Решение Владимирского областного суда от 26 марта 2018 года №3а-601/2017, 3а-100/2018

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2018 года Дело N 3а-100/2018
Владимир 26 марта 2018 года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Семёнова А.В.
при секретаре Шаховой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Погосян М. Г. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Погосян М.Г. обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года.
В обоснование указала, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, кадастровая стоимость которых по состоянию на 01.01.2016 г. составляет:
- участка с кадастровым номером **** - 47 225327,80рублей;
- участка с кадастровым номером **** - 2 194 533 рублей.
Согласно отчетам ООО "****" от 28 сентября 2017 года N 177-17 и N 178-17 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 составляет:
- участка с кадастровым номером **** - 11 404 000 рублей;
- участка с кадастровым номером **** - 699 000 рублей.
Поскольку арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости, административный истец полагает, что превышение кадастровой стоимости земельных участков над их рыночной стоимостью нарушает её права как арендатора. Просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в соответствии с отчетами ООО "****" от 28 сентября 2017 года N 177-17 и N 178-17.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, своих представителей не направили.
Административный истец, и ее представитель Тугова Н.А. в ходатайствах о рассмотрении дела в их отсутствие поддержали заявленные требования.
Административные ответчики администрация муниципального образования Вязниковский район, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Владимирской области и заинтересованное лицо Управление Росреестра по Владимирской области в письменных ходатайствах о рассмотрении дела в отсутствие их представителей указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, правильность заключения экспертов ООО "****", его форму и содержание, а также размер определенной экспертами рыночной стоимости спорных земельных участков.
Заинтересованное лицо администрация муниципального образования поселок Никологоры Вязниковского района Владимирской области, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявило.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Явка представителей лиц, участвующих в деле, не признана судом обязательной, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут обратиться, в том числе, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Погосян М.Г. по договорам аренды от 28 августа 2017 года N 889 и N 890 (Т.1, л.д. 13, 26), заключенным с администрацией МО п. Никологоры Вязниковского района Владимирской области, предоставлены в аренду сроком по 27 августа 2066 года земельные участки:
- с кадастровым номером **** площадью 78 113 кв.м., по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - под промышленные предприятия ( Т.1, л.д 15);
- с кадастровым номером **** площадью 1112 кв.м., по адресу: **** относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - под общественную застройку (Т.1, л.д. 28).
Согласно пунктам 3.1 и 3.4 договоров размер арендной платы устанавливается и изменяется в зависимости от результатов государственной кадастровой оценки земель.
Таким образом, от размера кадастровой стоимости участков зависит размер арендной платы, подлежащей уплате административными истцами, в связи с чем, Погосян М.Г., как заинтересованное лицо, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных участков.
В соответствии с выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.09.2017 г. и от 21.09.2017 г. г. (Т.1.,л.д.32, 33) в отношении указанных земельных участков постановлением администрации МО Вязниковский район Владимирской области от 29.11.2016 г. за N 1010 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г. в следующих размерах:
- участка с кадастровым номером **** - 47 225327,80рублей;
- участка с кадастровым номером **** в размере 2 194 533 рублей.
В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
13 октября 2017 года административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (Т.1,л.д.2-5).
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчеты ООО "****" от 28 сентября 2017 года N 177-17 и N 178-17, согласно которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 составляет:
- участка с кадастровым номером **** 11 404 000 рублей;
- участка с кадастровым номером **** - 699 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами по состоянию на 1 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно заключению экспертов ООО "****" У. и С. N 6/2018 от 12 февраля 2018 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года составляет:
- участка с кадастровым номером **** - 20 732 000 рублей;
- участка с кадастровым номером **** - 1 218 000 рублей.
В силу ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств. При этом никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
При этом, рыночная стоимость земельных участков должна быть установлена в соответствии с заключением экспертов ООО "****" У. и С. N 6/2018 от 12 февраля 2018 года.
Экспертиза проведена сотрудниками ООО "****" У. имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с **** года, стаж работы судебного эксперта с **** года и С. имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с **** года, стаж работы судебного эксперта с **** года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Указанные эксперты отвечают требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, состоят в саморегулируемых организациях оценщиков, имеют действующие полисы страхования ответственности субъектов оценочной деятельности.
Заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 КАС РФ, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки ФСО-7, ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, подлежащим обязательному применению при оценке земельных участков. Отчет содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведения об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало.
Вместе с тем представленные административным истцом отчеты об оценке, подготовленные ООО "****" от 28 сентября 2017 года N 177-17 и N 178-17 не могут быть положены в основу судебного решения в связи с выявленными недостатками, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
В частности, в заключении экспертов С. и У. указаны недостатки отчётов, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно:
- в отчете N 178-17 от 28.09.2017 г. отсутствует анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; нет информации об экологических загрязнениях объекта оценки; ссылки на страницах 28,29,31,32,33,34,41,42,44,45,52 Отчета не представляется возможным проверить, что не позволяет сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; определение сегмента рынка проводится с использованием ссылок на странице 28 Отчета, проверить которые не представляется возможным; анализ ценообразующих факторов на страницах 31,32,33,35 Отчета проводится по ссылкам, которые не представляется возможным проверить; на страницах 34,46-47 Отчета используются значения, определенные с использованием экспертного мнения, не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным; при определении стоимости объекта оценки применяются корректировки на местоположение на страницах 44-45 Отчета, на площадь на страницах 45-46 Отчета по информации, проверить которую не представляется возможным по имеющимся ссылкам; информация об объектах-аналогах на страницах 84-90 Отчета недостаточна для применения корректировки на коммуникации, которые проводит оценщик на страницах 46-47 Отчета; отказ от доходного подхода на странице 52 Отчета проводится с использованием ссылок, проверить которые не представляется возможным.
- в отчете N 177-17 от 28.09.2017 отсутствует анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; нет информации об экологических загрязнениях объекта оценки; ссылки на страницах 28,29,31,32,33,34,42,45,46,52 Отчета не представляется возможным проверить, что не позволяет сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; определение сегмента рынка проводится с использованием ссылок на странице 28 Отчета, проверить которые не представляется возможным; анализ ценообразующих факторов на страницах 31,32,33,34,35 Отчета проводится по ссылкам, которые не представляется возможным проверить; в Отчете на страницах 34,47 Отчета используются значения, определенные с использованием экспертного мнения, не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным; при определении стоимости объекта оценки применяются корректировки на местоположение на страницах 45-46 Отчета, на площадь на странице 46 Отчета по информации, проверить которую не представляется возможным по имеющимся ссылкам; информация об объектах-аналогах на страницах 78-82 Отчета недостаточна для применения корректировки на коммуникации, которые проводит оценщик на странице 47 Отчета; отказ от доходного подхода на странице 52 Отчета проводится с использованием ссылок, проверить которые не представляется возможным.
Указанные выводы экспертов материалам дела не противоречат, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
На основании изложенного суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО "****" результатов.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления Погосян М.Г. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** равной их рыночной стоимости следует считать 13 октября 2017 года, то есть дату её обращения в суд.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Погосян М. Г. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости следующих объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью 78 113 кв.м., по адресу: **** относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - под промышленные предприятия, в размере 20 732 000 (двадцать миллионов семьсот тридцать две тысячи) рублей;
- земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1112 кв.м., по адресу: **** относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - под общественную застройку, в размере 1 218 000 (один миллион двести восемнадцать тысяч) рублей.
Считать датой подачи административного искового заявления Погосян М. Г. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** - 13 октября 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Владимирского областного суда А.В. Семёнов
Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка