Решение суда Еврейской автономной области от 26 декабря 2019 года №3а-60/2019

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 26 декабря 2019 года Дело N 3а-60/2019
судьи суда ЕАО Папуловой С.А.,
при секретаре Князь Т.В.,
с участием административного истца Мильцева А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мильцева А. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Мильцев А.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО), правительству ЕАО, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения (гаражный бокс) с кадастровым номером <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.09.2013 в размере 217 391 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в период с 01.03.2018 по 06.09.2019 являлся собственником упомянутого нежилого помещения, кадастровая стоимость которого согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 18.09.2013 составляет 589095,54 руб. и значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке от 16.07.2019 N <...>, изготовленном оценщиком ИП В., в размере 217391 руб.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, так как установленная кадастровая стоимость нежилого здания влечёт увеличение его налоговых обязательств.
Просил признать пропуск срока обращения в суд с административным иском уважительным и восстановить его, поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости до настоящего времени не проведена.
В судебном заседании административный истец Мильцев А.Г. заявленные требования поддержал.
В судебное заседание представители административных ответчиков правительства ЕАО, Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", мэрии МО "Город Биробиджан", заинтересованное лицо Брайцев В.В. не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В письменном отзыве на административное исковое заявление директор ФГБУ "ФКП Росреестра" К. отмечает, что технических ошибок при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости не выявлено.
Из отзыва представителя административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО Ж. следует, что административный ответчик не возражает против заявленных требований и не намерен препятствовать административному истцу в реализации его прав. Просила удовлетворить заявленные требования в полном объёме.
В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика правительства ЕАО О. указала, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <...> установлена на основании постановления правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп. Считает, что отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N <...> подготовлен с нарушением норм действующего законодательства, а именно: при расчёте стоимости в рамках сравнительного подхода оценщик не делает корректировку на местоположение, несмотря на то, что аналоги гаражей расположены в различных частях города; оценщик не делает корректировки на наличие или отсутствие коммуникаций, подвала; отчёт N 150/2019 не соответствует Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, и не может быть принят судом.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения административного истца, прихожу к следующим выводам.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.10.2013.
С настоящим административным иском Мильцев А.Г. обратилась в суд 24.10.2019, то есть с пропуском установленного законом пятилетнего срока.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части 1 статьи 24.12 Закона слова "и не реже чем один раз в течение пяти лет" были исключены.
В связи с изменением закона очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости принадлежащего ранее Мильцеву А.Г. нежилого помещения не проводилась.
Принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд признает причины пропуска Мильцевым А.Г. срока обращения в суд уважительными, поскольку до принятия Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Еврейской автономной области, которая до настоящего времени не проведена, и считает возможным восстановить ему срок для обращения в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) плательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации и не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу.
В силу пункта 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учётом особенностей, установленных статьёй 217.1 названного Кодекса.
Пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ установлено, что в случаях, не указанных в пункте 3 названной статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Абзацем 4 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 предусмотрено, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
В соответствии с частью 4 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, Мильцев А.Г. являлся собственником поименованного нежилого помещения в период с 01.03.2018 (договор купли-продажи от 19.02.2018) по 06.09.2019 (договор купли-продажи 21.08.2019, заключенного с Брайцевым В.В.).
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.09.2019 следует, что собственником указанного гаражного бокса является Брайцев В.В.
Постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Еврейской автономной области, в том числе средние и минимальные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Еврейской автономной области в разрезе муниципальных районов и городского округа.
Учитывая, что административный истец является плательщиком налога на доходы физических лиц от продажи объекта недвижимости, который определяется исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результатами этой стоимости затронуты его права и обязанности, что в свою очередь даёт ему право на обращение в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с абзацем 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки.
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии со статьёй 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Согласно пункту 29 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, Мильцев А.Г. в подтверждение своих доводов представила отчёт об оценке от 16.07.2019 N <...>, изготовленный ИП В. (свидетельство от 15.05.2017 N <...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный N <...> от 09.07.2007, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 29.03.2018 N <...>), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> составила по состоянию на 18.09.2013 - 217391 рубль.
Отчёт оценщика содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. В отчёте представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого помещения, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611, оценщиком определён сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (производственно-складская недвижимость), произведён анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке, с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.
Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведённые расчёты, что позволяет пользователю отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости нежилого помещения. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации, фотографии оцениваемого объекта.
Доводы представителя административного ответчика правительства ЕАО, изложенные в отзыве, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
Так, оценщик В. в письменных пояснениях подтвердила выводы своего отчёта, примененные ею методы оценки, выбор аналогов, применение корректировок. Указала, что исследование по определению рыночной стоимости объекта оценки произведено на дату - 18.09.2013. Основа оценки стоимости - информация о ценах, количественных и качественных характеристиках объектов-аналогов. Источники этой информации могут содержать исчерпывающую информацию или цену и 2-3 характеристики. В пункте "в" статьи 22 ФСО N 7 указано, что при проведении оценки должны быть описаны объёмы доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчёта. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке. На странице 66 отчёта указано, какие основные критерии отбора аналогов были приняты оценщиком.
Пояснила, что в отзыве административного ответчика не указано, каким методом он рекомендует сделать корректировку на местоположение, поскольку имеется ряд рекомендаций. На странице 59 отчёта при анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости, приводится таблица, в которой имеется информация, как можно определить типовые зоны в пределах города. Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов совпадает по типологии, предложенной в "Справочнике оценщика", под ред. Лейфер Л.А., Крайниковой Т.В.
Указала, что в ходе исследования информации по объектам-аналогам, имеющейся в открытых источниках (архив газеты "Ди Вох" за август-сентябрь 2013 года), установлено, что отсутствует информация о том, имеются ли какие-либо коммуникации, в основном указывается информация об общей площади гаражного бокса, адрес и стоимость, и то не во всех объявлениях.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого помещения соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения является иной, чем отражено в отчёте N <...>, сторонами, заинтересованными лицами по делу, суду не представлено.
В связи с этим указанный отчёт отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость нежилого посещения (гаражного бокса).
Таким образом, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной значению, указанному в отчёте N <...>.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административный истец Мильцев А.Г. обратилась в суд с административным иском 24.10.2019, следовательно, датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24.10.2019, а кадастровую стоимость в отношении спорного нежилого помещения установить равной его рыночной стоимости на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В силу части 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" положения 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции данного Федерального закона, устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 01.01.019.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного в административном иске нежилого помещения в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Мильцева А. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости нежилого помещения, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, с кадастровым номером <...> на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <...>, считать 24.10.2019.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: ЕАО, <...>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья суда ЕАО С.А. Папулова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка