Дата принятия: 19 января 2021г.
Номер документа: 3а-587/2020, 3а-96/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 19 января 2021 года Дело N 3а-96/2021
УИД 76OS0000-01-2020-000636-66
Дело N 3а-96\21
Принято в окончательной форме 26.01.21г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 января 2021г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Леда ХХI век" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ООО "Леда ХХI век" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 804 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 3 785 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании административные исковые требования поддержала.
Административный ответчик департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил, представил письменное объяснение, в котором, сославшись на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, указал на непризнание административных исковых требований.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
В письменном объяснении ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" возражений относительно административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не указывается, изложены сведения о земельном участке.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.
ООО "Леда ХХI век" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 804 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с положениями статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
При таких обстоятельствах, административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 9105617,84 рублей (Пункт 25548 Приложения N).
Административным истцом представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:040902:17, подготовленный ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет 3 785 000 рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
В обоснование своих возражений административный ответчик указывает, что необоснованно использует в расчете рыночной стоимости земельного участка объект-аналог N (<адрес>), который "вышел" на рынок\гражданский оборот путем предложения органами местного самоуправления на правах аренды по результатам аукциона, на земельном участке располагается ОКС, в соответствии с условиями договора аренды арендатор не вправе передавать земельный участок в субаренду, замена стороны в договоре аренды возможно при продаже ОКС, в связи с чем земельный участок мог продаваться только с ОКСом, поэтому оценщик должен был применить корректировку на улучшение либо исключить его из расчета. Также оценщиком не учтены условия продажи данного аналога - срочность продажи. В отношении объекта-аналога N на <адрес>, у <адрес>, департаментом указывается, заключен договор аренды на условиях аукциона, арендатор не имеет право передавать земельный участок в субаренду
Свидетель ФИО4 - оценщик ООО "Ярэксперт" - в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, поддержала, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Показания свидетеля ФИО4, материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Подпунктом "в" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Из показаний свидетеля ФИО4 и содержания отчета следует, что оценщиком исследованы предложения о продаже земельных участков, в том числе и объектов-аналогов N 2 и N 3. При исследовании предложений были выяснены все существенные характеристики, влияющие на стоимость.
Объект аналог N 3 квалифицирован как условно свободный и сопоставимый по основным ценообразующим факторам. Оценщиком использовано объявление о продаже объекта-аналога от 17.03.2016г. ОКС, о котором упоминает департамент, был поставлен на кадастровый учет 21.10.2017г., то есть через полтора года после публикации объявления. Из содержания объявления о продаже объекта-аналога N 3 следует, что объект предлагается как свободный от застройки. В связи с этим утверждения департамента о необходимости применения корректировки на улучшения не могут быть приняты во внимание.
В судебном заседании свидетель ФИО4 показала, что оценщиком проанализировано содержание объявления о продаже объекта-аналога N 3, а также особенности оформления информации на ресурсе, на котором было размещено объявление, что позволило оценщику прийти к выводу об отсутствии такого условия продажи как срочность.
Кроме того, объявление о продаже данного аналога оценщиком проверено, что отражено в содержании отчета.
Данные выводы оценщика не вызывают сомнений, так как они основаны на проведенном исследовании и анализе порядка размещения объявления на конкретном интернет-ресурсе. Указанные показания свидетеля относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами не опровергнуты.
Ссылка департамента на применение корректировки на срочность продажи в рамках проведенной судебной экспертизы по другому делу являются необоснованной, так как из показаний свидетеля ФИО4 и предоставленной ее информации следует, что при производстве указанной департаментом судебной экспертизы имелись иные обстоятельства дела.
Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО4 также следует, что оснований для исключения из расчета рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога N 2 по <адрес>, у <адрес>, не имеется, так как при исследовании предложения оценщиком были выяснены все существенные характеристики аналога, влияющие на стоимость, участок принят как условно свободный и сопоставим с объектом оценки по всем ценообразующим факторам. Согласно условиям договора аренды данного земельного участка арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду.
Тем самым, оснований для вывода о том, что применение в расчете рыночной стоимости объекта-аналога N 2 противоречит федеральным стандартам оценки, не имеется.
В силу изложенного оснований для вывода о том, что отчет противоречит федеральным стандартам оценки, вводит пользователей отчета в заблуждение, не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:040902:17, площадью 1 804 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 3 785 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
