Решение Ростовского областного суда от 31 августа 2017 года №3а-592/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 31 августа 2017 года Дело N 3а-592/2017
 
Именем Российской Федерации
31 августа 2017 года г.Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Ростовского потребительского общества Рыболовецкий потребительский кооператив «Рострыбкооп» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
у с т а н о в и л :
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является правообладателем двух земельного участка из категории земель населенных пунктов: 1) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 2) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Кадастровая стоимость первого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 8870680 рублей, второго участка - в размере 78086217, 99 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в отчете оценщика ИП ФИО4 составляет на 01.01.2014 года 2304000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 25077417 рублей. Таким образом, кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.
В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просил суд установить кадастровую стоимость обоих земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца - Щербачева М.Л., действующая по доверенности, административный иск уточнила с учетом заключения эксперта о рыночной стоимости земельных участков.
Представитель Правительства Ростовской области - Венецкая Е.И., действующая по доверенности, не возражала против результатов оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону - Пятницкий Е.Г., действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска и отчета, а также против выводов заключения эксперта о рыночной стоимости.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ ФКП Росреестра в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Суд установил, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; разрешенное использование: для эксплуатации складских помещений, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 8870680 рублей,
2) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование: для эксплуатации складских помещений, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года-78086217, 99 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».
Рассматриваемые земельные участки были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой при уплате земельного налога в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование требований административным истцом представлен отчет оценщика, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на 01.01.2014 года в размере 2304000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 25077417 рублей.
Заявление правообладателя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 3 июля 2017 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№1, 3, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Возражая против административного иска и отчета, Правительство Ростовской области, поддержав мотивы решения комиссии во внесудебном порядке разрешения спора, указало на следующее: имеется существенная разница между оспариваемой стоимостью и заявленной рыночной, что обусловлено несоблюдением в полной мере оценщиком требований ФСО с точки зрения соответствия аналогов факторам стоимости, приведенным в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р. Администрация города также представила мотивированные возражения на административный иск.
Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления относительно достоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.
Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 18 августа 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3608 000 рублей, а земельного участка площадью 10749 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 31688000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, приведены диапазоны стоимости в зависимости от районов г.Ростова-на-Дону и назначения участков (ИЖС, торговое назначение, промышленное назначение).
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка земельных участков.
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка промназначения, расположенных в г.Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по площади, местоположению, разрешенному использованию.
Расчет стоимости приведен в таблицах №20, 27. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (приведены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение в отношении всех аналогов в зависимости от информации об обеспеченности конкретными коммуникациями, на площадь с приведением расчета коэффициента торможения цены). Порядок расчета корректировок, в том числе на инженерное обеспечение, площадь, условия продажи показан с приведением математических действий.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода выбранные аналоги; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения заинтересованного лица против обоснованности выводов заключения эксперта являются предположением об иной рыночной стоимости и поэтому не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, примененные экспертом корректировки подробно и ясно объяснены, сомнений в обоснованности выбора объектов-аналогов не имеется, требования ФСО соблюдены.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, которое отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, заключение эксперта не приводит к выводу о наличии нарушений методики кадастровой оценки, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ с учетом положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1000 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме 3608 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 10749 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование: для эксплуатации складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 31688 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 19 июня 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Ростовского потребительского общества Рыболовецкий потребительский кооператив «Рострыбкооп» 50 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка