Решение Пермского краевого суда от 10 декабря 2019 года №3а-606/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 декабря 2019 года Дело N 3а-606/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Мусийко Н.М., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Моховой Жанны Шарифуловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Мохова Ж.Ш. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Пермскому краю, Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания, назначение: нежилое, наименование: административно-бытовой корпус, площадью 1344,5 кв.м, с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5582 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. В силу положений ст.ст. 401, 402 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018, превышает его рыночную стоимость, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает ее права, поскольку нарушает ее право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
В ходе рассмотрения дела по существу Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного соответчика. Также к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Чернушинского городского округа (определение суда от 27.08.2019, занесенное в протокол предварительного судебного заседания).
Административным истцом в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства РФ исковые требования были уточнены, заявлено об установлении кадастровой стоимости спорного объекта равной его рыночной стоимости в размере 5285000 рублей по состоянию на 01.01.2018. В обоснование иной рыночной стоимости объекта, истцом представлен в материалы дела отчет N 273-1/19 от 30.10.2019, составленный оценщиком ООО "Проспект".
Административный истец в суд не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в уточненном административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, Правительство Пермского края в суд представителей не направили, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц администрация Чернушинского городского округа, Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены, представителей в суд также не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Мохова (до брака Андреева) Ж.Ш. является собственником нежилого здания, наименование - административный бытовой корпус, кадастровый номер **, общей площадью 1344,5 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлены выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, свидетельство о государственной регистрации права.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Думы Чернушинского городского поселения от 24.11.2017 N 233 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Чернушинского городского поселения" установлено, что налоговая база по налогу в отношении объектов налогообложения на территории Чернушинского городского поселения определяется, в том числе исходя из того, включены ли объекты налогообложения в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации. Решение введено в действие с 01.01.2018.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 1888) включено спорное здание с кадастровым номером **.
Учитывая, что спорное здание, принадлежащее истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 26468512,69 рублей.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Моховой Ж.Ш. представлен отчет об оценке от 30.10.2019 N 273-1/19, составленный оценщиком ООО "Проспект". Согласно отчету рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 объекта составила 5285000 рублей. При этом, суд учитывает, что предоставленный истцом отчет об оценке (том 2 л.д. 1-127) был приложен к материалам дела с учетом устранения замечаний, высказанных ответчиком Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края на первоначально представленный отчет того же оценщика N 2719 от 06.05.2019.
На отчет N 273-1/19 от 30.10.2019 впоследствии, в ходе рассмотрения дела по существу, представителем административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края представлены замечания, изложенные инспектором отдела N 2 Управления кадастровой оценки ГБУ "ЦТИ Пермского края" в письменном виде (том 2 л.д.152-173).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
С учетом наименования здания, содержащегося в ЕГРН (административно-бытовой корпус), а также фактического его использования, оценщиком объект оценки отнесен к сегменту рынка - рынок коммерческой недвижимости Пермского края (вторичный сегмент).
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период 4 квартал 2018 года, им приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае (в районах, близких по своему региональному развитию к г. Чернушка, относящихся ко II зоне). На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения офисно-торгового назначения, расположенные в населенных пунктах II зоны престижности коммерческой недвижимости, который составил от 10833 руб./кв.м. до 80000 руб./кв.м, средняя цена составляет 29988 руб./кв.м. (без учета скидки на уторговывание, с учетом стоимости прилегающего земельного участка). Учитывая местоположение объекта (на отдалении от центральной части города), его площадь (1344,5 кв.м), физические характеристики (удовлетворительное состояние, 1968 год постройки), физический износ, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться ниже нижней границы диапазона с учетом предполагаемой скидки на торг (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость) и составлять 3500 - 6000 руб./кв.м..
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован затратный подход, с применением метода сравнительной единицы, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования сравнительного и доходного подходов в отчете в полном объеме мотивирован.
При проведении оценки затратным подходом оценщик для расчета стоимости 1 куб.м строительного объема здания в ценах 1969 г. использовал Сборник УПВС N 28, таблица N 85. В отчете приведена формула расчета затрат на замещение объекта оценки. Для приведения рассчитанной на основе сборника УПВС стоимости к дате оценки оценщиком использованы Отраслевые индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, утвержденные в установленном порядке. В процессе оценки определялись предпринимательская прибыль, совокупный износ объекта оценки. Итоговый расчет стоимости здания затратным подходом представлен в таблице на стр. 86 отчета.
Анализируя содержание отчёта об оценке, суд считает, что оно не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. Обратного в материалы дела не представлено.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик А. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки. Кроме того, оценщик была допрошена в судебном заседании в качестве свидетеля, предупреждалась об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по делу, предусмотренную ст. 307 УК РФ. Замечания ГБУ "ЦТИ Пермского края" на отчет об оценке фактически нормативно не обоснованы, невозможность применения оценщиком выбранного им способа расчета экономического (внешнего) устаревания при расчете затрат на замещение ОКС, инспектором отдела N 2 Управления кадастровой оценки ГБУ "ЦТИ Пермского края" не доказана. Фактически возражения последнего носят предположительный характер и основаны на субъективном мнении инспектора ГБУ "ЦТИ Пермского края", данные о квалификации которого, представленные к возражениям на отчет, не позволяют сделать вывод о наличии у инспектора специальных познаний в области оценочной деятельности при проведении оценки объектов недвижимости. Таким образом, представленные замечания не свидетельствуют безусловно о том, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком были допущены такие нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, которые повлекли бы неверное определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта.
Кроме того, на все замечания относительно отчета об оценке от 30 октября 2019 г. представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения с представлением письменных пояснений, в которых содержатся ссылки на конкретные страницы отчёта и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности.
Кроме того, суд учитывает, что в обоснование доводов о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, которые свидетельствовали бы об иной рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено (ранее заявленное ходатайство о проведении оценочной экспертизы, представителем ответчика не поддерживалось в судебном заседании), вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ как уже указывалось выше, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не представлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что названные доводы Министерства не свидетельствуют о том, что отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 15.07.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Моховой Жанны Шарифуловны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (административно-бытового корпуса), общей площадью 1344,5 кв.м., кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости, в размере 5285000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 15 июля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 16.12.2019.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка