Решение Ростовского областного суда от 01 сентября 2017 года №3а-587/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 01 сентября 2017 года Дело N 3а-587/2017
 
Именем Российской Федерации
1 сентября 2017 года г.Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «Компания Дельрус» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
у с т а н о в и л :
АО «Компания Дельрус» обратилось в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г. Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (71 173 527, 12 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (32 441 552 рублей), что определяет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости. В связи с наличием существенной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебном заседании представитель административного истца - Красикова Л.В., действующая по доверенности, административный иск уточнила с учетом выводов заключения эксперта о рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Правительства Ростовской области - Проноза Ю.В., действующий по доверенности, в суд явился, выразил согласие с заключением судебной экспертизы и основанным на нем уточненным заявлением.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкий Е.Г., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, возражал в целом против административного иска и против выводов заключения оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.
Представители ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения явившихся представителей, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Суд установил, что административный истец является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 5 156 кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации административных и складских помещений, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 71 173 527, 12 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».
Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и выписки из ЕГРН, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой при определении размера земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований правообладатель участка представил отчет оценщика от 04.05.2017 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 32 441 552 рублей. На отчет получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков.
Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19.06.2017 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
В решении Комиссии указано, что оценщиком допущены нарушения п.5 ФСО №3 (л.д. 89 том 1).
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№1, 3, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, принимая во внимание ходатайство административного ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы и возражения административного ответчика и заинтересованного лица, для проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросам о проверке отчета и о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 августа 2017 года).
Согласно заключению эксперта стоимость объекта оценки, определенная в отчете от 4 мая 2017 года не подтверждается, рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 37 417 000 рублей (показаны параметры возможного интервала рыночной стоимости, нижний интервал выше стоимости согласно проверенному отчету).
Применительно к конкретным нарушениям ФСО эксперт в письменном заключении обратил внимание на следующие нарушения:
1) многочисленные замечания относительно указания в отчете количественных и качественных характеристик объектов-аналогов допускает неоднозначное толкование полученных результатов оценки и вводит в заблуждение пользователей отчета, что является нарушением п. 5 ФСО 3;
2) выборка объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки проведена некорректно, правила отбора объектов-аналогов не описаны, что является нарушением п. 22 ФСО 7.
В заключении отмечены и иные нарушения по вопросу рассмотрения различных частей отчета (таблицы 3-14).
Выводы эксперта по первому вопросу никем не оспорены, суд находит их обоснованными.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов.
В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки торгово-офисного назначения).
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г. Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет стоимости приведен в таблице №30. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Возражения заинтересованного лица против обоснованности выводов заключения эксперта являются предположением об иной рыночной стоимости и поэтому не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, примененные экспертом корректировки подробно и ясно объяснены, сомнений в обоснованности выбора объектов-аналогов не имеется, требования ФСО экспертом соблюдены в полном объеме, ссылки заинтересованного лица на нарушения ФСО не соответствуют их содержанию.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между рыночной и кадастровой стоимостью не свидетельствует о серьезном нарушении методики кадастровой оценки, судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года и с учетом положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 156 кв.метра с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации административных и складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 37 417 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости-2 июня 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с АО «Компания Дельрус» 45 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка