Решение Ярославского областного суда от 20 января 2021 года №3а-605/2020, 3а-114/2021

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 января 2021 года Дело N 3а-114/2021
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии помощника Тебневой Н.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Судакова В.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Судаков В.Н. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 600 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового транспорта вместимостью не более 500 машиномест, расположенного по адресу: <адрес>, (в районе <адрес>), в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере, превышающем его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендных платежей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно представленного отчета.
Также административным истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца Березкина О.В. поддержал заявленные требования.
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений <адрес> по доверенности Шагабутдинова А.А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, полагал представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От Управления Росреестра по <адрес> имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представило на заявление отзыв, в котором оставило вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. Подтвердило размер оспариваемой заявителем кадастровой стоимости земельного участка.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Административный истец является арендатором земельного участка площадью 2 600 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового транспорта вместимостью не более 500 машиномест, расположенного по адресу: <адрес>, (в районе <адрес>), что подтверждено договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в <адрес>, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными. Вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО "Ярэксперт" N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
Замечания Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> на отчет опровергнуты содержанием отчета и пояснениями оценщика Григорьевой Л.А., допрошенного в суде в качестве свидетеля.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Доводы Департамента о необходимости применения корректировки на вид разрешенного использования к аналогам, подлежат отклонению.
Из отчета следует, что в результате анализа неактивного рынка оценщиком предоставлена вся информация по имеющимся предложениям, объединенным в один сегмент - под индустриальную застройку. Согласно классификатору "Справочника оценщика недвижимости - Земельные участки. Часть 2" туда же вошли и земельные участки под гаражи, автостоянки, которые используются в качестве аналогов при расчете рыночной стоимости объекта оценки административного истца.
При этом, предложенная Департаментом корректировка на вид разрешенного использования является необоснованной, поскольку оцениваемый земельный участок (под гаражи-стоянки) в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости - Земельные участки. Часть 2", относится к "индустриальной застройке" для которой корректировка на вид разрешенного использования не предусмотрена.
Суд полагает данные выводы оценщика обоснованными, подтвержденными сведениями об объекте оценки и об аналогах и не противоречащими федеральным стандартам оценки, методической литературе.
Замечание административного ответчика о неправильном определении местоположения объекта-аналога N (<адрес>, у <адрес>) не основано на представленных документах.
Судом установлено, что указанный объект-аналог расположен в промышленной зоне на улице местного значения, находится на незначительном удалении от крупной автомагистрали (около 90 метров). К земельному участку имеется асфальтированная дорога.
Кроме того, с учетом имеющегося картографического материала ссылка Департамента о расположении объекта внутри квартала, является недоказанным фактом. Представленная административным ответчиком схема расположения объекта не соответствует его месту нахождения, исследованного оценщиком.
По изложенным мотивам оценщик обоснованно пришел к выводу о местоположении объекта-аналогаN как вблизи от автомагистрали.
Замечание Департамента о необходимости применения корректировки на площадь к объекту-аналогу N, является необоснованным.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Из исследуемого отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. Отбор аналогов производился в соответствии с масштабным фактором согласно "Справочника оценщика недвижимости - Земельные участки. Часть 2".
Согласно указанному справочнику площадь объекта оценки и площадь аналогов, в том числе и аналога N, находятся в одном диапазоне матрицы коэффициентов на площадь (Таблица 20).
Суд отмечает, что административным ответчиком также не представлено доказательств, что использование в расчетах объекта (<адрес>,78), на который указывает Департамент, оказал бы существенное влияние на результат оценки.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 61, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также указанный объект имеет иное назначение по сравнению с объектом оценки.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление в данной части подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения заявителя в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая требования Судакова В.Н. о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему.
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в пользу Судакова В.Н. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере N рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Указанные расходы являются необходимыми, подтверждены платежными документами.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового транспорта вместимостью не более 500 машиномест, расположенного по адресу: <адрес>, (в районе <адрес>), в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в пользу Судакова Виталия Николаевича судебные расходы в виде: оплаты услуг по изготовлению отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости - N рублей, оплаты государственной пошлины - 300 рублей, всего - N
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка