Решение Ростовского областного суда от 25 сентября 2017 года №3а-601/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 25 сентября 2017 года Дело N 3а-601/2017
 
Именем Российской Федерации
25 сентября 2017 года г.Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Райдера Виктора Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
с участием представителя административного истца - Сайганова В.С.,
представителя административного ответчика - Гаричян О.К.,
у с т а н о в и л :
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящийся в г.Волгодонске. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (17 397 517, 68 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (4 278 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 09.11.2016 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебном заседании представитель административного истца - Сайганов В.С. (по доверенности) административный иск уточнил с учетом результатов судебной экспертизы и поддержал.
Представитель Правительства Ростовской области - Гаричян О.К. (по доверенности) в судебное заседание явилась, не возражала против уточненного административного иска с учетом результатов судебной экспертизы, возражала против возложения судебных расходов на ответчика.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, КУИ г.Волгодонска в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка площадью 15 597 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 9 ноября 2016 года в размере 17 397 517, 68 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель названной выше категории в Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776.
Рассматриваемый земельный участок с учетом выписки из ЕГРН не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 органом кадастрового учета.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы по договору аренды, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на вышеуказанную дату составляет 4 278 000 рублей.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета с применением конкретных подходов к расчету рыночной стоимости и использованием определенных аналогов, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 5 сентября 2017 рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 9 ноября 2016 года составляет 7 143 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены основные интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (индустриальная застройка).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Волгодонске, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет стоимости приведен в таблице №20. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, административный истец на отчете не настаивал.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
При разрешении вопроса о судебных расходах, суд находит, что достаточных оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области в той или иной части не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика. Рыночная стоимость определена экспертом (с существенным отличием от размера рыночной стоимости согласно отчету оценщика), серьезных нарушений методики кадастровой оценки не установлено, поэтому решение не может считаться постановленным против административного ответчика. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 15 597 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 ноября 2016 года в сумме 7 143 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 18 июля 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Райдера Виктора Викторовича 50 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка