Решение Белгородского областного суда от 15 января 2019 года №3а-59/2018, 3а-1/2019

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 января 2019 года Дело N 3а-1/2019
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Кубаевой И.В.
с участием административного истца Маклакова П.А., его представителя Черноусовой Е.Ю., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области, заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Горшковой И.О., представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Некрасова Е.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Маклакова Павла Анатольевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Маклаков П.А. (далее также административный истец) является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства магазина (торговой площадью не более 350 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес>.
На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 03.07.2012.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области" и по состоянию на 01.01.2016 составила <данные изъяты> руб.
17.12.2016 данные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
Полагая, что установленная в соответствии с государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость земельного участка завышена, Маклаков П.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> руб., по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01.01.2016, обосновывая это тем, что завышение размера кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт значительное увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости этого участка.
В судебном заседании административный истец и его представитель заявленные требования поддержали по изложенным в административном исковом заявлении основаниям. Сослались на несоответствие заключения судебной экспертизы положениям Федерального закона "О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации", считая выводы эксперта противоречивыми, основанными на непроверяемых, недостоверных сведениях. Полагали необходимым назначить по делу повторную судебную экспертизу.
Представители Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области и администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, не оспаривая право истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полагали единственным достоверным доказательством по делу, определяющим действительную рыночную стоимость земельного участка, заключение судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющих на рыночную стоимость участка.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки N 2017-РК/8738 и N 2017-РК/8737 от 25.12.2018), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, оценив собранные по делу доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 и п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
В соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии с положениями ст. 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.
Право административного истца на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет N 750/17 от 28.12.2017, подготовленный оценщиком ООО "Независимая оценка и право", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 определена в размере <данные изъяты> рублей.
Представителем Правительства Белгородской области представлены письменные замечания на отчет об оценке, в которых выражены сомнения в обоснованности и достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральным стандартам оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленного стороной истца отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, что вызвано, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту оценщику ООО фирма "Агро Плюс" ФИО27
В заключении N 4 от 18.06.2018 экспертом -оценщиком сделаны выводы о том, что отчет N 750/17 от 28.12.2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки следует признать не обоснованными. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена экспертом по состоянию на 01.01.2016 в размере <данные изъяты> руб.
По результатам исследования названного заключения эксперта установлено, что применяя в заключении метод сравнения продаж, эксперт указывает, что он заключается в последовательном выполнении ряда действий, одним из которых является подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности. Однако в дальнейшем, проводя анализ рынка и подбирая объекты -аналоги, эксперт ограничивается исследованием объектов недвижимости, использованных оценщиком при подготовки отчета, что очевидно не отражает фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования.
Указанные обстоятельства, а также возникшие сомнения в обоснованности экспертного заключения, вызванные в частности нарушением экспертом требований ФСО N 7, явились основанием для удовлетворения ходатайства представителя администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту оценщику Белгородской торгово- промышленной палаты ФИО28.
Согласно заключению судебной экспертизы N 067.04.0620 от 15.10.2018, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.
В ответе на вопрос, связанный с проверкой отчета об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки, экспертом сделаны выводы, что расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта произведен оценщиком с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, что повлияло на величину рыночной стоимости объекта оценки.
Неясность повторной судебной экспертизы, выраженная в частности в применении экспертом при расчете корректировки на местоположение разных бальных значений для аналогов N 2 и N 3, расположенных в одном населенном пункте, отраженных в таблице N 16 судебной экспертизы "Корректировка на местоположение" в графе "Размер населенного пункта", явилась основанием для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту -оценщику Союза Белгородская торгово-промышленная палата ФИО29.
По результатам проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы, в заключении N 067.04.1061 от 17.12.2018, экспертом сделаны выводы о рыночной стоимости земельного участка равной <данные изъяты> рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом ФИО30. и заключение по результатам проведения по делу дополнительной экспертизы, подготовленное экспертом Анищенко Я.В. соответствуют требованиям статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.
Не доверять выводам экспертов у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключения основываются на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
При проведении экспертизы эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертизы проведены путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
Проанализировав местоположение земельного участка и определяя сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок, исходя из вида разрешенного использования, эксперт отнес оцениваемый объект к рынку коммерческих земельных участков торгово-офисного назначения. Местоположение объекта оценки охарактеризовано как имеющее хорошую коммерческую привлекательность.
Анализируя рынок объекта исследования, в заключении сделаны выводы, что объекты, предлагаемые к продаже в качестве коммерческих в районе местоположения объекта оценки, представляют собой расположенные внутри квартала земельные участки сельскохозяйственного назначения и участки для ИЖС с полным или частичным отсутствием коммуникаций, что не позволяет отнести их к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и включить в выборку для анализа рынка. Анализ сегмента рынка показал, что число продаж земельных участков ограничено, однако на рынке присутствует некоторое количество участков, в том числе расположенных в отдалении от местоположения объекта оценки. В отсутствие достаточного количества прямых аналогов, эксперт воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения.
Учитывая вышеперечисленные факторы, для анализа рынка эксперт выбрал 18 объектов, отнесенных к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения, представленных в таблице экспертного заключения. Диапазон стоимости 1 кв.м. земельного коммерческого назначения составил от 1176,47 руб. до 35 000 руб. Экспертом также сделан вывод, что рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области и, в частности, г. Старый Оскол не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных факторов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.
При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применена методология сравнительного подхода с использованием объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах, что не противоречит положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке обоснован, мотивирован и сомнений не вызывает.
По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении. Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель коммерческого назначения Белгородской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключениях присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертами сведения.
Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода выбраны пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных на архиве сайта https://ruads.org.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе аналогов учитывались такие характеристики, как местоположение, цена продажи, общая площадь объекта и стоимость 1 кв.м., условия продажи и дата предложения, рельеф участка, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций и транспортная доступность.
Проанализировав каждый объект-аналог, экспертом произведены необходимые корректировки стоимости, подробно обоснованы приведенные поправки и расчет их значений.
На основании Справочника Оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" Лейфер, 2014 год, экспертом применена корректировка на торг в среднем значении 8% для участков под офисно-торговую застройку.
Поскольку стоимость недвижимости зависит от её местоположения и окружения, а для коммерческой недвижимости играет роль совокупность многих факторов: удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, транспортная доступность, экспертом обоснованно применена корректировка на местоположение и окружение, которую эксперт рассчитал методом квалиметрического моделирования на основании источника информации: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Лейфер Л.А., Гришин М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости"; А.Н. Асаул, А.Е. Яскевич, Е.Е. Яскевич, ООО "НЦПО" "Анализ рынка недвижимости (обоснование корректировок)", Г.Г. Азгальдов, А.В. Костин +соавтор-программист "Квалиметрия в оценке собственности", Н.П. Баринов, к.т.н. М.Э. Аббасов, к.ф.м.н., Метод квалиметрического моделирования. Границы применения.) Для каждого объекта недвижимости эксперт определилбальное значение каждого из основных ценообразующих факторов, а также суммарное бальное значение для каждого объекта.
Значимым параметром в ценообразовании является также и площадь земельного участка, размер корректировки на площадь рассчитан на основе данных Справочника оценщика недвижимости. Том 3. "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", 2014 год.
Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).
Согласование результатов производилось методом определения весовых коэффициентов и поскольку, в рамках заключения использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес 100%.
Основываясь на полученных результатах, эксперт ФИО31 пришла к выводу о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2016, равной <данные изъяты> рублей.
По результатам проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы, экспертом ФИО32. сделаны выводы о рыночной стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 равной <данные изъяты> рублей.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России N 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в заключении N 067.04.0620 от 15.10.2018 экспертом ФИО33. сделал вывод, что расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта произведен оценщиком с нарушением законодательства об оценочной деятельности, что повлияло на итоговую величину рыночной стоимости.
В частности, в ходе проверки отчета об оценке выявлены нарушения статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктов 10, 11 ФСО N 7 - в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; пункта 5 ФСО N 3.
Так, для анализа рынка оценщиком использованы предложения, не отражающие ситуацию на рынке, многочисленные повторы, то есть к продаже предлагается несколько раз один и тот же участок; использованы предложения из сегментов рынка, отличных от сегмента объекта оценки (в т.ч. участки в аренде). Часть использованных оценщиком объектов -аналогов не могли быть использованы в качестве аналогов. Аналог N 1 - является земельным участком с улучшениями, так как согласно текста объявления имеются: своя ШРП, электричество, вода, интернет, телефон, охранно-пожарная сигнализация, видеонаблюдение, стоянка для автомобилей, охрана. Поскольку оценке подлежит земельный участок без улучшений, использование данного объекта в качестве аналога невозможно. Аналоги N 2,3 расположены в непосредственной близости друг от друга. На земельный участок площадью 25 сот., расположенный напротив автозаправки м-н Степной право собственности не разграничено. Сведения о правах на соседний объект (участок N 10 в мкр-не N 15) отсутствуют. Следовательно, невозможно исключить с высокой степенью вероятности отсутствие частной формы собственности на данный объект. Аналог N 4 находится в аренде (право собственности не разграничено). Аналог N 6 -земельный участок предназначен для строительства автомойки, согласно тексту объявления - недвижимость индустриального назначения. Оцениваемый объект относится к другому сегменту рынка - торгово-офисная недвижимость. Аналог N 7 -данное предложение является аналогом предложения, использованного в качестве аналога N 1.
Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на стр. 66 - 75 экспертного заключения N 067.04.0620 от 15.10.2018.
Суд соглашается с указанными выше выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования, мотивированы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о соответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, суду не представлено.
Выявленных экспертом ФИО34. нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка.
В опровержение экспертного заключения N 067.04.0620 от 15.10.2018 и заключения эксперта N 067.04.1061 от 17.12.2018 по результатам проведения дополнительной экспертизы, сторона административного истца представила письменное доказательство именуемое заключение специалиста о соответствии экспертных заключений требованиям действующего законодательства РФ и общепринятой методологии расчета, подготовленное специалистом ООО "Независимая коллегия экспертов" ФИО35
Оценивая указанный документ как письменное доказательство по правилам статей 70,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд не может признать его достоверно подтверждающим несоответствие экспертных заключений требованиям действующего законодательства РФ и общепринятой методологии оценки, а также содержащих методические и расчетные ошибки, существенно влияющие на результат.
Представленное заключение специалиста не является доказательством необоснованности заключений судебной экспертизы, поскольку в соответствии с частью 4 статьи 169 КАС РФ консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу. Специалист, представивший заключение, не назначался судом, как это предусмотрено статьёй 50 КАС РФ, его мнение составлено по заказу административного истца, без согласования с судом.
Представитель административного истца воспользовалась заключением специалиста ООО "Независимая коллегия экспертов", воспроизведя её в своих объяснениях.
Рассматривая данное заключение специалиста в качестве объяснений стороны административного истца, суд приходит к выводу, что таких объяснений недостаточно для опровержения заключений экспертов в силу части 2 статьи 68 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, тем более, что объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Обоснованность изложенных представителем административного истца сомнений относительно заключений судебной экспертизы, не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Доводы представителя административного истца о нарушении экспертами положений статей 4,8, 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" отклоняются судом как несостоятельные.
Деятельность по организации и производству судебной экспертизы регулируется специальным законодательством: Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Кодексом административного судопроизводства РФ. Таким образом, заключение эксперта должно соответствовать требованиям Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001, в том числе его статьям 8,25 и нормам КАС РФ.
Экспертами Союза Белгородская торгово-промышленная палата исследования проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Несостоятельными является и доводы представителя административного истца о некорректно подобранных объектах -аналогах, о принятии экспертом ошибочного решения о расширении зоны исследования рынка на всю Белгородскую область, не исследовании экспертом всесторонне рынка земельных участков торгово-офисного назначения города Старый Оскол, использование для анализа информации о ценах предложений земельных участков в самых дорогих секторах данного сегмента рынка, что повлекло существенное завышение результата расчета рыночной стоимости объекта исследования.
Как следует из заключения N 067.04.0620 от 15.10.2018, принятие экспертом решения о расширении территории исследования обусловлено тем, что объекты, предлагаемые к продаже в качестве коммерческих, в районе местоположения объекта оценки, представляют собой расположенные внутри квартала земельные участки сельскохозяйственного назначения и участки для ИЖС с полным или частичным отсутствием коммуникаций, которые относятся к сегментам рынка, отличным от сегмента рынка объекта оценки. Учитывая, что анализ сегмента рынка показал, что в данном случае число продаж земельных участков ограничено, но на рынке присутствует некоторое количество участков, в том числе, расположенных в отдалении от места расположения объекта оценки, эксперт использовал аналоги, расположенные не только в других района города, но и в других населенных пунктах, что в полной мере согласуется и не противоречит требованиям положений пункта 11 ФСО N 7.
В экспертном заключении, экспертом приведен подробный анализ доступных источников информации о ценах сделок и (или) предложений, что также свидетельствует о соблюдении пункта 22 ФСО N 7.
В свою очередь довод административного истца о возможном отборе объектов-аналогов на рынке г. Старый Оскол, где расположен оцениваемый объект, не имеет фактического подтверждения.
Кроме того, суд исходит из того, что в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности. В этой связи отбор объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта является правом эксперта, обусловлен использованием присущих эксперту специальных познаний, основанным на его профессиональном суждении, а само по себе несогласие с таким выбором о нарушении законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует. Доказательств несопоставимости выбранных экспертом аналогов представителем административного истца не представлено. При этом наличие иного мнения у представителя не свидетельствует об ошибочности сделанных экспертом выводов.
Применяя корректировку на торг, в рамках сравнительного подхода, эксперт исходил из анализа рыночной ситуации на момент оценки, из объема предложений по продаже земельных участков коммерческого назначения на территории Белгородской области, представленных на популярных интернет-сайтах и вопреки утверждениям представителя административного истца, обоснованно пришел к выводу об активности рынка земельных участков коммерческого назначения, применив корректировку на торг в среднем значении 8% для активного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку.
Поправка на торг принята экспертом на основании Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", 2014 год.
Суд соглашается с данными выводами эксперта.
Кроме того, суд учитывает, что и в отчете об оценке, который представитель административного истца полагает верным, поправки на "уторговывание" также определялись оценщиком, как для активного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку.
Несостоятельным является довод представителя административного истца о необоснованном изменении экспертом в заключении N 067.04.1061 от 17.12.2018 по результатам проведения дополнительной экспертизы, бальных значений для аналогов при расчете корректировки на местоположение (таблица N 7), что повлияло на определение рыночной стоимости в сторону её увеличения.
Применение корректировок является следствием реализации экспертом специальных познаний, наличие которых документально подтверждено и сомнений у суда не вызывает.
Оснований не согласиться с примененной экспертом корректировкой на местоположение и определением бальных значений для каждого из основных ценообразующих факторов, у суда не имеется. Размер корректировки обоснован и мотивирован в экспертном заключении со ссылкой на источник информации: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Лейфер Л.А., Гришин М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости"; А.Н. Асаул, А.Е. Яскевич, Е.Е. Яскевич, ООО "НЦПО" "Анализ рынка недвижимости (обоснование корректировок)", Г.Г. Азгальдов, А.В. Костин +соавтор-программист "Квалиметрия в оценке собственности", Н.П. Баринов, к.т.н. М.Э. Аббасов, к.ф.м.н., Метод квалиметрического моделирования. Границы применения.)
Заявляя данные доводы, представителем административного истца не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем, суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.
Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.
Доводы представителя административного истца о необоснованном объединении экспертом корректировки на расположение относительно автомагистралей с корректировкой на местоположение, суд находит не состоятельными, опровергающиеся материалами дела.
Как следует из экспертного заключения N 067.04.0620 от 15.10.2018, корректировка по такому элементу сравнения как "удаленность от автомагистрали" в расчете корректировки на местоположение экспертом не использовалась.
Ссылка представителя административного истца на то, что при проведении дополнительной экспертизы экспертом не проводился анализ рынка, а использовались данные полученные экспертом ФИО37 при проведении повторной экспертизы, судом отклоняется.
Суд находит, что данное замечание не играет существенной роли для оценки судебной экспертизы, поскольку при назначении дополнительной экспертизы судом перед экспертом был поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта, с целью устранения неясностей, связанных с определением в экспертом заключении N 067.04.-0620 от 15.10.2018, при расчете корректировки на местоположение, бальных значений для аналогов N2 и N3. В остальной части заключение эксперта ФИО36. судом признано в достаточной степени обоснованным и не имеющим противоречий.
Таким образом, все возражения представителя административного истца относительно экспертного заключения сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости земельного участка, направлены на выявление формальных недостатков, которые как установлено выше в целом, являются незначительными и не могли повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", либо путем назначения судебной оценочной экспертизы, направленной, в том числе и на проверку отчета об оценке.
То обстоятельство, что истец и его представитель не согласились с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза, включая дополнительную экспертизу, проведены с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленных экспертных заключений. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
Указанные представителем административного истца замечания не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения в части определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, в связи с чем, оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ повторной экспертизы, не усматривается. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. Необходимо также учитывать, что проведение повторной экспертизы, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.
Представленное административным истцом заключение специалиста также не ставит под сомнение обоснованность выводов экспертного заключения, поскольку, по сути, представляет собой лишь частное мнение оценщика, давшего критическую оценку методике, примененной экспертом при определении величины рыночной стоимости спорного объекта.
Таким образом, правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства, не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2016.
Согласно Федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" N 73-ФЗ от 5.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.
Таким образом, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы N 067.04.0620 от 15.10.2018 и N 067.04.1061 от 17.12.2018 по результатам проведения дополнительной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке подготовленного оценщиками ООО "Независимая оценка и право" требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающих величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере <данные изъяты> руб.
Отчет N 750/17 от 28.12.2017 признается ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости земельного участка, поскольку не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, определенном по результатам проведения судебной экспертизы.
В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015г. "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Сведений об обращении Маклакова П.А. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.
Датой обращения Маклакова П.А. в суд является 30.12.2017, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Маклакова Павла Анатольевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства магазина (торговой площадью не более 350 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2016.
Датой подачи заявления Маклаковым Павлом Анатольевичем о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 30.12.2017.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 21 января 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка