Решение Нижегородского областного суда от 18 июля 2019 года №3а-589/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июля 2019 года Дело N 3а-589/2019
Именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 18 июля 2019 года
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Новоженине Б.А.,
с участием представителя административного истца Мамедова И.М.О. - Садулиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мамедова ФИО11 об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Мамедов ФИО12 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, а именно:
- нежилого здания (магазин) с кадастровым номером N, площадью 52,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 июня 2011 года, равной его рыночной стоимости в размере 233 000 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 231,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 04 августа 2011 года, равной его рыночной стоимости в размере 1 657 000 рублей.
В обоснование заявленных требований Мамедов И.М.о. указал, что данные объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности, кадастровая стоимость объектов определена на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", и составляет: для нежилого здания с кадастровым номером N - 1 543 868,74 руб.; для нежилого помещения с кадастровым номером N - 2 964 548,13 руб.
Заявленные размеры рыночной стоимости спорных нежилых зданий подтверждены отчетами об оценке ООО "Инвестконсалтинг" N и N от 01 апреля 2019 года.
Ссылаясь на положения ст.402 Налогового Кодекса РФ, ст.ст.24.11, 24.18, 24.19 и 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Мамедов И.М.о. указывает, что с данной кадастровой стоимостью спорных объектов недвижимости он не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц.
Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" от 07.06.2012 N 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011.
Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N331 определены Федеральным законом от 29.07.1998г. N135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 N 331.
Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представило в суд отзыв, из которого следует, что Приказом Росреестра от 26.12.2011 N П/531 Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с 01.03.2012 была наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.
С 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 N П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, на основании Постановления N 331 Учреждением, в лице филиала, в рамках полномочий, в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 2 964 548,13 руб. по состоянию на 04.08.2011, сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N - 1543868,74 руб. по состоянию на 05 июня 2011 года.
Учреждение просит суд рассмотреть данное дело в отсутствие представителя филиала с учётом позиции, закрепленной в отзыве.
Заинтересованным лицом - Администрацией городского округа <адрес> Нижегородской области представлена позиция на административное исковое заявление Мамедова И.М.о., согласно которой в соответствии с действующим законодательством, указанные объекты недвижимости являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно ст.15 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
Вопрос пополнения бюджета муниципального образования за счет законно установленных и начисленных налогов, в том числе налога на имущество физических лиц, является значимым для городского округа <адрес> Нижегородской области.
При вынесении решения по данному делу, просит учесть снижение налоговой базы по объекту с кадастровым номером N с 2 964 548,13 руб. до 1657000,00 руб., т.е. почти в два раза; по объекту с кадастровым номером N с 1543868,74 руб. до 233000,00 руб., т.е. в 6,6 раз.
В связи с занятостью представителя в других процессах в Борском городском суде, просит рассмотреть административное дело по административному исковому заявлению Мамедова ФИО13 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отсутствии представителя Администрации городского округа <адрес>.
В судебном заседании представитель Мамедова И.М.о. - Садулина Е.А. просила удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебное заседание Мамедов И.М.о., представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации городского округа <адрес> Нижегородской области не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Заслушав представителя Мамедова И.М.о. - Садулину Е.А., обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)" результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.
Из материалов дела следует, что Мамедов И.М.о. является собственником объектов недвижимости:
- нежилого здания (магазин) с кадастровым номером N, этажность - 2, в том числе подземных -1, площадью 52,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 231,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Право собственности Мамедова И.М.о. на указанные объекты недвижимости подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 21.12.2015 и серии N от 28.11.2013 (л.д.19-20), а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 02.07.2019, представленными суду ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области" (л.д.66-71).
На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В связи с чем, суд полагает, что административный истец Мамедов И.М.о. является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости - нежилых помещения и здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица по уплате налога на имущество физических лиц.
Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления Мамедова И.М.о. по существу, суд полагает необходимым восстановить предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ, частью десятой ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), а также сроками уплаты налога на имущество физических лиц.
Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Как следует из представленной информации ФГБУ "ФКП Росреестра", объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером N, расположенный по адресу:<адрес> внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 05.07.2011.
Объект капитального строительства (нежилое помещение) с кадастровым номером N, расположенный по адресу:<адрес>, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.
Данные объекты вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011.
Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости утверждена Приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 1 543 868,74 руб. и 2920952,49 руб., соответственно.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения учетных характеристик объекта капитального строительства с кадастровым номером N, которые произошли между датой проведения очередной государственной кадастровой оценки до даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости, что повлекло изменение кадастровой стоимости в соответствии с п.4.1 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением от 07.06.2012 N331.
Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет на сегодняшний день 2964 548,13 руб.
Иных изменений кадастровой стоимости вышеуказанных объектов капитального строительства, по настоящее время, в ЕГРН не вносилось.
В соответствии со ст.24.19 вышеназванного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Из вышеуказанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорных нежилого здания с кадастровым номером N, является 05 июня 2011 года; юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером N, является 04 августа 2011 года.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, административный истец представил в суд отчеты об оценке оценщика ООО "Инвестконсалтинг" ФИО9 N и N от 01 апреля 2019 года.
В соответствии с отчетом N от 01.04.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 331 000 рублей.
В соответствии с отчетом N от 01.04.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 04 августа 2011 года составляет 1 657 000 рублей.
Судом установлено, что представленные отчеты об оценке оценщика ООО "Инвестконсалтинг" ФИО9 N и N от 01 апреля 2019 года, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 08.06.2015 N145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющегося членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны в рамках сравнительного и доходного подходов к оценке, применение которых суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
При расчете стоимости объекта оценки - нежилого помещения с кадастровым номером N в Отчете N от 01.04.2019 методом сравнения продаж в рамках сравнительного метода, Оценщиком для объекта оценки были выбраны 4 объекта-аналога, для расчета стоимости объекта оценки применил корректировки: на торг, на этаж расположения, на расположение относительно "красной линии" - на основании Справочника оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", г.Нижний Новгород, 2011 г.; на местоположение - на основании статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Лейфер Л.А., Кашникова З.А. и др., журнал "Вопросы оценки" N 4 за 2006 г.; на масштаб - источник информации "Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных типов и местоположений", Яскевич А.Е.; на долю земельного участка - в соответствии со статьей "Доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости" Лейфер Л.А., Кашникова З.А. и др., журнал "Вопросы оценки" N 2 за 2003 г.
Подробный расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода представлен в разделе 16.1 Отчета (стр.46-54 Отчета - л.д.46-50).
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации. Оценщиком были отобраны 4 объекта-аналога и произведена корректировка их стоимости, при этом применены корректировки: на торг, на этаж расположения - на основании Справочника оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", г.Нижний Новгород, 2011 г.; на местоположение - на основании статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Лейфер Л.А., Кашникова З.А. и др., журнал "Вопросы оценки" N 4 за 2006 г.
Кроме того были определены операционные расходы (налоговые платежи, текущий ремонт, управление объектом, коммунальные платежи), рассчитана величина чистого эксплуатационного дохода.
Полностью процесс оценки в рамках доходного подхода изложен в разделе 16.2 Отчета (стр.55-65 Отчет - л.д.50 оборот - 55 оборот).
Обобщение результатов и определение итоговой стоимости спорного объекта недвижимости приведено в разделе 17 Отчета (стр.66 Отчета - л.д.56).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 1 657 000 (один миллион шестьсот пятьдесят семь тысяч) руб. по состоянию на 04.08.2011.
При расчете стоимости объекта оценки - нежилого здания с кадастровым номером N в Отчете N от 01.04.2019, Оценщиком изначально был сделан расчет стоимости земельного участка, относящегося к объекту оценки. Для этого им было выбрано 6 объектов-аналогов и применены поправки на: торг, на расположение относительно "красной линии" - на основании Справочника оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", г.Нижний Новгород, 2011 г.; на масштаб объекта - на основании Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", т.3, г.Нижний Новгород, 2014 г.; на местоположение - на основании статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Лейфер Л.А., Кашникова З.А. и др., журнал "Вопросы оценки" N 4 за 2006 г.
Для определения стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного метод, Оценщиком были выбраны 4 объекта-аналога и применены корректировки: на торг, на физические характеристики, на расположение относительно "красной линии" - на основании Справочника оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", г.Нижний Новгород, 2011 г.; на местоположение - на основании статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Лейфер Л.А., Кашникова З.А. и др., журнал "Вопросы оценки" N 4 за 2006 г.; на масштаб - источник информации "Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных типов и местоположений", Яскевич А.Е.
Подробный расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода представлен в разделе 15.2 Отчета (стр.63-69 Отчета - л.д.110 оборот - 113 оборот).
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации. Оценщиком были отобраны 3 объекта-аналога и произведена корректировка их стоимости, при этом применены корректировки: на торг, на физическое состояние, на расположение относительно "красной линии" - на основании Справочника оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", г.Нижний Новгород, 2011 г.; на местоположение - на основании статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Лейфер Л.А., Кашникова З.А. и др., журнал "Вопросы оценки" N 4 за 2006 г.
Кроме того, были определены операционные расходы (налоговые платежи, текущий ремонт, управление объектом, коммунальные платежи), рассчитана величина чистого эксплуатационного дохода.
Полностью процесс оценки в рамках доходного подхода изложен в разделе 15.3 Отчета (стр.70-80 Отчет - л.д.114 - 119).
Обобщение результатов и определение итоговой стоимости спорного объекта недвижимости приведено в разделе 16 Отчета (стр.80-81 Отчета - л.д.119-119 оборот).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 331 000 (триста тридцать одна тысяча) руб. по состоянию на 04.08.2011.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в суд в качестве свидетеля может быть вызвано лицо, составившее отчет об оценке.
В силу ст.59 КАС РФ показания свидетеля также являются одним из доказательств по делу, и оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами.
Судом по ходатайству административного истца в качестве свидетеля была допрошена оценщик ФИО9, которая дала пояснения по составленному отчету (протокол судебного заседания, аудиозапись).
Показания свидетеля признаются судом относимым и допустимым доказательством по данному делу.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке оценщика ООО "Инвестконсалтинг" ФИО9 N и N от 01 апреля 2019 года, соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчеты об оценке оценщика ООО "Инвестконсалтинг" ФИО9 N и N от 01 апреля 2019 года, отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что они подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на юридически значимые даты, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в установленных отчетами об оценке размерах, подлежат удовлетворению.
Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных Мамедовым И.М.о. требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости, в данном случае - в отношении находящихся в собственности у Мамедова И.М.о. нежилых помещения и здания, их рыночной стоимости на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Доводы Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о том, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, также не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных Мамедовым И.М.о. требований, поскольку не касаются существа спора.
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый указанной статьи).
Мамедов И.М.о. в добровольном порядке с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещения и здания в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области не обращался.
С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N, которая соответствует дате обращения административного истца Мамедова ФИО16 в Нижегородский областной суд, то есть 20 мая 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Мамедова ФИО17 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 231,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 657 000 (один миллион шестьсот пятьдесят семь тысяч) руб. по состоянию на 04 августа 2011 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания (магазин) с кадастровым номером N, площадью 52,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 331 000 (триста тридцать одна тысяча) руб. по состоянию на 05 июня 2011 года.
Датой обращения Мамедова ФИО19 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка