Дата принятия: 05 марта 2019г.
Номер документа: 3а-606/2018, 3а-42/2019
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 марта 2019 года Дело N 3а-42/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Баланс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является соарендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по этому адресу. Кадастровая стоимость земельного участка (54 182 805,70 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (26 180 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебном заседании представитель административного истца - Косогорова Н.С., действующая по доверенности, административный иск уточнила с учетом заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, в письменном заявлении не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно статье 150 КАС РФ.
Представитель Минимущества Ростовской области Гаричян О.К., действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против административного иска, основанного на отчете, не возражала против выводов заключения судебной экспертизы, полагая, что в оспаривании кадастровой стоимости административный истец не имеет правового интереса.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Ростобрнадзора, ГБПОУ РО "Ростовское-на-Дону строительное профессиональное училище N20", Пономарева С.А. в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является соарендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2390 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 54 182 805,70 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его настоящих характеристиках был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость, установленная на определенную дату (в данном случае - базовую дату для государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов), определяется конкретным количественным показателем и может быть оспорена заинтересованным в её изменении субъектом, что имеет место в данном случае. Вопросы возможного изменения принципа определения арендной платы или выкупа земельного участка не относятся к юридически значимым в данном административном деле.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка может являться одним из элементов формулы определения выкупной стоимости земельного участка и в определенных случаях служит основой для расчета арендной платы, что не исключается и в рассматриваемом случае при согласовании этого условия сторонами, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 9 октября 2018 года, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составляет 26 180 000 рублей.
Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанное на отчете оценщика, было отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 27 ноября 2018 года, в отчете отмечено наличие 8 нарушений ФСО 3,7.
Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, арендодателя относительно недостоверности отчета назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом АНО "Судебное экспертное бюро" (заключение от 14 февраля 2019 года N058-Э/2019).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 27 910 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под торгово-офисную застройку).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Все аналоги выбраны по дате предложения до даты, на которую определена кадастровая стоимость. Объявления проверяемы, их содержание соответствует исследуемому сегменту рынка и характеристикам рассматриваемого участка.
Расчет стоимости приведен в таблице N12. Применение конкретных корректировок (на торг, на динамику сделок на рынке, на местоположение, на инженерное обеспечение, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено. Разница между двумя видами стоимости не является определяющим аспектом анализа доказательств о рыночной стоимости, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2390 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 27 910 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 14 ноября 2018 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Баланс" 45 000 рублей в пользу АНО "Судебное экспертное бюро" за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
