Решение Кемеровского областного суда от 30 ноября 2015 года №3а-600/2015

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 30 ноября 2015 года Дело N 3а-600/2015
 
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Булычевой С.Н.
при секретаре Плотниковой С.С.
с участием представителя административного истца ООО «Финк» ФИО3, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
30 ноября 2015 года
дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Финк» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Финк» обратилось с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 2 369 000 рублей.
Требования мотивированы тем, что ООО «Финк» использует без оформления в установленном порядке прав земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5662 кв.м., расположенный по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: базы и склады.
Согласно кадастровой справке от 12.10.2015г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 30350924, 52 руб.
Согласно отчету Кузбасской торговой промышленной палаты № 7/94 от 15 мая 2015 года рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 24 марта 2015 года составляет 2369000 рублей, что существенно ниже его кадастровой стоимости.
Земельный участок находится в собственности государства, которая не имеет разграничения. На данном земельном участке расположены здания, принадлежащие ООО «Финк» на праве собственности. Комитет по управлению имуществом Кемеровской области (далее КУГИ Кемеровской области) обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ООО «Финк» неосновательного обогащения в виде арендной платы, исчисленной из кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что, поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, взыскание неосновательного обогащения в экономически не обоснованном размере нарушает права Общества.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
В судебное заседание представитель административного истца ООО «Финк» на удовлетворении требований настаивал.
Представители Коллегии Администрации Кемеровской области, Управления Росреестра по Кемеровской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области, КУГИ Кемеровской области о судебном заседании извещены надлежаще, в судебное заседание не явились.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве по заявленным требованиям возражений не имеет, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области просил рассмотреть дело без его участия. Представил суду письменное возражение, в котором указывает на необоснованное привлечение к участию в деле административным ответчиком Управление Росреестра по Кемеровской области, поскольку согласно действующему законодательству оно не участвует в определении кадастровой стоимости земельных участков.
Выслушав представителя административного истца, опросив свидетеля, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, административный истец обратился с заявлением в Комиссию 25 июня 2015 года, вместе с тем дата внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, 24 марта 2015г.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Из представленных доказательств следует, что ООО «Финк» является собственником трёх нежилых зданий, расположенных на земельном участке по < адрес>, что подтверждается договорами купли-продажи от 30.07.2014г. и 29.07.2014г. и свидетельствами о регистрации прав собственности от 24.09.2015г. (л.д.18-27т.1). Права на указанный земельный участок за ООО «Финк» не оформлены. Согласно копии искового заявления КУГИ Кемеровской области (л.д.60-63 т.1), к ООО «Финк» предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения в сумме 812968, 25 руб. на основании ст.1102 ГК РФ за использование данного земельного участка без какой-либо оплаты. Расчёт суммы долга произведён исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Согласно определению Арбитражного суда г. Москвы от 06.09.2015г. данное исковое заявление принято к производству суда (л.д.67 т.1).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка и кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.10.2015г. (л.д.31-34 т.1), а также материалам кадастрового дела (л.д. 5-61 т.2) кадастровая стоимость указанного земельного участка, поставленного впервые на кадастровый учет 24.11.2005 г., определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 24 марта 2015 года (л.д. 35 т.1, 60 т.2) в связи с изменением площади земельного участка по распоряжению КУГИ Кемеровской области № 10-2/5021-р от 04.12.2014 года, повлекшим изменение его кадастровой стоимости, о чём сведения в государственный кадастр недвижимости внесены 24.03.2015г. (л.д.33, 56-59 т.2). Кадастровая стоимость определена по состоянию на 24 марта 2015 года - дату внесения в государственный кадастр сведений об изменениях, повлекших изменение качественных характеристик земельного участка, в размере 30350924, 52 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 24 марта 2015г.
Из представленного административным истцом отчета оценщика Кузбасской торгово-промышленной палаты № 7/94 от 15 мая 2015 года об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на дату оценки 24 марта 2015 года, составляет 2369000 рублей (л.д.86-161 т.1).
Согласно положительному экспертному заключению № 3866/2015 от 19 августа 2015 года (л.д. 174-187 т.1), подготовленному экспертом ООО «Российское общество оценщиков», членом которой является подготовивший отчет оценщик ФИО4, отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете.
Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 24 марта 2015 года, к разрешаемым правоотношениям, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка, поставленного на кадастровый учет, последние изменения в который внесены решением ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области об учёте изменений 24 марта 2015 года, определена в связи с изменением размера площади земельного участка, повлекшего изменение его качественных характеристик, т.е. по состоянию на 24 марта 2015 года, о чем указано в акте и кадастровой справке о кадастровой стоимости.
Следовательно, представленный административным истцом отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка является относимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет получил положительное экспертное заключение, соответствует требованиям статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Отчет следует признать допустимым доказательством.
С учетом пояснений оценщика ФИО4, данных в судебном заседании, суд приходит к выводу, что в представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, что подтверждено также в экспертном заключении. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении сравнительного подхода оценки методом сравнения продаж, и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и доходного). Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Выводы оценщика, изложенные в отчете, с учетом разъяснений, данных свидетелем в судебном заседании, при оценке фактического использования земельного участка и анализе наиболее эффективного его использования при выборе объектов - аналогов и определении рыночной стоимости земельного участка, с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, следует признать обоснованными. Примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, оценщиком подтверждены и обоснованы сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки, в том числе с учетом представленных дополнительных сведений. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленные административным истцом отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиями законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
В обоснование заявленных требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который несет риск выплаты неосновательного обогащения в экономически не обоснованном размере, в связи с чем ООО «Финк» вправе требовать установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы представителя Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данное учреждение не являются надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 7).
ООО «Финк» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением, принятым 25 июня 2015 года, однако письмом от 30 июня 2015 года № 07/05866 документы были возвращены без рассмотрения (л.д. 71-73 т.1). Досудебный порядок рассмотрения спора административным истцом соблюден.
При таких обстоятельствах требования ООО «Финк» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: базы и склады; площадью 5662 кв.м., в размере 2369000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 марта 2015 года.
Дата обращения в Комиссию 25 июня 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 7 декабря 2015 года.
Судья (подпись) Булычева С.Н.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка