Решение Севастопольского городского суда от 11 ноября 2020 года №3а-59/2020

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 ноября 2020 года Дело N 3а-59/2020
от 11 ноября 2020 г. по делу N 3а-59/2020
Севастопольский городской суд в составе:
председательствующего судьи - Дудкиной Т.Н.
секретаре - Марушевской Т.В.
при участии:
представителя административного истца - Петрова В.Ю.,
представителей ГБУ "Центр государственной
кадастровой оценки" - Коваленко Н.В., Мокрушина О.В.
представителя заинтересованного лица - Коваленко Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Центр упаковки и дизайна" к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованные лица - Государственное бюджетное учреждение г. Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки", Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости, -
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Центр упаковки и дизайна" (далее - ООО "Центр упаковки и дизайна") обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованные лица - Государственное бюджетное учреждение г. Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки", Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 0,2432 га, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года - 4 151 000 рублей.
Требования мотивированы тем, что утвержденная Правительством Севастополя 01 января 2018 года кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 5 417012,48 рублей является завышенной, поскольку согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка его рыночная стоимость составляет 4 151 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования, просил установить в отношении заявленного земельного участка его рыночную стоимость согласно отчету оценщика.
Представители административного ответчика, заинтересованного лица возражали в удовлетворении заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в устных и письменных возражениях.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.
Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что ООО "Центр упаковки и дизайна" является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 0,2432 га, кадастровый номер N, на основании договора аренды от 30 марта 2006 года.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. N 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании административного истца составляет 5 417 012,48 рублей, 09.01.2019 г. внесена в государственный кадастр. Постановление вступило в силу с 01.01.2019 г.
На основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 12 августа 2019 года N кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании административного истца установлена равной 5431847,68 руб. сведения внесены в кадастр 26 августа 2019 года.
Административным истцом оспаривается кадастровая стоимость земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. N 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В обоснование требований ООО "Центр упаковки и дизайна" представлен Отчет об оценке земельного участка N от 31.08.2019г., изготовленный оценщиком Автономной некоммерческой организации "Эксперт-Сервис" (АНО "Эксперт-Сервис") ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г. определена в размере 4 151 000 рублей (т. 2 л.д. 10-231).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки Отчета об оценке земельного участка N от 31.08.2019 г., изготовленного оценщиком Автономной некоммерческой организации "Эксперт-Сервис" (АНО "Эксперт-Сервис") ФИО1, на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно заключению эксперта N от 19.10.2020 г. рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, площадью 0,2432 га, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 5 603 226 рублей.
Экспертом в документе "Отчет об оценке земельного участка N от 31.08.2019 г., изготовленный оценщиком Автономной некоммерческой организации "Эксперт-Сервис" (АНО "Эксперт-Сервис") ФИО1" обнаружены существенные нарушения требований законодательства РФ, влияющие на полученную оценщиком ФИО1 величину рыночной стоимости объекта оценки земельного участка площадью 0,2432 га, с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>, на дату 01.01.2018 г. (Таблица 2.3.2.2 заключения эксперта, строки 2.9.1-5, 2.10.1-1 (стр. 15).
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки в части требований к форме и содержанию Отчета. Отсутствие в отчете сведений о независимости оценщика являются формальным признаком несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов и не влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, представленный ООО "Центр упаковки и дизайна" при предъявлении настоящего иска Отчет об оценке земельного участка N от 31.08.2019 г., изготовленный оценщиком Автономной некоммерческой организации "Эксперт-Сервис" (АНО "Эксперт-Сервис") ФИО1, не может служить надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт дал пояснения по выполненной им экспертизе, в частности, относительно активности рынка земельных участков в г. Севастополе; эксперт согласился с выводом оценщика о неактивности рынка, вместе с тем указал, что оценщиком при расчетах использован показатель как для активного рынка, также оценщик не учел прибыль капитализации, что совместно привело к неверному определению итоговой суммы рыночной стоимости.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Как следует из содержания административного искового заявления, целью обращения административного истца в суд являлось снижение бремени содержания арендуемого имущества в связи с завышением, по мнению истца, базы для расчета арендной платы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учетом позиции Европейского Суда по правам человека (постановление от 06.12.2011 года "Гладышева против России" и пр.), оснований для удовлетворения иска не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Отказать Обществу с ограниченной ответственностью "Центр упаковки и дизайна" в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 0,2432 га, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
В окончательной форме решение изготовлено 17 ноября 2020 г.
Судья Севастопольского
городского суда Дудкина Т.Н.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка