные изъяты> по ул. <данные изъяты>., установлена в размере <данные изъяты> руб., земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты торговли, расположенный по адресу: <данные изъяты> - в размере <данные изъяты> руб.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков N 72 и N 73 от 31 мая 2019 года, составленные ООО "<данные изъяты>" ("<данные изъяты>"), которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость нежилого здания, определенную оценщиком.
Оценщик <данные изъяты>., подготовивший отчет, является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 07 марта 2019 года, ответственность его застрахована в АО "<данные изъяты>", ответственность юридического лица застрахована в АО "<данные изъяты>", оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 17 апреля 2018 года N 60.
В судебном заседании оценщик <данные изъяты>., допрошенный судом в качестве свидетеля, подтвердил правильность выводов отчета, объяснил и обосновал выбранный подход, применение поправок, выбор аналогов.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Оценщиком использован сравнительный подход, отказ от доходного и затратного подходов им мотивирован в отчете.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, площадь, инженерные коммуникации, класс земельных участков, имущественные права.
Поиск информации производился в сети Интеренет на сайтах, на которых размещены объявления о предложениях к продаже с том числе земельных участков (ruads.org, saratov.barahia.net, kvadrat64.ru), что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Не могут быть приняты доводы представителя административного ответчика о непроверяемости аналогов, поскольку данный источник информации не запрещен федеральными стандартами оценки, к отчету приложены скриншоты соответствующих интернет-страниц, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты> подтвердил правильность выводов отчетов, назвал источник примененных им аналогов и сослался на ограниченный круг аналогов в периодических изданиях. При этом представителем ответчика ходатайств о назначении экспертизы с целью опровержения представленных доказательств не заявлено.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в одном, что и объект оценки районе - Ленинском, города Саратова.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь вид разрешенного использования, наличие коммуникаций.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком применены корректировки на цену предложения, имущественные права, на дату заключения с применением динамики инфляции, на общую площадь (эффект масштаба), на местоположение с использованием издания "Справочник оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки. Под редакцией Лейфера Л.А. - Н.Новгород, 2017".
Примененные экспертом объекты-аналоги по всем параметрам являются равнозначными, поэтому оценщиком не применены поправки, отказ от корректировок оценщиком мотивированно обосновал.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Шерстюковой Светланы Станиславовны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административных и офисных зданий, расположенного по адресу: <данные изъяты>, расположенного в центральной части квартала <данные изъяты> по ул. им. <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты торговли, расположенный по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимостью <данные изъяты> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 14 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка