Решение Пермского краевого суда от 22 октября 2019 года №3а-588/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2019 года Дело N 3а-588/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Конева Р.В., действующего на основании доверенности, заинтересованных лиц Желтова А.В., Назарова Д.А., его представителя Назаровой Д.К., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованных лиц Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Санкиной Маргариты Евгеньевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Санкина М.Е. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером **, общей площадью 1685,6 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 31467 515 рублей по состоянию на 29.05.2018.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является сособственником указанного выше объекта недвижимости, а именно ей принадлежит 765/10000 долей в праве на указанный объект. В силу положений статей 378.2, 401, 402 НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости помещения. Кадастровая стоимость объекта установлена по состоянию на 29.05.2018 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает ее права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
В ходе рассмотрения дела по существу, определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 20.08.2019, в качестве заинтересованных лиц по делу привлечены ООО "Уралкомплекс", ООО "Мак", ООО "Техстрой", ООО "Инженерно-строительная компания "ЭлектИС", ЗАО "Венера", ООО "Кверти-Сервис", ООО "Бекар-Ивест", ООО "Галерея Кваттро", ООО "ТК Элбиком", ООО "Пермская Губернская проектная контора", ООО "Инвест-Диалог", Нуриева А.Б., Мокрецов В.Л., Санкина В.Е., Санкин А.Е., Жаворонков М.И., Мухаметдинова Р.Н., Голынина А.И., Фуфлыгина Т.П., Мычелкин Т.Э., Шилов А.А., Механошина Л.А., Лапин А.Н., Мельчакова О.В., Попова О.А., Полыгалова О.А., Агафонова Д.Ю., Крылов А.А., Полыгалов С.Ю., Саранский Е.Ю., Горбунов С.Н., Эткин Б.Л., Назаров Д.А., Петров С.Л., Скоробогач А.В., Лебедева А.С., Желтов А.В., Пирогова В.А., Беляева Л.В., Щипицын А.П., Ибрагимов Р.Ш., Костюк С.И., Зубулин С.В., Костюнин Р.Ю..
Также определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 30.09.2019, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена, ее представитель в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю"), Правительство Пермского края в суд представителей не направили, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.
Присутствующие в судебном заседании заинтересованные лица (физические лица), представитель заинтересованного лица предъявленные требования поддержали.
Представитель заинтересованных лиц Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суде оставила разрешение вопроса о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены по известным суду адресам (относительно заинтересованных лиц - физических лиц).
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости, собственниками помещения с кадастровым номером **, общей площадью 1685,6 кв.м, адрес объекта: ****, являются ООО "Уралкомплекс" (590/10000 доля), ООО "Мак" (210/10000 долей), ООО "Техстрой" (686/10000 долей), ООО "Инженерно-строительная компания "ЭлектИС" (586/10000 долей), ЗАО "Венера" (181/10000 долей), ООО "Кверти-Сервис" (238/10000 долей), ООО "Бекар-Инвест" (271/10000 долей), ООО "Галерея Кваттро" (287/10000 долей), ООО "Элбиком" (86/10000 долей), ООО "Пермская Губернская Проектная контора" (1187/10000 долей), ООО "Инвест-Диалог" (135/10000 долей), Нуриева А.Б. (85/10000 долей), Мокрецов В.Л. (43/20000 долей), Санкина М.Е. (765/10000 долей), Санкина В.Е. (127/10000 долей), Санкин А.Е. (127/10000 долей), Жаворонков М.И. (41/10000 доля), Мухаметдинова Р.Н. (110/10000 долей), Голынина А.И. (54/10000 доли), Фуфлыгина Т.П. (46/10000 долей), Мычелкин Т.Э. (117/10000 долей), Шилов А.А. (39/10000 долей), Механошина Л.А. (582/10000 долей), Лапин А.Н. (78/10000 долей), Мельчакова О.В. (24/10000 долей), Попова О.А. (444/10000 доля), Полыгалова О.А. (53/10000 долей), Агафонова Д.Ю. (9/10000 долей), Крылов А.А. (153/10000 долей), Полыгалов С.Ю. (180/10000 долей), Саранский Е.Ю. (54/10000 долей), Горбунов С.Н. (22/10000 долей), Эткин Б.Л. (239/10000 долей), Назаров Д.А. (130/10000 долей), Петров С.Л. (86/10000 долей), Скоробогач А.В. (104/10000 долей), Лебедева А.С. (39/10000 долей), Желтов А.В. (130/10000 долей), Пирогова В.А. (68/10000 долей), Беляева Л.В. (884/10000 доли), Щипицын А.П. (24/10000 долей), Ибрагимов Р.Ш. (520/10000 долей), Костюк С.И. (23/10000 долей), Зубулин С.В. (43/20000 долей), Костюнин Р.Ю. (116/10000 долей).
Из материалов дела также следует (л.д. 265 том 1), что помещение расположено в пределах здания с кадастровым номером 59:01:4410034:174.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 1391) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Кадастровая стоимость помещения определена по состоянию на 29.05.2018 в размере 90026041,84 рубля филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю и является архивной, поскольку, как следует из представленных документов 12.08.2019 имел место перерасчет кадастровой стоимости спорного помещения ГБУ "ЦТИ Пермского края" на основании акта определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 273 от 02.08.2019 в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". При этом, вновь утвержденная кадастровая стоимость определена также по состоянию на 29.05.2018.
Из правовых разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно абз. 3 ч. 1 статьи 397 Налогового кодекса Российской Федерации, налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Принимая во внимание, что спорное нежилое помещение, принадлежащее истцу по праву общей долевой собственности, расположено в пределах здания с кадастровым номером **, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, при этом в настоящее время срок уплаты налога на имущество физических лиц за 2018 год не наступил и что к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость нежилого помещения, то у административного истца в соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Санкиной М.Е. представлен отчет об оценке от 14.06.2019 N 200/133/19-КС/О, составленный оценщиком ООО "Оценочная компания "Актив". Согласно отчету рыночная стоимость помещения по состоянию на 29.05.2018 составила 31467 515 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Из материалов дела следует, что объектом оценки является объект капитального строительства - встроенное помещение вспомогательного назначения, помещение общего пользования (лестничные клетки, коридоры). Оценщиком объект оценки с учетом его назначения и фактического использования отнесен к сегменту рынка - коммерческая недвижимость.
Оценщиком объект оценки с учетом его назначения и фактического использования (торгово-офисное здание) отнесен к сегменту рынка - коммерческая недвижимость.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости за 4 квартал 2017 года, в том числе, на стр. 59-73 отчета приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах их использования. На основании анализа фактических данных о ценах сделок и предложений оценщик определилдиапазон цен, установившихся на рынке встроенных помещений в офисных зданиях (бизнес-центрах), расположенных в 1 и 2 зонах, который составил от 22 857 руб./кв.м до 46031 руб./кв.м.
Оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов, аналогичных объекту оценки, указав, что в рассматриваемом случае на цену предложения встроенных помещений оказывают влияние следующие факторы: вид цены, дата предложения/сделки, права на земельный участок под зданием, местоположение (зона престижности), расположение относительно красной линии, назначение, площадь, состояние отделки, этаж, физическое состояние.
В рамках проведенной оценки, оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
При определении стоимости единого объекта и земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости помещения и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для помещения и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (помещения и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
При этом вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных, в том числе в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
На указанный отчет об оценке от административного ответчика Правительства Пермского края поступили замечания (л.д. 259-260 том 1), согласно которым оценщиком при определении рыночной стоимости объекта был нарушен п. 5 ФСО N 3. В частности: на стр. 88 при расчете корректировки на дату оценки оценщиком не верно определена средняя стоимость аналогов, полагает, что должны быть использованы сведения о средних ценах по аналогии с объектом оценки, поскольку на момент выставления на продажу аналогов рынок за месяц еще не был сформирован; на стр. 94 оценщиком дублируется корректировка на вид права земельного участка, поскольку данный фактор учтен при определении рыночной стоимости земельного участка; объект-аналог N 4 фактически расположен на удалении от красной линии, соответственно, требуется введение соответствующей корректировки; оценщиком не обоснованно использовано максимальное значение в расширенном интервале при определении корректировки на локальное местоположение (стр. 103); на стр. 104 оценщиком описывается корректировка на назначение помещений, однако не учтен тот факт, что аналоги N 1,2, 4 имеют в своем составе как основную, так и вспомогательную площадь, что свидетельствует о неверном определении корректировки; на стр. 105 оценщиком не обоснованно вводятся различные значения корректировок на наличие отдельного входа; при определении корректировки на вид права оценщиком используются сведения, характерные для земельных участков, расположенных в г. Екатеринбурге, сведения о соответствии данных показателей для г. Перми оценщиком не подтверждены (стр. 97). Также указывает на нарушение п. 10 ФСО N 1, а именно: аналог N 3 не мог быть использован для определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку предложен к продаже более чем за 1,5 года до даты оценки. Также полагает, что нарушен п. 12 ФСО N 3, указывая, что на стр. 88 отчета оценщик при определении корректировки на вид цены ссылается на использование в расчете среднего значения между скидкой, установленной коллективным оценщиков и скидкой, установленной коллективным мнением банков. При этом информация о коллективном мнении банков в отчете не подтверждена. Кроме того, в нарушение п.п. и п. 8 ФСО N 7, оценщиком не описан прядок определения корректировки на местоположение (зона престижности) (стр. 94).
Вместе с тем, судом данные замечания ответчика отклоняются в силу следующего.
Указание на неверно определенную среднюю стоимость аналогов N 1 и 2 (стр. 88) не свидетельствует о нарушении требований действующего законодательства в области оценки. В данном случае оценщик использовал средние цены земельных участков в том месяце, в котором было опубликовано объявление. Доказательств необоснованности использования даты предложения аналога, исходя из даты публикации объявления, а также того, что данное обстоятельство существенно влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки, с учетом приведенной корректировки на дату предложения, административным ответчиком не предоставлено.
Замечание административного ответчика относительно дублирования корректировки на вид права земельного участка при определении ЕОН, также не может быть признано обоснованным.
Для определения рыночной стоимости помещения оценщиком производился сначала расчет стоимости ЕОН, а затем расчет стоимости земельного участка, после чего из полученной стоимости ЕОН вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Исходя из содержания отчета об оценке, при расчете стоимости ЕОН применялась отрицательная корректировка для объектов-аналогов N 1 и 4, поскольку на земельный участок под зданием, в котором расположено данное помещение, оформлено право собственности, тогда как у объекта оценки в отношении земельного участка зарегистрировано право аренды. В данном случае корректировка применена оценщиком согласно Сборнику рыночных корректировок НЦПО, под ред. Е.Е. Яскевича, 2016 (стр. 47), согласно которому корректировка вводится к цене объектов коммерческой недвижимости и связана с реакцией рынка купли-продажи на различие прав для земельных участков (право собственности и право аренды), передаваемых в составе общих прав на земельные участки и улучшения (стр. 87). Данная корректировка не имеет отношение к самостоятельному расчету рыночной стоимости земельного участка, а применяется к расчету ЕОН. При этом, исходя из произведенного оценщиком расчета, расчет рыночной стоимости ЕОН и расчет рыночной стоимости земельного участка - это два самостоятельных расчета, которые не зависят друг от друга.
Кроме того, в указанном выше сборнике отсутствуют корректировки для г. Перми, при этом имеются корректировки по г. Екатеринбургу, как наиболее территориально близкому к г. Перми и схожему по уровню развития с последним. Невозможность или необоснованность применения такой корректировки по г. Екатеринбургу, а равно того обстоятельства, что ее применение ведет к занижению стоимости объекта оценки, ответчиком не приведено.
Относительно замечаний ответчика о неверно примененной оценщиком корректировки на Красную линию к объекту-аналогу N 4, суд считает необходимым указать следующее.
При применении данной корректировки, согласно отчету об оценке, оценщик использовал "Справочник оценщика недвижимости-2107" ред. Лейфера Л.А., стр. 158, согласно которому корректировку на локальное местоположение следует применять в случае, если один объект расположен на красной линии, а другой - внутри квартала.
В рассматриваемом случае, согласно письменным пояснения представителя административного истца, в которых наглядно приведена информация о месте расположения данного аналога (л.д. 62 том 2) неприменение корректировки оценщиком к объекту-аналогу N 4 вызвано сопоставимостью места расположения объектов оценки и аналога относительно автомобильной дороги, а именно то обстоятельство, что здание, в котором расположен объект оценки и объект аналог N 4 имеют прямой выход на автомобильную дорогу общего пользования, хорошо просматриваемы с улиц, проход к ним ничем не затруднен. Соответственно объект оценки и аналог N 4 сопоставимы по локальному местоположению. И напротив расположение аналога N 2 (****) позволяет прийти к выводу, что он расположен внутри квартала по отношению к **** и на удалении с ****, однако хорошо просматривается. В связи с чем, оценщик применил корректировку расширенного интервала. При этом приведенные доводы административного ответчика в указанной части о неправильно выбранной корректировке на локальное местоположение не свидетельствуют.
Относительно приведенной оценщиком корректировки на назначение, следует учесть, что как указывалось выше, объект оценки представляет собой помещения общего пользования, тогда как подобранные аналоги - основные помещения. В связи с чем оценщик обоснованно применил данную корректировку, полагая площади аналогов основными.
Доводы ответчика о том, что оценщиком не обоснованно вводятся различные значения корректировок на наличие отдельного входа, судом отклоняются. При применении данной корректировки, согласно отчету об оценке, оценщик использовал "Справочник оценщика недвижимости-2107" (офисно-торговая, сравнительный подход) ред. Лейфера Л.А., стр. 213. В данном случае оценщик указал, что корректировка для аналогов N 1 и 4 взята из расширенного интервала, т.к. объекты расположены на нескольких этажах и отдельный вход имеется не ко всем помещениям аналогов, а только с 1 этажа. Для аналога N 3 используется среднее значение корректировки, т.к. помещение расположено в подвале с отдельным входом с улицы. В то же время объект оценки - вспомогательные помещения, отдельного входа не имеют в принципе. Доводы ответчика также не опровергают выводов оценщика в данной части.
Указание ответчиком в возражения на то, что аналог N 3 не является аналогом для определения рыночной стоимости земельного участка судом отклоняется.
Согласно положениям п. 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В рассматриваемом случае выборка аналога имела место в соответствии с п.п. б, в, г ст. 11 ФСО N 7, т.е. по мотиву отнесения объекта-аналога к одному с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимости с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, в которых цена предложения не имеет какого-либо предопределяющего значения для определения рыночной стоимости объекта оценки. На дату предложения оценщиком приведена соответствующая корректировка.
Не могут быть приняты во внимание и доводы ответчика о нарушении оценщиком п. 12 ФСО N 3. В данном случае для определения скидки на торг оценщик использовал источник "Справочник оценщика недвижимости, 2017" под ред. Лейфера Л.А., стр. 274, 288. Обоснованность применения используемой оценщиком корректировки в отчете в полном объеме приведена, оснований не согласиться с оценщиком в данной части суд не усматривает. Нормативного обоснования невозможности использования источника, которым оценщик в данном случае руководствовался, ответчиком не приведено, тогда как фотокопии источника информации, позволяющие удостовериться в правильности выбранной оценщиком корректировки в отчете присутствуют. Подробные пояснения представителя истца в письменных возражениях по данному замечанию ответчиком также не опровергнуты.
Также не могут быть приняты во внимание и замечания административного ответчика относительно нарушения оценщиком в отчете п.п. "и" п. 8 ФСО N 7, поскольку, во-первых, п.п. "и" в п. 8 ФСО N 7 отсутствует, а, во-вторых, положениями ФСО N 7 не установлена обязанность оценщика описывать порядок определения корректировки на местоположение (зону престижности). В рассматриваемом отчете объект оценки и все объекты-аналоги расположены в одной зоне престижности - 1, поэтому корректировка по данному фактору оценщиком не производилась.
Таким образом, в отсутствие доказательств обратного, суд не усматривает оснований полагать, что расчеты в отчете проведены с нарушением требований федеральных стандартов, либо при расчетах допущены арифметические ошибки, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.
При рассмотрении настоящего административного дела обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявлено. Доводы Правительства Пермского края о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.
Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 10.07.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Санкиной Маргариты Евгеньевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 1685,6 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 31467515 рублей по состоянию на 29.05.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 10 июля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 28.10.2019.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка