Решение Нижегородского областного суда от 17 июля 2019 года №3а-597/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июля 2019 года Дело N 3а-597/2019
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 17 июля 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания ФИО5,
с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО1 Елены Анатольевны,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения П48 общей площадью 81,6 кв.м., кадастровый номер N, расположенного на 3 этаже нежилого здания по адресу: <адрес>Д, равной рыночной по состоянию на 13 января 2014 года в размере 1854000 рублей.
В обоснование заявленных требований указала о том, что является собственником данного объекта недвижимости с кадастровым номером N. Кадастровая стоимость помещения составляет 2818726,75 рублей. Посчитав, что кадастровая стоимость нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость, административный истец обратился в оценочную организацию - ООО "<данные изъяты>" с целью установить рыночную стоимость нежилого помещения. Оценочной организацией ООО "<данные изъяты>" был составлен отчет об оценке N198-1/2019 от 28.05.2019 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения П48 с кадастровым номером N по состоянию на 13 января 2014 года составляет 1854000 рублей.
Ссылаясь на положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФИО2 просит установить кадастровую стоимость помещения в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ФИО2 ФИО1 Елена Анатольевна заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, указанным в административном иске.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены судом о месте и времени рассмотрения дела.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения N2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331, в котором утверждены средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов.
В письменном отзыве ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области сообщило, что со стороны данного Учреждения права ФИО2 при определении кадастровой стоимости нарушены не были, действия по определению кадастровой стоимости произведены в соответствии с действующим законодательством. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.
В письменной информации ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области указало, что объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>Д, было поставлено на государственный кадастровый учет 13.01.2014 года и его кадастровая стоимость определена на основании Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N113, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь помещения в размере 2818726,75 рублей. Вместе с информацией представлены выписки из ЕГРН и акт определения кадастровой стоимости от 13.01.2014 года.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административному истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 81,6 кв.м., наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: Нижегородская <адрес>Д, пом. П48.
Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.07.2019 года.
Судом также установлено, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена по состоянию на 13.01.2014 года. При таких обстоятельствах применению в отношении нежилого помещения подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и его кадастровая стоимость может быть установлена судом по состоянию на 13.01.2014 года, как и просит административный истец.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 28.05.2019 года N198-1/2019, составленный оценщиком ФИО6 (л.д.15-70).
Согласно указанному отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 81,6 кв.м., наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>Д, пом. П48, составляет 1854000 (Один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 13 января 2014 года.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого помещения для пересмотра его кадастровой стоимости. В отчете содержатся сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки.
Оценщиком ФИО6 дано описание объекта - нежилого помещения с кадастровым номером N. Объект расположен в "нижней" или заречной части города Нижнего Новгорода, в Московском районе. Здание, в котором расположено помещение, представляет собой торговый центр Сокол. В шаговой доступности расположен Сормовский парк культуры. Техническое состояние помещения признано хорошим, уровень износа находится в диапазоне 0-21%. Текущее использование - офисно-торговое. Коммунальные услуги: электроснабжение, водоснабжение, канализация, центральное отопление, телефон (л.д.21-25).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведен анализ рынка объекта оценки по состоянию на дату его оценки, в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области и города Нижнего Новгорода. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Наиболее эффективным использованием признано использование помещения в качестве административно-торгового объекта (л.д.25 оборот).
Оценка помещения проведена с применением сравнительного и доходного подходов. При этом в отчете указано, что оценщик отказался от применения затратного подхода, т.к. осуществляется оценка встроенного помещения, при котором данный подход не применяется (л.д. 41 оборот - 42 оборот).
При определении рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Оценщиком подобрано 4 объекта-аналога, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка, расположенные в Московском и Сормовском районах города Нижнего Новгорода (л.д.45). Произведена корректировка цен объектов-аналогов с учетом основных ценообразующих факторов. Рыночная стоимость помещения сравнительным подходом определена в размере 1833371,51 рублей (л.д.45).
При определении рыночной стоимости с использованием доходного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации. Размер чистого операционного дохода определен в 308828,71 рублей, ставка капитализации - 13,96%. Рыночная стоимость с учетом НДС составила 2212240,04 рублей. Без учета НДС размер рыночной стоимости, рассчитанный доходным подходом, составил 1874779,69 рублей (л.д.49 оборот).
Оценщиком произведено согласование результатов оценки с присвоением каждому подходу весового показателя. Итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N составила 1854000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.50).
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено.
В отчете присутствуют сведения об источниках информации. Проведена корректировка значений по основным ценообразующим факторам и с учетом технических характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Применение корректировок оценщиком обосновано.
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого помещения, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого помещения участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого помещения, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Оценщик ФИО6 является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков", свидетельство от 12.01.2014 года, регистрационный 002787, имеет специальное образование и стаж работы в оценочной деятельности 15 лет. Проходила профессиональную подготовку по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости недвижимости", имеет свидетельства о повышении квалификации по программе "Оценочная деятельность". Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 14.02.2018 года N по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована Страховым обществом "Ресо-Гарантия" (л.д.20 оборот - 21, л.д.66-69).
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком ФИО6 итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Сведений о том, что оценщик ФИО6 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО6 у суда не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещеня в размере его рыночной стоимости.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ "ФКП Росреестра". В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - помещения его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 20.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением по настоящему делу имело место 17.06.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N необходимо считать 17.06.2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 81,6 кв.м., наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>Д, пом. П48, в размере его рыночной стоимости 1854000 (Один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 13 января 2014 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 17.06.2019 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 19.07.2019 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка