Решение Ростовского областного суда от 14 сентября 2017 года №3а-598/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 14 сентября 2017 года Дело N 3а-598/2017
 
Именем Российской Федерации
14 сентября 2017 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
судьи Порутчикова И.В.,
при секретаре Дроздовой Н.А.,
с участием представителя административного истца - Игнатовой Г.Н. - Дудиева Г.А., представителя заинтересованного лица Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкого Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Игнатовой Г.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Ростова-на-Дону, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области,
у с т а н о в и л :
Игнатова Г.Н. обратилась в суд с указанным заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость находящегося в ее собственности земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3056 квадратных метров, разрешенное использование - автостоянки и гаражи, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 3 957 520 руб.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц: Администрация города Ростова-на-Дону, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области.
В судебное заседание явился представитель административного истца - Дудиев Г.А., действующий на основании доверенности, с учетом заключения судебной экспертизы, заявленные требования не уточнял, просил заявленные требования удовлетворить в первоначальной редакции, выразил несогласие с заключением судебного эксперта, поскольку стоимость участка, определенная экспертом значительно превышает стоимость участка, определенную оценщиком согласно отчету, представленному административным истцом.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что не возражает против удовлетворения требований с учетом заключения судебной экспертизы.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности - Пятницкий Е.Н., в суд явился, не возражал против удовлетворения административного иска с учетом заключения судебной экспертизы
Представители Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что Игнатова Г.Н. является сособственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3056 квадратных метров, разрешенное использование - автостоянки и гаражи, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 8-10).
Согласно кадастровой справке от 09 июня 2017 года (л.д. 11) кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 978 144 руб. Размер кадастровой стоимости земельного участка согласно кадастровой справке определен по состоянию на 01 января 2014 года.
Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет ООО «Аркон» № 74/06-17 от 22.06.2017 (л.д. 18-44). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составила 3 957 520 руб.
Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений со стороны административного ответчика и заинтересованного лица относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года.
Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» (заключение № 0023/17, л.д. 81-146). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составила 9 773 000, 00 рублей.
С указанным заключением эксперта истец не согласился, в связи с чем заявленные требования не уточнил.
В судебном заседании представитель истцовой стороны указал на то обстоятельство, что поскольку стоимость участка, определенная судебным экспертом значительно превышает стоимость участка, определенную оценщиком в заключении, представленном истцом, истцовая сторона полагает заключение судебной экспертизы недостоверными.
Между тем, доводы истцовой стороны, о недостоверности заключения ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» суд находит необоснованными исходя из нижеследующего.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м. общей площади.
При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки условия рынка, дату предложения, местоположение, общую площадь, скидку при продаже. Обоснование корректировок подробно изложено в заключении.
Кроме того, в судебном заседании в качестве эксперта была допрошена ФИО, которая суду пояснила, что заключение выполнено ею, удостоверила правильность заключения, представила письменные пояснения по возражениям сторон.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256) Общие положения, п. 12: «Срок экспозиции объекта оценки рассчитываетсу с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним».
Как указано экспертом, в данном случае, конкретного периода (срока, экспозиции), характерного для выбранных объектов-аналогов не существует. Эксперт в заключении производит расчет поправки на дату предложения, что соответствует ожиданиям рынка на дату оценки-01.01.2014.
Использованные экспертом в заключении объекты-аналоги отличаются по площади и местоположению от оцениваемого земельного участка, что позволяет эксперту проследить тенденцию условий рынка, соотношение площадей, местоположение и окружение оцениваемого объекта, что не противоречит п. 5 ФСО № 3: «5. При составлении отчета об оценке оиенщик должен придерживаться следующих принципов:в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов».
В данном заключении (эксперт учитывает отличия по площади и место положению объектов-аналогов от оцениваемого объекта, вносит и обосновывает вводимые корректировки, которые признаются судом допустимыми.
В соответствии с п.30 ФСО №7 в разделе 1.2 «Задание на оценку» стр. 3 заключения эксперт ссылается на допущение и ограничение: «После проведения процедуры согласования, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, от оценщика не требуется суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться эта стоимость». В данном случае, эксперт не берет за основу иные данные, полученные для обоснования заявленных требований.
При таких обстоятельствах доводы возражений представителя административного истца относительно достоверности заключения судебной оценочной экспертизы, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.
Это заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела представлена соответствующая расписка эксперта, содержащая результаты предупреждения об уголовной ответственности, эксперт допрошен в судебном заседании.
Правительством Ростовской области и Администрацией г.Ростова-на-Дону, указанное заключение не оспаривалось, что также подлежит учету судом.
При таких обстоятельствах, заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2014 года в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности подлежит удовлетворению с учетом заключения ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», а именно в размере 9 773 000, 00 рублей.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
В связи с тем, что настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. 19 июля 2017 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Из материалов дела следует, что определением суда от 16 августа 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца.
Административным истцом не депозитный счет Ростовского областного суда внесены денежные средства в размере 45 000 руб. в качестве вознаграждения экспертному учреждению.
Из представленного ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» финансово-экономического обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 45 000 рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 45 000 рублей.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд в данном конкретном случае приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.
Следовательно, денежная сумма в размере 45000 рублей, внесенная административным истцом не депозитный счет Ростовского областного суда, подлежит перечислению ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3056 квадратных метров, разрешенное использование - автостоянки и гаражи, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 9 773 000, 00 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 19 июля 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от Игнатовой Г.Н. в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), 45000 рублей на расчётный счёт ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-598/2017 (заключение № 0023/17 от 21 августа 2017 года).
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.В. Порутчиков
Решение в окончательной форме принято 18 сентября 2017 года.
Судья И.В. Порутчиков



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка