Дата принятия: 10 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-60/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 10 декабря 2020 года Дело N 3а-60/2020
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., помощнике Антоновой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Парк Сити" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, ООО "Парк Сити" в лице представителя Лобыкина С.В. (с учетом уточнения) просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:032002:13, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Жилой дом. Участок находится примерно в 600 м. по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ..., в размере рыночной стоимости, равной 15 726 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.
Требования основаны на том, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату значительно превышала его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение арендной стоимости земельного участка.
В судебное заседание представитель административного истца по доверенности Лобыкин С.В. не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представители Правительства РБ, Управления Росреестра по РБ, администрации г. Улан-Удэ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебное заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель заинтересованного лица -КУИиЗ г. Улан-Удэ по доверенности Хамеруев А.Ю. возражал против удовлетворения иска.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ООО "Парк Сити" подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Парк Сити" является арендатором земельного участкаплощадью 9210 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу:местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Жилой дом. Участок находится примерно в 600 м. по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>,с кадастровым номером 03:24:032002:13, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от23 марта 2020 года N КУВИ-001/2020-6244960 по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 21 591 371,4 руб.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением Правительства РБ N 2 от 13 января 2016г., является действующей, сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В обоснование заявленных требований ООО "Парк Сити" ссылалось на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, нарушаются права административного истца, как плательщика арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 21 от 26 марта 2008 года, договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16 сентября 2019 года.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее Закон N 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 этого же Закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из п. 2.5 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 21 от 26 марта 2008 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и землепользования Администрации г. Улан-Удэ (арендодатель) и ООО "Байкал-Экспорт" (арендатор) следует, что арендная плата за земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно договору о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка от 16 сентября 2019 года заключенного между ООО "Байкал-Экспорт" и ООО "Парк Сити" последнему переданы права и обязанности по договору аренды от 26 марта 2008 года N 21.
Из разъяснений в п. 6. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Исходя из имеющейся у административного истца обязанности по оплате арендной стоимости согласно вышеуказанных договоров, ООО "Парк Сити" вправе обратиться в суд с настоящим административном иском.
Выбранный заявителем способ защиты права соответствует действующему законодательству.
Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость в отношении земельного участка является действующей.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 69/19-РБ от 12 ноября 2019 года, выполненный ООО "Агентство оценки собственности".
В ходе рассмотрения административного дела представителем административного истца - Лобыкиным С.В. заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
С учетом мнения сторон экспертиза назначена эксперту Ассоциации "Центр судебно-оценочной экспертизы" Битуеву Ю.В.
25 ноября 2020 года заключение эксперта N 09/11-20 от 23 ноября 2020 года поступило в Верховный суд республики.
По результатам проведенной оценки эксперт Битуев Ю.В. пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032002:13по состоянию на01 января 2015 г. составила 15 726 000 руб.
Оснований не согласиться с заключением эксперта у суда не имеется.
Вэкспертном заключении приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок земельных участков Республики Бурятия за 2014 год, исследованы ценообразующие факторы.
Битуев Ю.В. на дату проведения экспертизы являлся членом Союза "Финансово-экономических судебных экспертиз", членом Экспертного совета Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (включен в реестр оценщиков 10 ноября 2010 года регистрационный номер 196), имел диплом, подтверждающий квалификацию судебного эксперта в области судебных оценочных экспертиз.
Из заключения эксперта следует, что эксперт исследовал географическое положение объекта оценки, социально-экономическое состояние Республики Бурятия в 2014 г., провел анализ рынказемельных участков в республике за 2014 г. Для сравнения использовались данные за 2014 г. в г.Улан-Удэ.
Информацию об объектах недвижимости эксперт использовал с сайта архивов: Avito/https://ruads.org/, uurielt.ru, газет: "Все для Вас", "Из рук вы руки", "Толстяк".
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. эксперт при проведении оценки использовал сравнительный подход методом сравнительных продаж. Выбор способа определения рыночной стоимости экспертом обусловлен наличием доступной достоверной и достаточной для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Рынок продаж земельных участков существует, имеется необходимая информация в СМИ о сделках и/или ценах предложений на продажу земельных участков.
При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке подробно мотивирован им в отчете.
Так, экспертом постановлено о том, что затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков, кроме того, он не был использован в силу целей и назначения оценки, а также невыполнения условий применения данного подхода в соответствии со ст. 23 ФСО N 1, так как земля не может быть воспроизведена физически. Отказ от доходного подхода экспертом обусловлен слабым развитием рынка аренды земельных участков в Республике Бурятия. Информация о сдаче в аренду земельных участков под коммерческое использование и рыночных арендных ставках в СМИ практически отсутствует, ее недостаточно для обоснованного расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с использованием данных о величине рыночной земельной ренты.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в г. Улан-Удэ, коммерческого назначения предназначенные под строительство СТО, придорожный сервис по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.
При проведении оценочных работ экспертом произведены корректировка на имущественные права - 26,58 % в отношении всех объектов-аналогов, поправка на расположение относительно красной линии - 36 % (объект-аналог 2), корректировка на торг - 14 % (аналоги 1,2,3); корректировка на местоположение - 16,13% (объект-аналог3); корректировка на масштаб - 8 % (объекты-аналоги 2,3).
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 1 708руб.
По результатам оценки путем сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032002:13по состоянию на 01 января 2015 г. составляет 15 726 000 руб.
Экспертное заключение не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем, у суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости земельного участка.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска ООО "Парк Сити" и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года - 15 726 000 руб.
В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Из материалов дела видно, что в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 19 ноября 2019г.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Парк Сити" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 19 ноября 2019 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032002:13, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Жилой дом. Участок находится примерно в 600 м. по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, по состоянию на 1 января 2015 года в размере рыночной стоимости равной 15 726 000 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 14 декабря 2020 г.
Председательствующий Т.Н. Раднаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
