Решение Приморского краевого суда от 13 марта 2019 года №3а-60/2019

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 марта 2019 года Дело N 3а-60/2019
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Зайцевой О.А.
при секретаре Сылко Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Дальторгсервис" к Администрации Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо администрация Арсеньевского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
постановлением Администрации Приморского края от 12 декабря 2012 года N 413-па "О результатах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края; средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) кадастровых кварталов Приморского края; минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов), Приморского края. Данное постановление опубликовано в газете "Приморская газета" 9 января 2013 года N 1(732).
Кадастровая стоимость здания - магазина "Строительные материалы" с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 2259 кв.м, лит.А, адрес объекта: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рубля.
ООО "Дальторгсервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания - магазина "Строительные материалы" с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равной его рыночной стоимости ... рублей, просило восстановить срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. В обоснование своих требований указало, что Общество является собственником вышеназванного здания. Установленная кадастровая стоимость здания в размере ... рубля значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете N от 19 ноября 2018 года, составленном оценщиком ИП ФИО7, чем нарушаются права Общества как плательщика налога на недвижимость.
В судебном заседании представитель ООО "Дальторгсервис" ФИО8 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске. По существу указала, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены как доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости спорного здания, представленной в Отчете N от 19 ноября 2018 года административным истцом, так и не предоставлен иной Отчет об оценке его рыночной стоимости. Принадлежащее ООО "Дальторгсервис" здание магазина "Строительные материалы" с кадастровым номером N впервые было включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, распоряжением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 29 декабря 2014 года N 756-ри (под номером 5) и именно с этого времени необходимо исчислять пятилетний срок на обращение в суд, поскольку стали нарушаться права Общества.
Представителя Администрации Приморского края ФИО12 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требования, предоставил письменный отзыв. Дополнительно заявил, что административным истцом пропущен срок на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, администрации Арсеньевского городского округа в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили.
Выслушав объяснения представителя ООО "Дальторгсервис" ФИО8, возражения представителя Администрации Приморского края ФИО12, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
В силу статьи 14 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций относится к региональным налогам.
Как предусмотрено положениями статей 373, 374, 375 Налогового кодекса РФ, организации, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания) являются плательщиками налога на имущество организаций.
На основании пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО "Дальторгсервис" указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости здания, находящегося на праве собственности у Общества, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость здания существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, которое в соответствии со статьей 373 Налогового кодекса РФ является плательщиком налога на недвижимость, налоговая база которого определяется исходя из размера кадастровой стоимости здания, признаваемого объектом налогообложения.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, ООО "Дальторгсервис" принадлежит на праве собственности здание - магазина "Строительные материалы" с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 2259 кв.м, лит.А, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 11 августа 2008 года.
Также, ООО "Дальторгсервис" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения существующих зданий магазина, склада, котельной, подстанции, площадь 20708 кв.м, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю по городу Уссурийску 6 марта 2017 года.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 21 ноября 2018 года, в отношении объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ... рубля, которая определена по состоянию на 27 июня 2012 года, утверждена 12 декабря 2012 года и внесена в реестр объектов недвижимости 10 февраля 2013 года на основании постановления Администрации Приморского края от 12 декабря 2012 года N 413-па "О результатах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края".
5 декабря 2018 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N, которое не было принято к рассмотрению (уведомление N от 10 декабря 2018 года).
В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
В судебном заседании установлено, что здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес> впервые включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2015 год, распоряжением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 29 декабря 2014 года N 756-ри (под номером 5).
В последующем спорный объект недвижимости включался в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, распоряжениями департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 23 декабря 2015 года N 673-ри, от 22 декабря 2016 года N 451-ри, от 20 декабря 2017 года N 363-ри, от 25 декабря 2018 года N 281-ри здание на 2016 год под N 4, на 2017 год под N 4, на 2018 год под N 3, на 2019 год под N 3.
При указанных обстоятельствах, суд полагает необходимым восстановить ООО "Дальторгсервис" срок на обращение в суд с административном иском об установлении кадастровой стоимости здания - магазина "Строительные материалы" с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равной его рыночной стоимости.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований ООО "Дальторгсервис" представлен Отчет N, составленный оценщиком ИП ФИО7 19 ноября 2018 года, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости - здания - магазина "Строительные материалы" с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 2259 кв.м, лит.А, адрес объекта: <адрес>, по состоянию на 27 июня 2012 года составляет ... рублей.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств несоответствия Отчета N 1166/18 от 19 ноября 2018 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного здания административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости здания ими не заявлялось.
Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.
Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Из пункта 16 ФСО N 1 следует, что доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункт 17).
Согласно пункту 19 ФСО N 1 затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункт 20).
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1.
Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Положения пункта 5 ФСО N 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Проанализировав Отчет N от 19 ноября 2018 года, составленный оценщиком ИП ФИО7, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация об общих характеристиках оцениваемого объекта капитального строительства, в частности о его назначении, текущем использовании, общей площади и др.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предлагающихся к продаже и к аренде объекты коммерческой недвижимости периферийных районов Приморского края, относящихся к группам В, С, D, за период с IV квартала 2011 года по II квартал 2012 года включительно, и рынка предложений на продажу земельных участков под офисно-торговую застройку в населенных пунктах Приморского края, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта капитального строительства. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения затратного, сравнительного и доходного подходов. В рамках затратного подхода были использованы: метод сравнения продаж, метод сравнительной единицы с использованием сборников УПВС (стр. 42-62 Отчета). В рамках доходного подхода были использованы: метод прямой капитализации, метод сравнительного анализа договоров аренды (стр. 62-70 Отчета). В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 70-88 Отчета).
Так, рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода, по состоянию на 27 июня 2012 года составляет ... рублей, из них: рыночная стоимость объекта с учетом износа - ... рублей, стоимость земельного участка - ... рублей, что отражено в таблице 12.11 Отчета (стр. 62 Отчета).
Из таблиц 12.5-12.11 Отчета следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода методом сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей стоимости строительства получена с учетом затрат на создание (руб.), устранимого физического износа (руб.), неустранимого физического износа в короткоживущих элементах (руб.), неустранимого физического износа в долгоживущих элементах (руб.), функционального износа (руб.), экономического износа (руб.), полного накопленного износа (руб.) (стр. 53-62 Отчета). При этом оценщиком описана методика оценки, приведены расчеты стоимости объекта оценки.
Результат расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью метода сравнения продаж представлен в таблице 12.2 Отчета (стр. 48-49 Отчета). При расчете рыночной стоимости земельного участка в качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано четыре объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым объектом по следующим элементам сравнения: продаже или предложению, имущественному праву, условиям финансирования, условиям продажи, времени продажи, категории/назначению, месторасположению, форме участка, рельефу участка, инфраструктуре, масштабу, а на различия между объектом оценки и объектами-аналогами были применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на продажу или предложение, корректировка на имущественные права, корректировка на месторасположение, корректировка на инфраструктуру, корректировка на масштаб, что отражено в таблице 12.2 Отчета (стр. 48-49). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 50-51 Отчета).
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках доходного подхода методом прямой капитализации, по состоянию на 27 июня 2012 года составляет ... рублей и рассчитана с учетом чистого операционного дохода (... руб.) и ставки капитализации (16,05%), что отражено в таблице 12.14 (стр. 70 Отчета).
В Отчете приведено обоснование ставки капитализации (стр. 69-70 Отчета).
В таблице 12.14 Отчета приведен расчет чистого операционного дохода (формирование доходной и расходной частей) (руб.), который представляет собой разницу между величиной действительного валового дохода (руб.) и величиной операционных расходов (руб.,%). Величина действительного валового дохода (руб.) рассчитана путем вычитания из потенциального валового дохода (руб.) потерь от недозагрузки и недосбора платежей (4,2%). Величина потенциального валового дохода (руб.) рассчитана с учетом показателей: ставки арендной платы на 1 этаже (руб./кв.м/год), арендопригодной площади 1 этажа (кв.м), ставки арендной платы на 2 этаже (руб./кв.м/год), арендопригодной площади 2 этажа (кв.м) (стр. 70 Отчета).
В Отчете приведен детальный расчет ставки арендной платы для помещений 1, 2 этажа, расположенных по адресу: <адрес>, которая на дату оценки составляет: для 1 этажа - 323 руб./кв.м/мес., для 2 этажа - 278 руб./кв.м/мес. (стр. 64-68 Отчета).
Так, размер арендной ставки для оцениваемого объекта определен методом сравнительного анализа договоров аренды. Подбор четырех объектов-аналогов для расчета сделан на основании схожести по функциональным качествам, сопоставимости по значениям ценообразующих факторов. Объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки на следующим элементам сравнения: качеству передаваемых прав, дате аренды (дате оценки), местоположению (привлекательности), материалу стен, физическому состоянию здания, состоянию отделки помещений, этажу, масштабу (площади), отдельному входу, расположению относительно красной линии, а на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на местоположение (привлекательность), корректировка на физическое состояние здания, корректировка на этаж, корректировка на масштаб (площадь), корректировка на наличие отдельного входа, корректировка на расположение относительно красной линии, что отражено в таблице 12.13 Отчета (стр. 66-67 Отчета). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применений вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 68 Отчета).
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, реализованного методом регрессивного анализа, на дату оценки составляет ... рублей.
При расчете рыночной стоимости спорного объекта в качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано 23 объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. В Отчете проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по следующим элементам сравнения: площади, рассчитываемой коэффициентом корреляции; местоположению, оцениваемому в баллах; назначению, физическому состоянию здания, состоянию отделки (виду ремонта), типу объекта, праву на земельный участок, обеспеченности коммуникациями, которые оценены по уровню изменения фактора (стр. 78-85 Отчета). Оценщиком обоснована корректировка значения единицы сравнения для объектов-налогов. К стоимости объектов-аналогов была применена понижающая корректировка в размере 12%. Ценообразующие факторы переведены в количественную шкалу (стр. 85 Отчета).
Согласно пункту 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
На основании полученных результатов в рамках трех подходов: затратного, доходного и сравнительного, оценщиком определена итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства - здания - магазина по состоянию на 27 июня 2012 года в размере ... рублей (без учета НДС); ... рублей (с учетом НДС) путем вычета из рыночной стоимости здания - магазина (... рублей) рыночной стоимости земельного участка (... рублей) (стр. 91 Отчета).
В таблице 12.19 Отчета указано на то, что при согласовании результатов использования подходов, доходному подходу присвоен весовой коэффициент 36%, сравнительному подходу - 44% и затратному подходу - 20%.
В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Так, оценщиком использованы данные публичной кадастровой карты на официальном сайте Росрестра РФ, сведения из периодических изданий "Из рук в руки", "Всякая всячина", "Коммерсантъ", а также данные интернет-сайтов: http://torgi.gov.ru, https://rosreestr.ru/site, https://www.avito.ru, и др.(стр. 10 Отчета).
В Приложении N 2 к Отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 114-129 Отчета).
Поскольку Отчет N от 19 ноября 2018 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО "Дальторгсервис" об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - здания - магазина "Строительные материалы" с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.
При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости 5 декабря 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Дальторгсервис" к Администрации Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо администрация Арсеньевского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания - магазина "Строительные материалы" с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 2259 кв.м, лит.А, адрес объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 27 июня 2012 года, на период с 1 января 2018 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи административного искового заявления считать 5 декабря 2018 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка