Дата принятия: 06 февраля 2018г.
Номер документа: 3А-600/2017, 3А-99/2018
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 февраля 2018 года Дело N 3А-99/2018
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Агафоновой Е.В.
при секретаре Шаховой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Никонова С. Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Никонов С.Ю. через своего представителя по доверенности Левкова Д.Ю. обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указал, что является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ****, расположенном по адресу: ****, имеющем разрешенное использование - ****, относящемуся к землям населенных пунктов, с кадастровой стоимостью 10 292 868 рублей, установленной по состоянию на 01 января 2016 года.
Согласно отчету об оценке ООО "****" N104-17 от 27 апреля 2017 года рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3 250 000 рублей.
Указывая на то, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, в настоящее время оформляются соответствующие документы, Никонов С.Ю. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 3 250 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Административный истец Никонов С.Ю. в судебное заседание не явился.
Административные ответчики - администрация Петушинского района, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), заинтересованное лицо - администрация г.Костерево Петушинского района, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области и администрация г.Костерево Петушинского района ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Административные ответчики - администрация Петушинского района, Управление Росреестра по Владимирской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области представили письменные объяснения, в которых указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также правильность заключения экспертов ООО "****" и размер определенной ими рыночной стоимости земельного участка.
При этом администрация Петушинского района просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заинтересованное лицо - администрация города Костерево Петушинского района в представленных отзыве и дополнениях к нему просила отказать в удовлетворении заявленных требований, при этом указала, что у административного истца отсутствует право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной ввиду отсутствия доказательств исчисления выкупной цены земельного участка из его кадастровой стоимости. Кроме того администрация выразила несогласие с размером рыночной стоимости земельного участка, определенным заключением экспертов, поскольку экспертами не учтены расположение на земельном участке инженерных коммуникаций, прохождение по границе участка газопровода, хорошая транспортная доступность, наличие на участке производственного здания. Кроме того администрация отметила, что объекты-аналоги N 1,3,4 располагаются в сельской местности, объекты-аналоги по таблице 1.15 имеют площадь участков, не являющейся сходной к площади оцениваемого земельного участка.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие Никонова С.Ю., представителей ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрации Петушинского района, администрации г.Костерево Петушинского района, поскольку их явка не признана судом обязательной.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Никонов С.Ю. является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящемся по адресу: ****, имеющем разрешенное использование - ****, относящемся к землям населенных пунктов (т.1 л.д.8-15).
Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет 03 апреля 2000 года.
Оспариваемая кадастровая стоимость установлена постановлением администрации Петушинского района Владимирской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования "Петушинский район" от 25 ноября 2016 года N 2183 в размере 10 292 868 рублей по состоянию на 01 января 2016 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 25 декабря 2016 года (т.1 л.д.9, 132-134).
06 сентября 2017 года Никонов С.Ю., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как собственника нежилого здания на данном участке на предоставление его в собственность по выкупной цене, которая исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с п.3 ст.35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Аналогичное положение содержится в п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с п.6 ч.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В подтверждение намерения приобрести земельный участок в собственность административный истец ссылается на поданное 16 августа 2017 года заявление к главе города Костерево Петушинского района Владимирской области о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание.
Согласно ч.1 ст.4 Закона Владимирской области N 10-ОЗ от 25 февраля 2015 года "О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области" продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Владимирской области, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется по его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, Законом Владимирской области от 12 марта 2007 года N 19-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области", или иному размеру цены, если он установлен федеральным законом.
Таким образом, Никонов С.Ю., являясь собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, претендует на приобретение в собственность земельного участка, выкупная цена которого зависит от его кадастровой стоимости. Поэтому обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 24.18, 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
В этой связи суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на его выкупную цену, и у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет ООО "****" N104-17 от 27 апреля 2017 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3 250 000 рублей (т.1 л.д.17-94).
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.151-155).
Согласно заключению экспертов ООО "****" **** и **** N 471/2017 от 29 декабря 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3 919 000 рублей. Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертов указано, что при проведении исследования экспертами выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в отчете отсутствует анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; ссылки на страницах 26,27,29,30,31,32,33,41,44,45,50 отчета не представляется возможным проверить, что не позволяет сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; определение сегмента рынка проводится с использованием ссылок на страницах 26-27 отчета, проверить которые не представляется возможным; анализ ценообразующих факторов на страницах 29,30,31,32,33 отчета проводится по ссылкам, которые не представляется возможным проверить; в отчете на страницах 33,45 отчета используются значения, определенные с использованием экспертного мнения, не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным; при определении стоимости объекта оценки применяются корректировки на местоположение на страницах 43,44 отчета, на площадь на страницах 44-45 отчета по информации, проверить которую не представляется возможным по имеющимся ссылкам; информация об объектах-аналогах на страницах 65-71 отчета недостаточна для применения корректировки на коммуникации, которые проводит оценщик на страницах 45-46 отчета; отказ от доходного подхода на странице 50 отчета проводится с использованием ссылок, проверить которые не представляется возможным (т.2 л.д.2-132).
В связи с этим суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО "****" результатов.
Проанализировав и оценив заключение экспертов в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к следующему.
Экспертное заключение N 471/2017 от 29 декабря 2017 года подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью "****" ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 10 лет, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и ****., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение экспертов N 471/2017 от 29 декабря 2017 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Доводы заинтересованного лица в части неверного определения экспертами сегмента рынка, к которому относится спорный земельный участок, являются несостоятельными.
Экспертами произведен анализ рынка объектов оценки, исходя из ценообразующих факторов в одном сегменте рынка по признаку однородности выборки предложений, подробно описан процесс оценки, в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, аргументированы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.
Приведенная экспертами классификация объекта оценки с отнесением его к сегменту рынка - под индустриальную застройку соответствует его виду разрешенного использования, указанному в Едином государственном реестре недвижимости - "для производственных целей". Экспертами в процессе отбора объектов-аналогов использованы определенные критерии, в том числе вид разрешенного использования, месторасположение, площадь земельного участка, наличие коммуникаций (т.2 л.д.81-82).
Подробное обоснование примененных экспертами размеров корректирующих коэффициентов, в том числе на местоположение, площадь земельного участка, наличие коммуникаций, приведено в вышеназванном заключении, которое суд полагает обоснованным (т.2 л.д.87-88).
Таким образом, приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов. Указанное заключение экспертов отвечает требованиям относимости, допустимости.
С учетом изложенного суд не принимает возражения заинтересованного лица - администрации города Костерево Петушинского района Владимирской области на заключение экспертов N471/2017 от 29 декабря 2017 года.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд признает заключение экспертов ООО "****" N471/2017 от 29 декабря 2017 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
В связи с изложенным, представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости ООО "****" N104-17 от 27 апреля 2017 года суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, имеющего разрешенное использование - для производственных целей, относящегося к землям населенных пунктов, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 3 919 000 рублей.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенных обстоятельств датой подачи заявления Никонова С.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 06 сентября 2017 года, то есть дату обращения административного истца в суд.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящегося по адресу: ****, имеющего разрешенное использование - ****, относящегося к землям населенных пунктов, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 3 919 000 (три миллиона девятьсот девятнадцать тысяч) рублей.
Считать датой подачи административного искового заявления Никонова С. Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 06 сентября 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.В.Агафонова
Мотивированное решение изготовлено 6 февраля 2018 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
