Решение Ростовского областного суда от 25 сентября 2017 года №3а-610/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 25 сентября 2017 года Дело N 3а-610/2017
 
Именем Российской Федерации
25 сентября 2017 года г.Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО «Маринс Парк Отель» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
у с т а н о в и л :
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является соарендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (350 538 547, 92 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (199 868 790 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 30.08.2016 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, от административного истца представлено уточнение предмета административного иска с учетом рыночной стоимости участка, определенной в заключении судебной экспертизы, дело рассмотрено в отсутствие представителя ЗАО «Маринс Парк Отель» в соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, в письменном ходатайстве выразил согласие с заключением судебной экспертизы, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, поэтому суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика согласно ст. 150 КАС РФ.
Представители ТУ ФАУГИ в Ростовской области (арендодатель), ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Ростовской области, ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ.
Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Суд установил, что административный истец является соарендатором (договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30 мая 2017 года) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 16 566 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации гостиницы, административных помещений, ресторана, магазина, банковских помещений, кадастровая стоимость по состоянию на 30 августа 2016 года - 350 538 547, 92 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №№776, постановление опубликовано.
Рассматриваемый земельный участок, исходя из выписки из ЕГРН, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, его кадастровая стоимость определена органом кадастрового учета в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №№778.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является элементом формулы определения арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований правообладатель представил отчет оценщика от 23.09.2016 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30.08.2016 составляет 199 868 790 рублей.
Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 28.11.2016 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
В решении Комиссии указано, что оценщиком допущены нарушения п.5 ФСО №3, п.22в ФСО 7.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№1, 3, 7 Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Возражая против административного иска и отчета, Правительство Ростовской области поддержало мотивы решения комиссии во внесудебном порядке разрешения спора в качестве оснований недостоверности отчета.
Суд, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30 августа 2016 года.
Экспертиза проведена экспертом ООО «Оценочно-экспертный Центр» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 7 сентября 2017 года).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 30 августа 2016 года составляет 209 372 207, 22 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (под коммерческое строительство).
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по основаниям, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет стоимости приведен в таблице №6. Применение конкретных корректировок (с учетом разницы в объявлениях о продаже аналогов) экспертом подробно и достаточно объяснено.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным, возражений против выводов заключения не представлено.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, вывод о рыночной стоимости не свидетельствует о существенных недостатках в методике определения кадастровой стоимости, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ путем перечисления денежных средств с депозитного счета суда в пользу экспертной организации.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 16 566 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации гостиницы, административных помещений, ресторана, магазина, банковских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30 августа 2016 года в сумме 209 372 207, 22 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости-8 ноября 2016 года.
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
В окончательной форме решение принято 26 сентября 2017 года



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка