Решение Пермского краевого суда от 21 февраля 2019 года №3а-602/2018, 3а-119/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2019 года Дело N 3а-119/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Буланкова Р.В.,
при секретаре Новоселовой Н.П.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дёмкина Николая Ивановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Дёмкин Н.И. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - административного здания с надземным переходом, назначение нежилое, общей площадью 1206,3 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 25 276 946 рублей, определенной по состоянию на 22 июня 2012 года.
В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога на имущество.
Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Административный ответчик Правительство Пермского края извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. В суд представлен отзыв в письменном виде, с указанием на несоответствие представленного отчета требованиям действующего законодательства об оценке.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, администрация города Перми извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Дёмкин Н.И. является собственником административного здания с надземным переходом, назначение нежилое, общей площадью 1206,3 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25 ноября 2017 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее на праве собственности Дёмкину Н.И. здание является объектом налогообложения с особенностями определения налоговой базы, которая определяется как кадастровая стоимость здания.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.
Постановлением Правительства Пермского края от 28 декабря 2012 года N 1588-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (по состоянию на 22 июня 2012 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ** составила 42 434 224,98 рублей, данные сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке, составленный ООО "Р-Консалтинг" от 17 декабря 2018 года N 1780/О-18, согласно которому, рыночная стоимость по состоянию на 22 июня 2012 года здания с кадастровым номером ** определена в размере 25276946рублей.
Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком К., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", гражданская ответственность оценщика застрахована.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
Как следует из отчета, оценщик провел анализ рынка недвижимости офисного назначения города Перми. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости по городу Перми (в сопоставимых по уровню развития районах). После чего оценщик определилдиапазон цен рыночной стоимости 1 квадратного метра объекта оценки от 20376,71 рублей до 26279,15 рублей за квадратный метр. Оснований полагать, что объект оценки - административное здание, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта.
В отчете объясняется выбор затратного подхода (с использованием метода сравнительной единицы) и сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного. По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком не было проведено согласование полученных результатов, поскольку коэффициент вариации превысил 33%, отражены причины отказа от учета результатов оценки в рамках затратного подхода. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.
Доводы возражений стороны административного ответчика не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в виду следующего.
Неверное использование оценщиком коэффициента при проведении корректировки на объем и площадь здания не влияет на итоговую величину установленного размера рыночной стоимости, поскольку указанный коэффициент применен при определении рыночной стоимости объекта оценки затратным методом, при этом оценщик после определения рыночной стоимости объекта оценки двумя методами аргументировано отказался от учета результатов полученным затратным методом. Согласование результатов не проводилось. Кроме того, применение верного коэффициента также не повлияло бы на результат оценки, поскольку коэффициент вариации в этом случае составил бы 41%, что также более 33% и указанные обстоятельства являются основанием для отказа от результатов полученных затратным подходом.
Указание в мотивировочной части отчета на расположение объекта оценки в 1 зоне престижности свидетельствует о допущенной описке, поскольку расчеты и корректировки проведены по условиям нахождения объекта оценки во 2 зоне престижности, что соответствует фактическим обстоятельствам.
Вопреки доводам возражений стороны административного ответчика страницы 108-109 Отчета содержат скриншоты объектов-аналогов, использованных для расчета коэффициента торможения.
Доводы возражений стороны административного ответчика о необходимости проведения согласования, полученных двумя методами результатов размера рыночной стоимости объекта оценки, опровергаются мотивированным отказом от проведения согласования приведенным на странице 62 Отчета.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 25 276 946 рублей по состоянию на 22 июня 2012 года.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28 декабря 2018 года.
Принимая во внимание, что налогооблагаемая база по налогу на имущество за 2018 год будет рассчитываться от кадастровой стоимости данного объекта, указанной в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, то подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость, в связи с чем у административного истца в соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 сохраняется право применить результаты пересмотра архивной кадастровой стоимости.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, по 31 декабря 2018 года включительно.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Дёмкина Николая Ивановича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства -административное здание с надземным переходом, назначение нежилое, общей площадью 1206,3 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 25 276 946 рублей, определенной по состоянию на 22 июня 2012 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 декабря 2018 года.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, по 31 декабря 2018 года включительно.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 25 февраля 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка