Решение Ростовского областного суда от 15 декабря 2017 года №3а-591/2017

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 декабря 2017 года Дело N 3а-591/2017
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Борозненко Л.Р.,
с участием:
представителя административного истца Проскурина О.Е. - Рзаевой Д.Ч.К.,
представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Проскурина Олега Евгеньевича об установлении кадастровой стоимости жилого дома равной рыночной стоимости,
установил:
Проскурин О.Е. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома, расположенного по адресу: .... По мнению административного истца, кадастровая стоимость этого объекта, проданного им в 2017 году, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение размера подлежащего уплате налога на доходы физического лица. Проскурин О.Е. просит суд установить кадастровую стоимость жилого дома равной рыночной стоимости в сумме 2 881 450 рублей (согласно отчету об оценке) и взыскать в его пользу в возмещение судебных расходов 97 380 рублей, из которых 55 000 рублей - за составление отчета об оценке, 10 000 рублей - за заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет, 30 000 рублей - за юридические услуги, 1 200 рублей - оформление доверенности на представителя, 400 рублей - за получение выписок из ЕГРН, 480 рублей - за нотариальное удостоверение документов, 300 рублей - государственная пошлина.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области и Логачев Е.А. (нынешний собственник жилого дома).
В судебном заседании представитель административного истца Рзаева Д.Ч.К. поддержала требования своего доверителя. Уточнила, что судебные расходы просит взыскать с Правительства Ростовской области.
Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л. возражала против удовлетворения административного иска, полагая, что пересмотр кадастровой стоимости жилого дома не затрагивает интересов и налоговых обязательств Проскурина О.Е., поскольку стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи, выше 70% кадастровой стоимости дома. При этом пояснила, что замечаний, возражений по заключению судебной оценочной экспертизы не имеет. Судебные расходы просила возложить на административного истца.
Представители иных лиц, участвующих в деле, и административный истец в суд к назначенному времени не явились.
От Проскурина О.Е. поступило письменное ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его к участию в деле в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела без участия представителей Управления.
От заинтересованных лиц отзывы, возражения не поступали.
Логачев Е.А. извещался судом по месту регистрации. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с официального сайта ФГУП "Почта России" извещение было доставлено по указанному адресу, но не получено адресатом по неизвестным причинам. С учетом изложенного суд признал Логачева Е.А. надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения дела.
С учетом положений статей 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.
В силу п. 6 ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) при расчете налога на доходы физического лица налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 названного Кодекса.
Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Приведенные нормы налогового законодательства применяются с 1 января 2016 года.
Судом установлено, что по договору купли-продажи от 24 мая 2016 года Проскурин О.Е. приобрел жилой дом площадью 211,6 кв.метров с кадастровым номером ... и земельный участок площадью 728 кв.метров с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: .... Право собственности Проскурина О.Е. на указанный жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 мая 2016 года.
11 марта 2017 года Проскурин О.Е. по договору продал упомянутые жилой дом и земельный участок Логачеву Е.А. за 4 500 000 рублей, переход права собственности к покупателю зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 16 марта 2017 года.
При указанных обстоятельствах у продавца возникает обязанность по уплате налога на доходы физического лица с учетом дохода, полученного от продажи указанной недвижимости.
Жилой дом с кадастровым номером ... с соответствующими характеристиками поставлен на кадастровый учет 17 сентября 2015 года.
Его кадастровая стоимость определена органом кадастрового учета по состоянию на эту дату по правилам, предусмотренным ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ (с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных постановлением Правительства Ростовской области от 5 июля 2012 года N 572) в сумме 4 836 310,56 рублей.
В договоре купли-продажи от 11 марта 2017 года стоимость жилого дома и земельного участка указана в совокупности за оба объекта. Установить в какой доле платеж приходится на стоимость жилого дома, а в какой - на стоимость земельного участка, и, соответственно, превышает ли стоимость жилого дома (без земельного участка) 70% от его кадастровой стоимости, по условиям договора не представляется возможным.
При таких обстоятельствах имеется неопределенность в вопросе о налоговой базе для исчисления подлежащего уплате Проскуриным О.Е. налога на доходы, полученные в 2017 году.
Необходимость устранения данной неопределенности при установлении объема налоговых обязательств Проскурина О.Е. обуславливает правовую заинтересованность последнего в приведении кадастровой стоимости жилого дома в соответствие с его рыночной стоимостью.
В случаях расчета допустимыми законом способами доли полученного дохода, приходящейся на продажу жилого дома, если расчетная стоимость строения окажется менее 70% кадастровой стоимости, не исключается возможность исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент 0,7.
По изложенным основаниям судом отклоняются доводы представителя Правительства Ростовской области о том, что интересы административного истца не затрагиваются размером кадастровой стоимости проданного им жилого дома.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 16 января 2017 года N 91/16, составленный оценщиком ООО "ЭРКОН", согласно которому рыночная стоимость жилого дома по состоянию на 17 сентября 2015 года составляла 2 881 450 рублей.
На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" от 3 мая 2017 года.
Наличие такого заключение не препятствует проверке выводов о размере рыночной стоимости, содержащихся в отчете об оценке, с использованием иных средств доказывания.
По ходатайству представителя Правительства Ростовской области, не согласившегося с отчетом об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 15 ноября 2017 года N 00678/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф.Буринского" Южного федерального университета ...., по состоянию на 17 сентября 2015 года рыночная стоимость земельного участка составляла 2 939 000 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания по заключению судебной экспертизы не представлены.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из того, что рыночная стоимость жилого дома ниже оспоренной административным истцом кадастровой стоимости на 39%, что не дает оснований для суждения о том, что при утверждении государственной кадастровой оценки строений были допущены методологические или иные ошибки, для исправления которых правообладатель вынужден обращаться в суд и нести связанные с этим расходы.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик конкретного жилого дома. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, по сути не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков не установлено.
При указанных обстоятельствах ссылка представителя административного истца на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П является необоснованной, основания для возмещения Проскурину О.Е. понесенных судебных расходов отсутствуют. Судебные расходы, связанные с рассмотрением данного дела, должны быть в полном объеме возложены на административного истца.
НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ представил в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 902,48 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером ... площадью 211,6 кв.метров, расположенного по адресу: ... ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 сентября 2015 года в размере 2 939 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 13 июля 2017 года.
В удовлетворении требования Проскурина Олега Евгеньевича о взыскании с Правительства Ростовской области судебных расходов (по оплате государственной пошлины и иных издержек, связанных с рассмотрением административного дела) отказать.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Проскурина Олега Евгеньевича в пользу ФГАОУ ВО "Южный федеральный университет" НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф.Буринского" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 902 рубля 48 копеек.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 20 декабря 2017 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка