Дата принятия: 17 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-59/2018
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 17 апреля 2018 года Дело N 3а-59/2018
Верховный Суд РБ в составе судьи Булгытовой С.В.
при секретаре Черепановой О.М.
с участием представителя административного истца Щербаченко О.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по РБ Лубсановой О.Д., представителя заинтересованного лица Администрации г. Улан-Удэ Абидуевой Д.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-59/2018 по административному иску ООО "БазисС" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
26 февраля 2018 года в Верховный Суд РБ поступил административный иск ООО "БазисС" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости.
Административными ответчиками по делу являются Правительство РБ, Управление Росреестра по РБ, заинтересованным лицом - Администрация г. Улан-Удэ.
Исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка площадью 1 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство торгового комплекса, кадастровый номер ..., расположенного по адресу (местоположение): <...>. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 16 083 301,68 рублей.
Также административный истец является арендатором земельного участка площадью 2 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового комплекса, фактическое использование: размещено здание торгового комплекса, кадастровый номер ..., расположенного по адресу: <...>. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 18 343 205 рублей.
ООО "БазисС" считает, что кадастровая стоимость участков превышает их рыночную стоимость, поэтому просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 кв.м. равной его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 01 января 2015 года 9 227 000 рублей, земельного участка площадью 2 кв.м. равной его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 01 января 2015 года 10 576 000 рублей.
В заседании суда представитель административного истца поддержала доводы заявления, представитель Управления Росреестра по РБ не возражала против удовлетворения иска, представитель Администрации г. Улан-Удэ возражала против удовлетворения иска.
Представители Правительства РБ в суд не явились.
Рассмотрев дело, суд находит, что административный иск подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Государственной кадастровой оценке посвящена глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен статьей 24.18 данного Федерального закона.
Согласно части 1 данной статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В части 4 данной статьи указано, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Часть 11 данной статьи предусматривает, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" дано разъяснение о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В пункте 6 данного Постановления указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
В абзаце шестом данного пункта указано, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из представленных суду документов видно, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ....
27 июня 2008 года Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (далее - Комитет) заключил с ООО "Б договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Согласно положениям пункта 2 договора арендная плата рассчитывается по формуле с использованием удельного показателя кадастровой стоимости и коэффициента о кадастровой стоимости.
10 августа 2011 года ООО "Б" заключило с С. договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 июня 2008 года.
17 сентября 2012 года и 27 мая 2013 года Комитет заключил с С дополнительные соглашения к договору аренды в связи с преобразованием земельного участка.
01 августа 2013 года С заключил с ООО "БазисС" договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 июня 2008 года.
Договоры и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке, сведения о прекращении их действий отсутствуют.
Общество обращалось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РБ, однако решением Комиссии от 17 января 2018 года N 3 заявление отклонено.
К административному иску приложены выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, отчет об оценке, составленный Союзом "Торгово-промышленная палата Республики Бурятия"14 декабря 2017 года.
В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость участка площадью 1 кв.м. по состоянию на 01 января 2015 года составляет 9 227 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка площадью 2 кв.м. по состоянию на 01 января 2015 года составляет 10 576 000 рублей.
Отчет об оценке выполнен с соблюдением законодательства об оценочной деятельности. Оценщик Р. является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации НП "<...>". В отчете имеются сведения о наличии у Р страхового полиса ОАО "<...>", действующего с 23 сентября 2017 года по 22 сентября 2018 года.
Ральдина, допрошенная в качестве свидетеля, дала устные, а также письменные пояснения на поступившие возражения, выводы относительно рыночной стоимости объектов недвижимости, изложенные в отчете, подтвердила в полном объеме.
Поступившие от Администрации г. Улан-Удэ возражения подлежат отклонению.
Довод о том, что целесообразнее было применить доходный подход к оценке, нельзя принять во внимание.
Согласно статье 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Аналогичное положение содержит пункт 24 ФСО N 1, в соответствии с которым оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из отчета видно, что оценщик применила и сравнительный и доходный подходы. При применении сравнительного подхода рыночная стоимость первого земельного участка составила 9 548 712 рублей, второго участка - 10 944 441 рубль. При применении доходного подхода рыночная стоимость первого земельного участка составила 8 745 251 рубль, второго участка - 10 023 548 рублей. Оценщик согласовала расчеты и вывела итоговую рыночную стоимость земельных участков.
Довод о том, что оценщик выбрала объекты-аналоги, отличающиеся по своим характеристикам от оцениваемого объекта, также подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Оценщиком обоснован выбор объектов-аналогов, из отчета видно, что эти объекты близки по своим характеристикам к объекту оценки, все объекты входят в один диапазон площадей, поэтому оснований считать, что оценщик выбрала аналоги из другого сегмента рынка, не имеется.
Копии документов на оба земельных участка находятся в приложении к отчету, поэтому довод об отсутствии в отчете правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок, находящийся в собственности, является несостоятельным.
Таким образом, нарушений требований федеральных стандартов, которые бы привели к заведомо неправильному определению рыночной стоимости участка, не установлено.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" дано следующее разъяснение.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Руководствуясь статьями 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "БазисС", поступившее в Верховный Суд РБ 26 февраля 2018 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство торгового комплекса, кадастровый номер ..., расположенного по адресу (местоположение): <...>, в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 01 января 2015 года 9 227 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового комплекса, фактическое использование: размещено здание торгового комплекса, кадастровый номер ..., расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 01 января 2015 года 10 576 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда РБ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
