Дата принятия: 22 января 2016г.
Номер документа: 3а-60/2016
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 22 января 2016 года Дело N 3а-60/2016
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Шалагиной О.В.
при секретаре Хайминой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово 22 января 2016 года административное дело по административному иску Акционерного общества «Управляющая компания «Проминвест» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Акционерное общество «Управляющая компания «Проминвест» (ранее до 14 января 2016 года - Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Проминвест») обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: базы и склады, расположенного по адресу: < адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 февраля 2013 года и составляет < данные изъяты> руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития» № ОН/175.2-06-08-2015-5 от 19.08.2015г., согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка на дату оценки 01 февраля 2013г. составляет < данные изъяты> руб.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, составляющей < данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель АО «УК «Проминвест» Федорова С.В., действующая на основании доверенности от 15.01.2016г. №, заявленные требования поддержала.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Коллегия администрации Кемеровской области и заинтересованное лицо администрация г.Кемерово своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Коллегия администрации Кемеровской области в письменных объяснениях не возражает против удовлетворения заявленных требований, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Администрация г.Кемерово письменных возражений по иску не представила.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст.24.19 данного Федерального закона в случаях определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В силу положений частей 1 и 3 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, АО «Управляющая компания «Проминвест» на основании передаточного акта от 19.12.2014г. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: базы и склады, расположенного по адресу: < адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.04.2015г. (л.д.28).
На земельном участке расположены принадлежащие Обществу 7 объектов недвижимого имущества - нежилые здания.
Из кадастрового паспорта от 7 декабря 2015 года видно, что данный земельный участок является ранее учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет 26 ноября 2005 года (л.д.29).
Согласно кадастровым справкам от 11 августа 2015 года и 7 декабря 2015 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 5 февраля 2013 года, определенная по состоянию на 1 февраля 2013 года актом об утверждении кадастровой стоимости от 5 февраля 2013 года № б/н, составляет < данные изъяты> руб., эта же стоимость указана по состоянию на 3 декабря 2015 года (л.д.31, 32).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (ч.1 ст.391 Налогового кодекса РФ), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Установленный ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц досудебный порядок урегулирования данного спора соблюден, поскольку АО «Управляющая компания «Проминвест» с целью досудебного урегулирования спора 9 октября 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но решением Комиссии от 28 октября 2015 года в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости было отказано.
В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 27 ноября 2015 года.
Из представленного административным истцом отчета № ОН/175.2-06-08-2015-5 от 19.08.2015г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» ФИО3, следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., по состоянию на 01 февраля 2013 года составляет < данные изъяты> руб. (л.д.36-80).
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 февраля 2013 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка, который является вновь образованным, была определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области от 05.02.2013г. № б/н в связи с изменением его площади на основании решения указанного органа кадастрового учета от 1 февраля 2013 года об учете изменений объекта недвижимости (л.д.35, 214). При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости земель, утвержденные постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 года № 520 «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области». Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать 1 февраля 2013 года, что и отражено в кадастровой справке, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Следовательно, дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного земельного участка-01 февраля 2013 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административными ответчиками и заинтересованным лицом по данному делу, в том числе ФГБУ «ФКП Росреестра» - органом, установившим кадастровую стоимость спорного земельного участка, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.
При этом в отношении данного отчета представлено положительное экспертное заключение № 972/11-15 от 26.08.2015г., подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков «Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик ФИО3, составивший отчет об оценке рыночной стоимости, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № ОН/175.2-06-08-2015-5 от 19.08.2015г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, а проведенная экспертиза отчета подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (л.д.81-112).
Отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж с использованием методов линейной алгебры, затратный и доходный подходы к оценке не применялись. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки и выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере < данные изъяты> рублей, и положительному экспертному заключению, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка в размере < данные изъяты> руб. по состоянию на 1 февраля 2013 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивать земельный налог в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Вместе с тем судом установлено, что Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, и установлена кадастровая стоимость этого участка в размере < данные изъяты> руб. (строка № - л.д.230) по состоянию на 01 августа 2014 года.
Сведения о новой кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, что подтверждается кадастровой справкой от 14 января 2016 года. То есть оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная по состоянию на 1 февраля 2013 года, в настоящее время является архивной.
Однако с учетом положений абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимая во внимание, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости, являющейся в настоящее время архивной, было подано административным истцом в Комиссию и в суд в 2015 году до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, требования истца могут быть удовлетворены, и установленная судом рыночная стоимость подлежит применению с 1 января 2015 года и до 31 января 2015 года - даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной по результатам проведения очередной кадастровой оценки Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данный орган не является надлежащим ответчиком по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования АО «Управляющая компания «Проминвест» подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-179 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Акционерного общества «Управляющая компания «Проминвест» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: базы и склады, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости < данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01 февраля 2013 года, на период с 1 января 2015 года до 31 декабря 2015 года - даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной по результатам проведения очередной кадастровой оценки Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904.
Дата обращения Акционерного общества «Управляющая компания «Проминвест» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 9 октября 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: (подпись)
Решение в окончательной форме принято 25 января 2016 года.
"Согласовано" ______________судья Шалагина О.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
