Решение Ярославского областного суда от 28 октября 2021 года №3а-590/2021

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 октября 2021 года Дело N 3а-590/2021
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,
лица, участвующие в деле, не явились,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Роговского Павла Игоревича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Роговский П.И. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом последующего утонения требований просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 1052,8 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 19 840 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование требований в заявлении указано, что указанный объект недвижимости находится в общей долевой собственности Роговского П.И. и Волковой О.В. Установленная в отношении нежилого здания приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость (28 940 611,42 рублей), значительно превышает его рыночную стоимость (19 840 000 рублей), определенную на основании отчета N 100/12/20-С от 14 июня 2021 года, подготовленного оценщиком ООО "ДИС". Завышение кадастровой стоимости здания влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.
Судом привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов".
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и явку представителей не обеспечили.
От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца. По мнению автора отзыва, представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.
От заинтересованного лица филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.
Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Судом установлено, что административный истец является собственником. доли нежилого здания общей площадью 1052,8 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>. Другая . доля принадлежит Волковой О.В.
Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года N 74-з "Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н установлена кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости в размере 28 940 611,42 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.
На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении принадлежащего ему объекта капитального строительства кадастровой стоимостью, поэтому он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта.
Административный истец 11 мая 2021 года обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при департаменте имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Решением Комиссии от 3 июня 2021 года N 120-КС заявление Роговского П.И. о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости было отклонено, поскольку представленный им отчет от 26 декабря 2020 года N 100/1/12/20 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет N 100/12/20-С от 14 июня 2021 года, выполненный оценщиком ООО "ДИС", согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N составила 19 840 000 рублей.
Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).
Оценивая отчет ООО "ДИС" по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.
При проведении оценки оценщик руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит обоснование примененных методов оценки, является полным и проверяемым, выводы оценщика являются исчерпывающими.
Оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Также проведен тщательный анализ характеристик объекта оценки и аналогов, определены их качественные характеристики и выявлены те характеристики, которые влияют на ценообразование данных объектов. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метод прямой капитализации в рамках доходного подхода, мотивировав выбор методов и подходов для проведения исследования. В отчете также содержится обоснование применения корректировок по выбранным элементам сравнения. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, приведены ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
В возражениях административным ответчиком высказаны замечания к отчету ООО "ДИС", а именно к расчету стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. В частности указано, что оценщик произвел расчет ставки капитализации (15,83%) методом кумулятивного построения с учетом темпа роста/падения ставок аренды, а согласно справочнику Лейфера Л.А. максимальное значение ставки капитализации для активного рынка составляет 15,4%.
На основании п.24 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
Из п.25 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" следует, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Согласно п.п. 15 - 17 ФСО N 1 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
Исходя из содержания п.23 ФСО N 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом капитализации по расчетным моделям. Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
Таким образом, ставка капитализации определяется на основе рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Метод кумулятивного построения, использованный в отчете, подробно описан на страницах 86-89 отчета. Расчет ставки капитализации по модели Гордона с применением метода кумулятивного построения для определения нормы дохода оценщиком проведен корректно и не противоречит положениям ФСО N 7 и ФСО N 1. В рассматриваемых случаях методом кумулятивного построения были рассчитаны индивидуальные риски, определена ставка, отражающая реальную рыночную стоимость объекта.
Исходя из дополнительных письменных пояснений оценщика ООО "ДИС" Прудниковой Н.В., справочник Лейфера Л.А. ("Справочник оценщика недвижимости - 2018, том "Офисно - торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А.) содержит лишь данные о текущей доходности, на которую и ссылается административный ответчик. Согласно справочнику текущая отдача может использоваться в качестве ставки капитализации при определенных условиях, при этом сами условия не названы.
Таким образом, расчет ставки капитализации произведен оценщиком на основании данных справочной литературы и анализе рынка. Нарушений оценщиком Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, судом не установлено.
Оснований для исключения из выборки аналогов для расчета стоимости земельного участка, находящегося под объектом оценки, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером N (объект-аналог N 1), по доводам административного ответчика не имеется.
Требования федеральных стандартов оценки, в том числе п.22 ФСО N 7, при определении стоимости земельного участка, которая подлежит исключению из стоимости единого объекта недвижимости оценщиком ООО "ДИС" соблюдены. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, в том числе по аналогу N 1 с кадастровым номером N, указаны данные объявления о продаже, публичной кадастровой карты, Градостроительного плана г. Ярославля, в которых содержится информация о разрешенном использовании объекта - для строительства объекта бытового обслуживания с инженерными коммуникациями.
Заявляя возражения к расчету стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, а именно относительно объекта-аналога N 2, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер N), административный ответчик указал на то, что оценщиком использована фотография иного объекта - здания по <адрес> (кадастровый номер N); площади данных объектов разные 500 кв.м и 489,8 кв.м, год постройки объекта-аналога с кадастровым номером N, что является основание для вывода о неудовлетворительном состоянии, в то время как состояние объекта оценки является удовлетворительным.
Проверяя отчет ООО "ДИС" в указанной части, суд установил, что в качестве объектов аналогов использовались предложения о продаже объектов недвижимости. В таблице N 15 содержится источник информации, также указано, что сведения об объекте-аналоге N 2 проверены и подтверждены в ходе интервьюирования. Объявление о продаже, а также уточненная информация по объекту недвижимости, подтвержденная в ходе интервьюирования с продавцом приведены в приложении к отчету.
Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Анализ отчета ООО "ДИС" в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", ее ответственность застрахована (полис (договор) N 2000SB4002124 от 31 мая 2020 года, срок действия с 1 июня 2020 года по 31 мая 2023 года). Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
Достаточные и достоверные доказательства несоответствия представленного административным истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также об иной рыночной стоимости в материалах дела отсутствуют, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы заявлены не были.
В связи с этим, рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства подлежит установлению в размере, определенном названным выше отчетом ООО "ДИС", 19 840 000 рублей.
Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 2 сентября 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 1052,8 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 19 840 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 2 сентября 2021 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья И.Г. Сингатулина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка