Дата принятия: 18 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-590/2020, 3а-55/2021
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 18 февраля 2021 года Дело N 3а-55/2021
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Гурулевой Т.Е.,
при секретаре Стерликовой В.С.,
с участием представителя административного истца по доверенности Чукина С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью фирма "ТВАДА" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, ТОГБУ "ЦОКСОН" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО фирма "ТВАДА" 15 декабря 2020 года обратился в Тамбовский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав в обоснование своих требований, что является собственником административного здания производственного бытового корпуса с кадастровым номером ***, площадь 1 443,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, в отношении которого была установлена государственная кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2016 года. С размером установленной кадастровой стоимости административный истец не согласен, полагает ее размер завышенным, нарушающим его права как плательщика налога на имущество физических лиц.
В административном исковом заявлении ООО фирма "ТВАДА" просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 г. в размере, определенном независимым оценщиком.
Представитель административного истца в судебном заседании административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, с учетом результатов судебной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом.
С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
Административный ответчик ТОГБУ "ЦОКСОН" в письменном отзыве возражает против удовлетворения административного иска, ссылаясь на существенное отклонение рыночной стоимости от кадастровой, что должно вызывать сомнения.
Административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области в своем письменном отзыве возражает против удовлетворения административного иска по процессуальным основаниям, полагая себя ненадлежащим административным ответчиком.
Выслушав представителя, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" гражданин или юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
В соответствии с п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Из материалов дела следует, что ООО фирма "ТВАДА" является собственником административного здания производственного бытового корпуса с кадастровым номером ***, площадь 1 443,7 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
В силу пункта 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости устанавливаются законом субъекта Российской Федерации только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
Согласно п.7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:
1) определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень);
2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации;
3) размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Согласно абзаца 2 пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов недвижимого имущества на территории Тамбовской области установлены Законом Тамбовской области 2 ноября 2017 г. N 141-З "О внесении изменений в Закон Тамбовской области "О налоге на имущество организаций на территории Тамбовской области"
(принят Тамбовской областной Думой 27 октября 2017 г.).
Объект недвижимости административного истца был включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год, утвержденный приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 27 декабря 2019 г. N 798, под номером 430.
Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 г. N 611 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 48 303 531,16 руб.
Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости, иными материалами дела, сторонами не оспариваются.
Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как налогоплательщика.
Определяя круг надлежащих административных ответчиков, суд исходит из следующего.
В соответствии с п.7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 г. на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Из материалов дела следует, что результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости были утверждены Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области.
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке объекта недвижимости административного истца, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", положениям п. 5.1.3 и п.5.1.25 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457), согласно которым Росреестр РФ и подведомственные ему учреждения осуществляют государственный кадастровый учет недвижимого имуществ и формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации названное лицо является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу наряду с ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области и Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, утвердившим своим постановлением кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца.
Поскольку ТОГБУ "ЦОКСОН" не утверждало результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости, административные исковые требования к данному административному ответчику заявлены и в этой части подлежат отклонению.
На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 вышеназванного Закона).
Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, административный истец 21 сентября 2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в связи с установлением кадастровой стоимости равной рыночной. Решением Комиссии N 247 от 06 октября 2020 года заявление административного истца было отклонено в связи с наличием недостатков отчетов об оценке.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчет об оценке объекта оценки N 2-20 от 12 февраля 2020 г., составленного оценщиком ИП Горбуновым М.А., членом НП СРО РАО, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 01 января 2016 года составляет 24 357 270 руб.
Определением суда от 14 января 2021 года по делу была назначена судебная экспертиза в целях в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца по состоянию на 01 января 2016 года.
Согласно заключению N 105/50 от 01 февраля 2021 г., выполненного судебным экспертом ФИО3 - сотрудником АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз", рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 01 января 2016 года составляет 32 098 643 руб.
Исследовав заключение судебного эксперта, суд находит его соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Судебный эксперт ФИО3имеет высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности "Торговое дело", высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности "Финансы и кредит", имеющим квалификацию оценщика по специальности "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона N 135-ФЗ по направлению "Оценка недвижимости" квалификационный сертификат N 015022-1 от 05.10.2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации "Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка" по экспертным специальностям: "Судебная оценочная экспертиза", "Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки", имеющему стаж работы экспертной работы с 2011 года, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Факт наличия у оценщика высшего образования и необходимого стажа работы подтверждается также фактом наличия у него квалификационного аттестата, поскольку согласно положений Приказа Министерства экономического развития РФ от 29 мая 2017 г. N 257 "Об утверждении Порядка формирования перечня экзаменационных вопросов для проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, Порядка проведения и сдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, в том числе порядка участия претендента в квалификационном экзамене в области оценочной деятельности, порядка определения результатов квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, порядка подачи и рассмотрения апелляций, предельного размера платы, взимаемой с претендента за прием квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, типов, форм квалификационных аттестатов в области оценочной деятельности, Порядка выдачи и аннулирования квалификационного аттестата в области оценочной деятельности" квалификационный аттестат в области оценочной деятельности может быть выдан только при наличии документов, подтверждающих названные факты.
Выводы судебного эксперта о размере рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
При составлении заключения судебный эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
Заключение содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики.
В заключении имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Судебным экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж, и доходный подход, метод капитализации дохода.
При этом судебным экспертом подобраны объекты-аналоги, основные характеристики которых подтверждены и которые сопоставимы с объектом оценки.
По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в отчете имеются описание и расчет корректировок.
Судебным экспертом был в полной мере проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект, что подтверждается содержанием заключения, материалов, на которые имеются ссылки в заключении.
При этом налог на добавленную стоимость (НДС) судебным экспертом не использовался как ценообразующий фактор и не повлиял на размер рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Таким образом, оснований не доверять заключению судебного эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Представитель административного истца согласился с выводами судебного эксперта.
В соответствии с п.24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Суд полагает невозможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости административного истца равной его рыночной стоимости в размере, определенном независимым оценщиком в представленном административным истцом отчете об оценке объектов оценки, поскольку названный отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. При исследовании представленного административным истцом отчета об оценке судом было установлено, что оценщиком в результате расчета сравнительным подходом была получена стоимость объекта оценки с округлением и земельным участком, при этом не принимает во внимание, что некоторые объекты-аналоги, использованные для данного расчета, являются нежилыми помещениями, а не едиными объектами недвижимости, включающими в себя здание с земельным участком.
Оценщиком ошибочно сделан вывод об отнесении объекта-аналога N 2 в сравнительном подходе (гостиница по адресу г.Тамбов, ул.Магистральная, 10) и объект-аналог N 3 при доходном подходе (нежилые помещения по адресу г.Тамбов, бульвар Энтузиастов, 1н) к объектам, расположенным в спальных микрорайонах высотной застройки. Согласно "Справочника оценщика недвижимости" под редакцией Лейфера С.Н., спальные микрорайоны высотной застройки (кварталы застройки после 90-х годов современными высокоэтажными зданиями) характеризуются наличием современных жилых зданий многоэтажной застройки, включающей инфраструктуру обеспечения. Между тем, по данным сервиса "Яндекс-карты", районы вокруг *** и *** *** *** таких зданий не имеют.
Оценщик в ходе анализа рынка, к которому относится объект оценки, приходит к выводу о том, что диапазоне цен на объекты торгово-офисного назначения в г.Тамбове колеблется от 20000 до 30000 руб., при этом в результате произведенного им расчета стоимость одного квадратного метра оцениваемого объекта недвижимости составляет менее 17 000 руб., то есть значительно ниже указанного диапазона. Причины такой низкой цены для объекта, расположенного в культурном и историческом центре города, на красной линии, с хорошей транспортной доступностью, в удовлетворительном состоянии, отнесенного оценщиком на стр.57 к высококлассной торговой недвижимости, оценщиком не приведены.
Названные обстоятельства свидетельствуют о нарушении оценщиком при составлении отчета об оценке требований п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 и п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.
Поскольку в судебном заседании было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объектов оценки не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований и необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном судебным экспертом ФИО3
Согласно пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 17 ноября 2020 года N 667 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости здания административного истца по состоянию на 01 января 2020 года, таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость стала архивной.
Следовательно, необходимо определить период действия установленной кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости со дня начала применения оспариваемой кадастровой стоимости до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
На основании изложенного,
Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью фирма "ТВАДА", поданное в Тамбовский областной суд 15 декабря 2020 г. после обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области 21 сентября 2019 года, удовлетворить в части административных исковых требований, предъявленных к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области.
Установить кадастровую стоимость административного здания производственного бытового корпуса с кадастровым номером ***, площадь 1 443,7 кв.м, расположенного по адресу: *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года в размере 32 098 643 руб.
Период действия установленной кадастровой стоимости определить со дня начала применения оспариваемой кадастровой стоимости до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В удовлетворении административных исковых требований, предъявленных к ТОГБУ "ЦОКСОН", отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.Е.Гурулева
Решение суда в окончательной форме составлено 24 февраля 2021 года.
Судья: Т.Е.Гурулева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
