Дата принятия: 06 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-590/2018, 3а-26/2019
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 февраля 2019 года Дело N 3а-26/2019
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Паненковой Е.С.,
с участием представителя Нестеренко А.Л. Бондаревой Н.Н., представителя Администрации города Ростова-на-Дону Пелангия М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Нестеренко Александра Леонидовича об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Нестеренко А.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных в здании по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, что нарушает его права, как плательщика налога на имущество физических лиц.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных помещений по состоянию на 1 января 2016 года в размере их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представитель Нестеренко А.Л. Бондарева Н.Н. уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость указанных помещений равной их рыночной стоимости в размере, определённом экспертом.
Представитель Администрации города Ростова-на-Дону Пелангия М.М. в удовлетворении уточнённых административных исковых требований просил отказать, представил письменные возражения на заключение эксперта, в которых указал, что оно имеет недостатки, в связи с чем его выводы не могут быть положены в основу судебного решения, а необоснованно заниженная кадастровая стоимость объекта недвижимости приведёт к снижению доходной части муниципального бюджета.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорных нежилых помещений равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что Нестеренко А.Л. является собственником следующих объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 160, 7 кв. м, расположенного на этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 279, 2 кв. м, расположенного на цокольном этаже, этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 169, 0 кв. м, расположенного на этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881.
По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2016 года и составляет:
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 236 926 767, 35 руб.,
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 245 809 553, 42 руб.,
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 237 548 937, 18 руб.
Административный истец считает кадастровую стоимость спорных объектов завышенной.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.
Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24 октября 2017 года N 393 "Об установлении налога на имущество физических лиц" на территории города Ростова-на-Дону установлены налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, которые определяются исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных помещений влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика указанного налога.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 7 декабря 2018 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт от 26 ноября 2018 года N 26/11-18, подготовленный оценщиком ФИО______ В отчёте по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость объектов оценки определена в следующих размерах:
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 108 245 000 руб.,
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 109 365 000 руб.,
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 108 528 000 руб.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор".
Согласно заключению эксперта ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" ФИО______ от 18 января 2019 года N 1-2019 рыночная стоимость объектов экспертизы по состоянию на 1 января 2016 года составляет:
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 119 850 000 руб.,
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 124 350 000 руб.,
- нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 120 170 000 руб.
Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Возражая против выводов экспертного заключения,
Администрация города Ростова-на-Дону ссылается на то, что оно является недостоверным доказательством по делу, так как, по её мнению, отобранные экспертом объекты-аналоги не позволяют корректно определить действительную рыночную стоимость оцениваемых объектов, поскольку объекты-аналоги отличаются по площади от спорных объектов недвижимости, в отчёте не в полной мере описан объём доступных и исследованных оценщиком рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для последующего использования в расчётах, скриншоты объявлений имеют нечитаемый вид.
Проанализировав возражения и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.
Из заключения следует, что объекты экспертизы относятся к рынку торговой недвижимости. Поэтому в целях определения их рыночной стоимости экспертом проанализирован рынок коммерческой недвижимости в Ростовской области и городе Ростове-на-Дону. На основании анализа рынка эксперт пришёл к выводу, что на дату оценки объектов исследования имелось достаточно информации для определения их рыночной стоимости, и установил, что все нежилые помещения продаются, как правило, без земельного участка.
В экспертном заключении содержится описание процесса оценки объектов экспертизы в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснован отказ от затратного подхода и применение при определении стоимости нежилых помещений сравнительного и доходного подходов. В заключении приведены согласование результатов расчётов, а также объективные выводы, дающие исчерпывающие ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает.
Возражения Администрации города Ростова-на-Дону относительно заключения эксперта суд не может признать правомерными, поскольку её замечания не основаны на нормах федеральных стандартов оценки, построены в основном на предположениях. Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих достоверные сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, заинтересованным лицом не представлено.
При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений по состоянию на 1 января 2016 года в размере их рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.
Ссылки Администрации города Ростова-на-Дону на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит необоснованными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 7 декабря 2018 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта от 18 января 2019 года N 5 и финансово-экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 60 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы по определению рыночной стоимости всех объектов недвижимости.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом их индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.
Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется.
Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов судебной экспертизы Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате стоимости экспертизы, относятся на административного истца.
В связи с этим сумма 60 000 руб., внесённая административным истцом на лицевой счёт по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, подлежит перечислению экспертной организации за проведённую судебную оценочную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 160, 7 кв. м, расположенного на этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 119 850 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 279, 2 кв. м, расположенного на цокольном этаже, этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 124 350 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 169, 0 кв. м, расположенного на этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 120 170 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 декабря 2018 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счёт денежных средств, поступивших от Нестеренко А.Л. в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, сумму 60 000 руб. на счёт ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" согласно счёту от 18 января 2019 года N 5.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 7 февраля 2019 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
