Решение Волгоградского областного суда от 04 апреля 2019 года №3а-592/2018, 3а-72/2019

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 апреля 2019 года Дело N 3а-72/2019
Волгоградский областной суд в составе
председательствующего Ждановой С.В.,
при секретаре Булдаковой С.В.,
с участием представителя административного истца Горшкова Р.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АвтоМани" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "АвтоМани" обратилось в суд с приведённым выше административным исковым заявлением, в обоснование требований сославшись на то, что оно на праве аренды пользуется земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает его права как арендатора земельного участка, поскольку арендные платежи за земельный участок исчисляются исходя из его кадастровой стоимости. В связи с этим истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей.
В ходе судебного заседания представитель истца иск поддержал, просил удовлетворить его по основаниям, указанным в иске. Кроме того, в обоснование заявленных требований пояснил, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО "АвтоМани" как собственника зданий и помещений, расположенных на указанном земельном участке имеющего право на его выкуп, т.к. выкупная цена определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Лица, участвующие в деле - Управление Росреестра по Волгоградской области, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Волгоградской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация Волгограда, департамент муниципального имущества администрации Волгограда, будучи извещёнными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили.
От комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области и Управления Росреестра по Волгоградской области поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
Поскольку в соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) предусматривает право юридических лиц на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Использование земли в Российской Федерации является платным.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствие с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.
При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В абзаце восьмом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "АвтоМани" является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером N <...>, категория земли - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - занимаемого производственной базой в составе здания производственного корпуса N <...> с тремя пристройками, производственного корпуса N <...> с пристройками, нежилого помещения, встроенного нежилого помещения, что подтверждается изменениями к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
На указанном земельном участке расположены 4 объекта недвижимости - нежилые помещения и здания производственных корпусов N <...> и N <...> с пристройками, принадлежащие ООО "АвтоМани" на праве собственности.
Следовательно, исходя из приведённых выше законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, у административного истца имеется исключительное право на выкуп названного земельного участка.
При этом право административного истца на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка подтверждается тем, что в силу положений пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выкупная цена такого участка должна исчисляться исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно пункту 2.2 статьи 3 приведённого выше Федерального закона собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если:
в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;
такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.
Пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона установлено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Поскольку у административного истца имеется исключительное право на выкуп названного земельного участка, выкупная цена за который определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, постольку у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 года N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов Волгоградской области согласно приложению N 1 по состоянию на 1 января 2015 года, в число которых вошёл спорный земельный участок.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в рамках проведённой очередной государственной кадастровой оценки.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <.......>.
В соответствии с частью 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В этой связи рыночная стоимость земельного участка должна быть определена по состоянию на 1 января 2015 года.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчёт об оценке N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ИП Малыхиной Ю.И., согласно которому рыночная стоимость земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составляет <.......> рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Суд находит представленный в материалы дела отчёт в полной мере соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Так, выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в открытых источниках информации, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учётом особенностей рынка недвижимости в Волгоградской области в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств. Оценка стоимости спорного объекта произведена оценщиком ИП Малыхиной Ю.И., являющейся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеющей соответствующий диплом о профессиональной подготовке и профессиональная деятельность которой застрахована.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, суду не представлено.
Кроме того, по результатам экспертизы отчёта, проведённой ООО "Лагуна-АРТ" на основании определения Волгоградского областного суда от 31 января 2019 года, отчёт признан соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведённой оценки, суду не представлено.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчёте и в экспертном заключении выводы, участвующими в деле лицами не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы заявлено не было.
При таких данных, исходя из приведённых выше положений Закона об оценочной деятельности, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере <.......> рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
В данном случае ООО "АвтоМани" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 15 ноября 2018 года. Следовательно, указанную дату следует считать датой подачи заявления.
Разрешая ходатайство директора ООО "Лагуна-АРТ" Соломенцева Р.В. о возмещении расходов, связанных с производством судебной экспертизы в размере <.......> рублей, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).
Из пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 следует, что поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 названного Кодекса.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, установлена административным ответчиком - комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской, и превышает определённую по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость земельного участка более чем в 4,4 раза.
Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, что повлекло нарушение прав административного истца как плательщика земельного налога.
При таких данных ходатайство директора ООО "Лагуна-АРТ" подлежит удовлетворению, расходы на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, как органа, утвердившего результаты оспариваемой кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Определяя сумму, подлежащую к взысканию за проведение судебной экспертизы, суд исходит из следующего.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 КАС РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Разумными следует считать такие расходы, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги.
Из представленного в материалы дела сообщения ООО "Оценочная фирма "Спектр" следует, что указанное экспертное учреждение готово провести судебную оценочную экспертизу по тем же вопросам, которые указаны в определении Волгоградского областного суда от 31 января 2019 года; стоимость судебной экспертизы по вопросу о соответствии отчёта Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки составит <.......> рублей.
При определении разумности подлежащих взысканию расходов по оплате судебной экспертизы суд учитывает стоимость аналогичной экспертизы в другом экспертном учреждении, сложность исследования, объём проведённых экспертом работ (экспертом сделан вывод по одному из поставленных судом вопросов о соответствии отчёта требованиям Закона об оценочной деятельности), и приходит к выводу об определении подлежащих возмещению расходов в размере <.......> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "АвтоМани" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером N <...>, категория земли - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - занимаемого производственной базой в составе здания производственного корпуса N <...> с тремя пристройками, производственного корпуса N <...> с пристройками, нежилого помещения, встроенного нежилого помещения, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей.
Датой подачи заявления считать 15 ноября 2018 года.
Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лагуна-АРТ" расходы за проведение судебной экспертизы в размере <.......> рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья /подпись/ Жданова С.В.
решение в окончательной
форме принято 5 апреля 2019 года
Судья /подпись/ Жданова С.В.
Копия верна:
Судья
Волгоградского областного суда Жданова С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка