Решение Пермского краевого суда от 12 февраля 2019 года №3а-593/2018, 3а-110/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2019 года Дело N 3а-110/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Папсуевич П.Э., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "УралЛесКом" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "УралЛесКом" (далее - ООО "УралЛесКом", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ "ФПК Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край г. Красновишерск ул. Гагарина, 27, в размере рыночной стоимости 101000 рублей по состоянию на 29.11.2013 и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край г. Красновишерск ул. Гагарина, 27, в размере рыночной стоимости 758 000 рублей по состоянию на 01.01.2013.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, кадастровая стоимость которых превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке. Таким образом, завышенная стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. Общество обращалось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участков, однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю заявление было отклонено.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивает по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края, ФГБУ "ФПК Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы относительно заявленных требований изложили в письменном отзыве.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, муниципальное образование в лице администрации Красновишерского муниципального района Пермского края, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечили. Администрация просила о рассмотрении дела без участия своего представителя, ранее в дело был представлен письменный отзыв.
С учетом надлежащего извещения лиц, не явившихся в судебное заседание, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты в Российской Федерации", были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "УралЛесКом" на праве собственности принадлежат земельные участки:
- с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, общей площадью 1712 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край г. Красновишерск ул. Гагарина, 27,
- с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общей площадью 13361 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край г. Красновишерск ул. Гагарина, 27, о чем представлены выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером ** определена в ходе государственной кадастровой оценки земель Пермского края на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края", в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013 и составила 4418081 рубль 87 копеек.
Согласно сведений об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером **, он сформирован и поставлен на кадастровый учет 29.11.2013. Его кадастровая стоимость по состоянию на 29.11.2013 составила 570 438, 4 рублей. Кадастровая стоимость данного участка определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю б/н от 31.12.2013 в соответствии с Приказом от 26.12.2011 N П/531 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, согласно которому кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости.
Суд исходит из того, что Правительство Пермского края в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером **, а ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером **, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом реализуемые в судебном порядке права Общества по установлению кадастровой стоимости объектов в размере рыночной, не направлены на оспаривание ни постановления Правительства Пермского края N 1610-п, ни утвержденного данным постановлением удельного показателя кадастровой стоимости кадастрового квартала. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Считая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ИП П., которым составлен отчет об оценке от 30.10.2018 N 35/2018-З об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **, по отчету рыночная стоимость по состоянию на 29.11.2013 спорного земельного участка определена оценщиком в размере 101000 рублей. Отчетом об оценке от 30.10.2018 N 35.1/2018-З об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 участка определена оценщиком в размере 758000 рублей
Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 13.11.2018 N 1125 и N 1126 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости спорных участков в размере равном рыночной стоимости, со ссылкой на превышение разницы кадастровой стоимости от рыночной стоимости, указанной в отчете, более чем на 30% (а именно, на 83 % и 82%), а также на оформление и содержание отчета об оценке с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 10 ФСО N 1 и подпунктов "а, б" пункта 22 ФСО N 7.
Положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности при составлении ответа выполнены, поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости установлена на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.
Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком ИП П. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков категории земель населенных пунктов, предназначенных под промышленное использование на территории Пермского края. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что средняя цена предложения в период 2012 года колеблется, что связано со структурными изменениями в объеме предложения. Оценщик указал, что диапазон цен на участки под строительство производственных объектов в Пермском крае в 4 квартале составил от 3,7 тыс.руб./сотка до 24,7 тыс.руб./сотка. При этом наиболее вероятная цена объекта оценки с учетом его локального местонахождения, площади и целевого использования, по мнению оценщика, составит от 40 до 217 руб./кв.м.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участков достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок по местоположению объекта оценки и аналогов, по площади, а также в отношении аналога N 3 корректировка на торг, ввиду того, что в отношении этого объекта была использована информация о цене предложения, а не сделки, оценщиком приведено со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчете обоснование отказа от применения иных корректировок.
Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного со строительством производственной недвижимости.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок, размещенных Управлением Росреестра в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Судом отклоняется указание на то, что оценщику необходимо было использовать в качестве объектов-аналогов иные земельные участки, а использованный оценщиком в качестве аналога N 3 участок не мог быть принят в качестве такового, так как является застроенным и имеет иной вид разрешенного использования.
Оценщик сформировал выборку земельных участков промышленного назначения по данным открытых источников, в том числе данных портала Росреестра, в которых отсутствовали сведения, приведенные администрацией Красновишерского муниципального района в письме от 12.11.2018 N 6367. Кроме того, представленная в материалы настоящего дела информация по земельным участкам не свидетельствует, что на дату оценки у оценщика имелась информация по данным объектам, которые на ретроспективную дату отвечали бы критериям выборки.
Как следует из отчета об оценке, оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, в связи с чем, нарушений пункта 22 ФСО N 7 судом не установлено.
В силу положений пункта 20 ФСО N 7 при оценке земельных участков специальное допущение должно устанавливать, что их стоимость определяется как условно свободных, то есть без учета зданий, строений и иных объектов капитального строительства, расположенных на них.
Как следует из отчетов об оценке, использованный в качестве аналога N 3 участок на дату оценки имел вид разрешенного использования "для размещения иных объектов промышленности" (стр. 83 отчета), в связи с чем судом не установлено оснований для вывода, что аналог N 3 не сопоставим с объектом оценки по виду разрешенного использования. Нарушений пункта 10 ФСО 1 суд не усматривает.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объектов или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельных участков, чем отражено в отчетах об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО "УралЛесКом" подлежат удовлетворению.
При этом следует учитывать, что Общество является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участков, собственником которых оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, ООО "УралЛесКом" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 01.11.2018, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "УралЛесКом" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, общей площадью 1712 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Красновишерск ул. Гагарина, 27, в размере рыночной стоимости 101000 рублей по состоянию на 29 ноября 2013 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общей площадью 13361 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Красновишерск ул. Гагарина, 27, в размере рыночной стоимости 758 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию - 1 ноября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 13 февраля 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка