Решение Ростовского областного суда от 19 сентября 2017 года №3а-599/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 19 сентября 2017 года Дело N 3а-599/2017
 
Именем Российской Федерации
19 сентября 2017 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
судьи Порутчикова И.В.,
при секретаре Дроздовой Н.А.,
с участием представителя административного истца Частного учреждения высшего образования «Южно-Российский гуманитарный институт» - Дудиева Г.А., представителя заинтересованного лица Администрации города Шахты Ростовской области - Щербакова А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Частного учреждения высшего образования «Южно-Российский гуманитарный институт» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация города Шахты Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области,
у с т а н о в и л :
ЧУВО «Южно-Российский гуманитарный институт» обратилось в суд с указанным заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость находящегося в его собственности земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1285 квадратных метров, разрешенное использование - учреждения высшего, среднего и начального профессионального образования, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 4 629 855 руб.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г.Шахты Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.
В судебное заседание явился представитель административного истца - Дудиев Г.А., действующий на основании доверенности, с учетом заключения судебной экспертизы, заявленные требования не уточнил, просил заявленные требования удовлетворить в первоначальной редакции, выразил несогласие с заключением судебного эксперта, поскольку стоимость участка, определенная экспертом значительно превышает стоимость участка, определенную оценщиком согласно отчету, представленному административным истцом.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что не возражает против установления кадастровой стоимости с учетом заключения судебной экспертизы.
Представитель Администрации г.Шахты Ростовской области, действующий на основании доверенности - Щербаков А.Н. в судебное заседание явился, указал, что не возражает против установления кадастровой стоимости с учетом заключения судебной экспертизы.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, извещены надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что ЧУВО «Южно-Российский гуманитарный институт» является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1285 квадратных метров, разрешенное использование - учреждения высшего, среднего и начального профессионального образования, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 12-14).
Согласно кадастровой справке от 09 июня 2017 года (л.д. 15) кадастровая стоимость земельного участка составляет 11 701 903, 90 рублей. Размер кадастровой стоимости земельного участка согласно кадастровой справке определен по состоянию на 01 января 2014 года.
Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Заявление ЧУВО «Южно-Российский гуманитарный институт» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 22 мая 2017 года (л.д. 44-46).
Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.
В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет ООО «Аркон» № 40/04-17 от 07 апреля 2017 года (л.д. 18-43). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составила 4 629 855 рублей.
Судом, учитывая позицию представителя Правительства Ростовской области и Администрации г.Шахты, возражавших против удовлетворения заявленных требований, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года.
Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» (заключение № 0024/17 от 23 августа 2017 года л.д. 81-144).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составила 7 916 000, 00 рублей.
С указанным заключением эксперта истец не согласился, в связи с чем заявленные требования не уточнил.
В судебном заседании представитель истцовой стороны указал на то обстоятельство, что поскольку стоимость участка, определенная судебным экспертом значительно превышает стоимость участка, определенную оценщиком в заключении, представленном истцом, истцовая сторона полагает заключение судебной экспертизы недостоверными.
Ознакомившись с представленными возражениями истцовой стороны, экспертным учреждением представлены соответствующие пояснения.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.
При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на состояние рынка, дату предложения, местоположение участков, площадь, скидку при продаже. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.
Структура заключения соответствует ст.25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено производство судебной экспертизы отражено на стр.7 Заключения.
Использованные экспертом в Заключении объекты-аналоги отличаются по площади и местоположению от оцениваемого земельного участка, что позволяет эксперту проследить тенденцию условий рынка, соотношение площадей, местоположение и окружение оцениваемого объекта, что не противоречит п.5 ФСО № 3: «5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов.в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов».
В данном Заключении эксперт учитывает отличия по площади и место положению объектов-аналогов от оцениваемого объекта, вносит и обосновывает вводимые корректировки.
В соответствии с п.30 ФСО №7 в разделе 1.2 «Задание на оценку» стр. 3 Заключения эксперт ссылается на допущение и ограничение: «После проведения процедуры согласования, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, от оценщика не требуется суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться эта стоимость». В данном случае эксперт не брал за основу отчет об оценке, представленный истцом.
В судебном заседании представителем истцовой стороны было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Между тем, рассмотрев ходатайство истцовой стороны, суд прихошел к выводу об отказе в его удовлетворении исходя из следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту. В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта. (ч. 3 ст. 83 КАС РФ).
В судебном заседании представитель истцовой стороны пояснил, что ознакомившись с представленными письменными пояснения эксперта на возражения истца, вопросов к эксперту он не имеет, на допросе эксперта не настаивает.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о несоответствии экспертного заключения требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», недостоверности представленного заключения, истцовой стороной не представлено, а ходатайство о назначении повторной экспертизы мотивировано лишь не согласием с суммой, определенной экспертом в качестве рыночной стоимости земельного участка.
Однако, указанные истцом обстоятельства не могут служить основанием к назначению повторной эксперты.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.
Это заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела представлена соответствующая расписка эксперта, содержащая результаты предупреждения об уголовной ответственности.
Правительством Ростовской области и Администрацией АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН указанное заключение не оспаривалось, что также подлежит учету судом.
При таких обстоятельствах, заявленные требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2014 года подлежат удовлетворению с учетом заключения судебной экспертизы с установлением стоимости земельного участка в размере 7 916 000, 00 рублей.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.
Следовательно, датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 04 мая 2017 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения административных ответчиков относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, суд удовлетворяет требования на основании размера рыночной стоимости участка, указанной в заключении эксперта ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», и данный размер рыночной стоимости участка административными ответчиками не оспаривается, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.
Из материалов дела следует, что определением суда от 16 августа 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца.
Административным истцом на депозитный счет Ростовского областного суда внесены денежные средства в размере 45 000 руб. в качестве вознаграждения экспертной организации.
ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 45000 рублей (л.д. 76-77).
По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 45 000 рублей.
Следовательно, денежная сумма в размере 45 000 рублей, внесенная истцом на депозитный счет Ростовского областного суда подлежит перечислению на расчётный счёт ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1285 квадратных метров, разрешенное использование - учреждения высшего, среднего и начального профессионального образования, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 7 916 000, 00 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 04 мая 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от Частного учреждения высшего образования «Южно-Российский гуманитарный институт» в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), 45000 рублей на расчётный счёт ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-599/2017 (заключение № 0024/17 от 23 августа 2017 года).
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.В. Порутчиков
Решение в окончательной форме принято 22 сентября 2017 года.
Судья И.В. Порутчиков



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка