Решение Хабаровского краевого суда от 12 марта 2019 года №3а-59/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2019 года Дело N 3а-59/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.С.Наседкиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2018 года N 5,
установил:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 01.01.2019 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 16.11.2018 года N 5, которым на основании заявления ООО "Торэкс-Хабаровск" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 343 031 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, северо-западнее территории огнеупорного цеха, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10.10.2017 года в размере 29 500 666 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что отчет об оценке от 19.10.2018 года N 833/20-18 (составлен оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" ФИО1), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка, поскольку содержит существенные нарушения законодательства и федеральных стандартов оценки, а значит, является недостоверным. При воспроизведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, полученные административным истцом результаты не аналогичны результатам, полученным оценщиком - ни один из объектов-аналогов не подлежал применению для расчеты рыночной стоимости, так как не входит в пределы доверительного диапазона.
На оцениваемом земельном участке размещаются подъездные железнодорожные пути, используемые для функционирования промышленного предприятия (ВРИ-13). Однако оценщик отобрал объекты-аналоги с иными видами разрешенного использования - ВРИ-9, что свидетельствует о их несопоставимости и нарушении оценщиком подпункта "б" пункта 11 ФСО N7, которым лопускается расширение территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, если не имеется на этой территории достаточного количества сопоставимых объектов-аналогов. Поскольку объекты-аналоги изначально несопоставимы, это повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости.
Производя корректировку "на вид права", оценщик исходит из того, что оценке подлежит право собственности на земельный участок, и применяет ее только к объекту-аналогу, но не учитывает, что объект оценки находится у заявителя в аренде, чем нарушает подпункт "е" пункта 22 ФСО N7..
Применяя сравнительный подход оценки, оценщик не применил, как того требует пункт 22 ФСОN7, все необходимые корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. В отчете об оценке указано, что оценщик применил корректировку на "местоположение". Но содержание отчета свидетельствует о том, что такая корректировка фактически не применена, так как её коэффициент равен 1, что не учитывает разницу в близости объекта оценки и объектов-аналогов относительно автомагистралей, красной линии.
Не произведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов на транспортную доступность и инфраструктуру, хотя эти элементы сравнения отнесены пунктом 1 раздела IV Распоряжения Миниимущества РФ от 06.03.2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" к факторам стоимости объекта оценки.
В нарушение подпункта "ж" пункта 8 и пункта 12 ФСО N 3 в отчете не содержатся сведения о балансовой стоимости объекта оценки и к отчету приложены не заверенные в установленном порядке копии документов, предоставленные заказчиком.
Представители административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
Представитель заинтересованного лица ООО "ТОРЭКС-ХАБАРОВСК" Говорова Д.А. (полномочия подтверждены доверенностью от 01.01.2019 года сроком действия до 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с заявленными административным истцом требованиями, просил в их удовлетворении отказать. В своих возражениях сослался на то, что отчет об оценке земельного участка от 19.10.2018 года N 833/20-18 составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В письменных возражения административный ответчик - Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, не согласился с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В обоснование своей позиции он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, ООО "ТОРЭКС-ХАБАРОВСК" представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценки", в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено, и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.
Исследовав материалы дела, представленные сторонами письменные доказательства, заслушав показания свидетеля ФИО1, суд пришел к таким выводам.
На основании договора аренды N от 16.10.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО "ТОРЭКС-Хабаровск" владеет и пользуется на праве аренды земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: железнодорожный транспорт, цель использования: с целью размещения сооружений - железнодорожный путь N 134 шлакового отвала, железнодорожный путь N 137 шлакового отвала, железнодорожный путь обгонный от стр.211 до стр.212, площадь 343 031 кв.м., находящимся по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, северо-западнее территории огнеупорного цеха в границах, указанных в ЕГРП, кадастровый N. Срок действия договора установлен с 10.10.2017 года по 08.10.2066 года; акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 16.10.2017 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 30.10.2017 года.
На земельном участке находятся сооружения - железнодорожный путь N 134 шлакового отвала протяженностью 703м, железнодорожный путь N 137 шлакового отвала протяженностью 10м, железнодорожный путь обгонный от стр.211 до стр.212 протяженностью 248м.. Право собственности ООО "ТОРЭКС-ХАБАРОВСК на объекты недвижимости - железнодорожные пути, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.06.2018 года и 08.06.2017 года.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условиями договора аренды N от 16.10.2017 года установлена обязанность арендатора ООО "ТОРЭКС-ХАБАРОВСК" оплачивать ежеквартально арендную плату, размер которой определяется по формуле - кадастровая стоимость земельного участка х на коэффициент вида использования х повышающий/понижающий коэффициент. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 10.10.2017 года в размере 354 711 205,55 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.10.2017 года.
Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
ООО "ТОРЭКС-ХАБАРОВСК" является плательщиком арендной платы, базовая ставка которой является кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, поэтому оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта аренды, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.
ООО "ТОРЭКС-ХАБАРОВСК" обратилось 01.11.2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, приобщив к нему отчет N 833/20-18, составленный 19.10.2018 года оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.10.2017 года составляет 29 500 666 рублей.
Заявление ООО "ТОРЭКС-ХАБАРОВСК" рассмотрено на заседании Комиссии 16.11.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение N 30 от 07.02.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, установленной в отчете об оценке по состоянию 10.10.2017 года в размере 29 500 666 рублей.
В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.
Администрация города Комсомольска-на-Амуре, являясь арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, вправе оспорить решение Комиссии от 16.11.2018 года N 5, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.
Федеральный закон от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года N П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года N П/121 и от 09.02.2017 года N П/0058, N П/0003 от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. (заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю); заместитель председателя комиссии - Кожан О.Л. (заместитель директор филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"); члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. (начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края), Щеткин Д.О. (представитель Национального совета по оценочной деятельности). Полномочия секретаря комиссии возложены на Черевко Ю.А., а в случае её отсутствия - Никифорову М.М..
Из протокола N 21 заседания Комиссии от 16.11.2018 года следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - председателем комиссии А.В.Мирошниченко (председательствовал на заседании), членом комиссии Кожан О.Л.; протокол заседания комиссии вела секретарь Никифорова М.М.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, они представили в письменной форме свои возражения.
Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263.
В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
В протоколе N 21 заседания Комиссии от 16.11.2018 года указано, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 19.10.2018 года N 833/20-18 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, Комиссия, ознакомившись с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре и дав им оценку, и признала отчет соответствующим предъявляемым к нему требованиям.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 19.10.2018 года N 833/20-18 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 10.10.2017 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка площадью 343 031 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: железнодорожный транспорт, находящегося по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, северо-западнее территории огнеупорного цеха, имеет значение 29 500 666 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости, утвержденная на туже дату, равна 354 711 205,55 рублям, и разница между этой стоимостью и установленной в отношении этого земельного участка рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 19.10.2018 года N 833/20-18, составленного оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" ФИО1, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.
Содержание отчета об оценке объекта от 19.10.2018 года N 833/20-18 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, - фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен его печатью. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 37-39, 54-55 отчета).
Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, назначение земельного участка, площадь, условия продажи, рыночные условия (время продажи), права на землю.
В ходе анализа рынка за период с 01.10.2016 года по 10.10.2017 года оценщиком выявлено 4 земельных участков, имеющих назначение: с целью использования объекта материально-технического назначения, объектов промышленности, для размещения производственных и административных зданий строений, объектов. Подробное описание критериев отбора объектов аналогов и характеристики выявленных объектов представлены на страницах 37-48 и в таблице 16.1. Для подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации: портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - www/portal.rosreestr/ru; Интернет-ресурс "Фарпорт-Барахолка" - htt;//www.farpost.ru.
Пункт 22 ФСО N7 предусматривает, что в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Различия в объектах-аналогах, при проведении сравнения, оценщик скорректировал применением корректировок: "на дату продаж", "на площадь участка", "на местоположение", "на назначение земельного участка". Описание примененных корректировок и произведенные расчеты представлены в Отчете (в таблице 16. и на страницах 49-53).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 63 руб./кв.м до 111 руб./кв.м) вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые и использованы в дальнейшем расчете.
В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка, после согласования полученных результатов, по состоянию на 10.10.2017 год определена в размере 29 500 666 рублей.
Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что при воспроизведении расчетов рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, полученные им результаты не совпадают с результатами, полученными оценщиком.
В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Произведенный оценщиком последовательный расчет рыночной стоимости объекта оценки, расчет корректировок (таблицы 16.3 - 16.7) показал, что рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составляет, после проверки и согласования результатов оценки, 86 рублей, следовательно, рыночная стоимость всего земельного участка площадью 343 031 кв.м.- 29 500 666 рублей. Представитель административного истца не является оценщиком, поэтому выполненный им расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, не может быть признан недопустимым доказательством и принят судом во внимание, поскольку произведен лицом, не являющимся специалистом в исследуемой области.
Не нашел своего подтверждения и довод административного истца о том, что оценщик подобрал объекты-аналоги с иным видом разрешенного использования, а при корректировке "на назначение" им неверно определена подзона градостроительной ценности одного из объектов-аналогов и поэтому применен коэффициент, не соответствующий зоне градостроительной ценности.
В пункте 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В отчете указано, что отбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из вида фактического использования объекта оценки - объект металлургической промышленности, поскольку земельный участок располагается на территории металлургического завода, и находящиеся на нем железнодорожные пути используются для нужд металлургического производства. Отобранные объекты-аналоги имеют аналогичный вид фактического использования - для использования промышленных нежилых зданий. Разница в назначении объектов-аналогов и объекта оценки была нивелирована соответствующей корректировкой.
Производя корректировку "на местоположение" оценщик применил постановление администрации г.Комсомольска-на-амуре от 26.12.2016 года N 3354-па "Об установлении значений коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", которым установления значения коэффициента (Квз) по виду разрешенного использования и зонированию территории для расчета арендной платы за использование земельных участков. Пункт 9 предусматривает, что для земельных участков, предназначенных для размещения сооружений промышленности, в частности, для размещения объектов металлургической промышленности, установлен единый, независимо от зоны (подзоны) градостроительной ценности, коэффициент 0,1. Именно такой коэффициент применен оценщиком при расчетах. Такой же размер коэффициента применяется административным истцом для расчета размера арендной платы, которую обязан уплатить ООО "ТОРЭКС-ХАБАРОВСК" за пользование земельным участком - объектом оценки.
По мнению административного истца, оценщику надлежало применить корректировку "на вид права", поскольку объект оценки находится у заказчика в аренде, а оценке подлежало право собственности. Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.
Исходя из целей, для которых определяется кадастровая стоимость, и для которых производилась оценка земельного участка с кадастровым номером N (Федеральный закон от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральный закон от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"), право, которое подлежит оценки, является право собственности на объект, а не иное вещное право.
Довод административного ответчика о том, что при сравнении объектов-аналогов по критерию "вид разрешенного использования" и "местоположение", надлежало учитывать требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, и произвести корректировки на такие элементы сравнения, как транспортная доступность и инфраструктура, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года N 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.
Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года N 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года N 765 признано недействующим.
В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона "Об оценочной детальности в Российской Федерации" разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности - Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.
Не заслуживает внимание и доводы административного истца о том, что в нарушение требований ФСО N3 к отчету приложены не заверенные в установленном законом порядке копии документов, представленных заказчиком, и отсутствует справка о балансовой стоимости объекта оценки.
Пункт 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, предусматривает, что в отчете вне зависимости от вида объекта оценки должны содержаться следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).
Содержание отчета об оценки свидетельствует о том, что в гнем содержится описание объекта оценки с указанием перечня документов, которые использованы оценщиком для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, и к отчету приобщены эти документы (в копиях, заверенных заказчиком). На\ичие справки о балансовой стоимости не является обязательным, она предоставляется оценщику при наличии. А арендатор объекта оценки - земельного участка, не имеет такого документа, поскольку объект недвижимости учтен на балансе собственника.
Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет N 833/20-18 от 19.10.2018 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.
Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2018 года N 5 отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 15 марта 2019 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка