Решение Пермского краевого суда от 23 апреля 2020 года №3а-585/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 апреля 2020 года Дело N 3а-585/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрострой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Агрострой" (далее - ООО "Агрострой", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **5310, общей площадью 148,3 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 611 643 рубля по состоянию на 02.02.2018.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество организаций. Кадастровая стоимость нежилого помещения, определенная по состоянию на 02.02.2018, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость помещения нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 16.03.2020, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного соответчика.
В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **5310 по состоянию на 02.02.2018 равной рыночной в размере 5 075 584 рубля. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости представил отчет об оценке N 9504И от 13.04.2020, выполненный ООО "Промпроект-Оценка".
В судебное заседание административный истец, его представитель не явились, в суд представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Министерства, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленного в уточненном административном исковом заявлении требования.
Административный ответчик Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Учреждения.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в суд представителя не направил, представил ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Пермскому краю), Правительство Пермского края в суд представителей не направили, представили заявления о проведении судебного заседания в отсутствие своих представителей.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Агрострой" является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером **5310, общей площадью 148,3 кв.м., расположенного по адресу: ****, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Нежилое помещение с кадастровым номером **5310 является частью здания с кадастровым номером **152, расположенного по адресу: ****.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 НК РФ).
На территории Пермского края в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 НК РФ, Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, Постановлением Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п "Об определении на 2018 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", Постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
В названные Перечни за N 299 и N 292 соответственно включено административное здание с кадастровым номером **152, расположенное по адресу: ****, в котором, как указывалось выше, находится спорное нежилое помещение, кадастровую стоимость которого просит пересмотреть административный истец в настоящем деле.
Как следует из разъяснений, данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорное нежилое помещение, принадлежащее административному истцу по праву собственности, расположено в пределах здания, включенного в вышеназванные Перечни, то результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество организаций, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости помещения, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещения безусловно нарушаются его права и обязанности.
Из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость спорного помещения установлена в размере 7 782 027,67 рублей и определена по состоянию на 02.02.2018 актом от 14.06.2019 N 170 ГБУ "Центр технической инвентаризации Пермского края" в порядке, установленном ст. 16 Закона о кадастровой оценке.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "Агрострой" представило отчет об оценке N 9504И от 13.04.2020, выполненный оценщиком ООО "Промпроект-Оценка" Т., согласно которому рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **5310 по состоянию на 02.02.2018 составила 5 075 584 рубля.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закон об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик Т. является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", включена в реестр оценщиков 30.12.2016 за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом серии ** N **, выдан ФГБОУ ВПО "Пермский государственный национальный исследовательский университет" 29.06.2012, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N ** от 02.02.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису N ** от 24.10.2019 АО "АльфаСтрахование". Срок действия полиса с 02.11.2019 по 01.11.2020.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования (в том числе осмотр и фотофиксация), принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок коммерческой недвижимости.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости, в частности офисной недвижимости г. Перми (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки), а также анализ рынка земельных участков коммерческого назначения на территории г. Перми за 4 квартал 2017 года, проанализировал средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г. Перми. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на объекты офисного назначения, расположенные во 2 зоне престижности коммерческой недвижимости г. Перми (прилегающие к центру районы), который составил от 15 625 руб./кв.м. до 88 889 руб./кв.м., среднее значение - 51 140 руб./кв.м. Проанализировав данные по предложениям на продажу коммерческой недвижимости, представленные в интернет-источниках, оценщик сделал вывод об ориентировочной стоимости коммерческих помещений, которая составила от 29 872 руб./кв.м. до 65 217 руб./кв.м. (без учета скидки на торг, зонирования, а также любых корректировок на физические характеристики объектов).
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта недвижимости, его местоположение, транспортная доступность, форма собственности, вид сделки и другие.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта недвижимости, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
При этом для проведения оценки земельного участка оценщиком принято решение о применении расчетов с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж (метод корректировок)), в рамках которого оценщик выбрал наиболее подходящие земельные участки-аналоги в количестве 3 аналогов и, применив корректировки относительно условий рынка, скидки на торг, вида разрешенного использования, местоположения, площади, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка, относящегося к объекту капитального строительства, составила 425 913 рублей.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещения не был использован затратный подход.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия рынка, площадь, физическое состояние, этаж, вид использования. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для помещения. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка, местоположения и площади, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
При определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, который предполагает процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые приносит данная недвижимость, оценщиком в отчете приведены расчеты рыночной ставки арендной платы для коммерческих помещений, потенциального валового дохода, определен коэффициент недозагрузки, а также произведены расчеты действительного валового дохода, операционных расходов, чистого операционного дохода и ставки капитализации.
В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением сравнительного и доходного подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определилтакую стоимость с учетом прав на земельный участок, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под объектом, окончательно определив рыночную стоимость помещения без учета стоимости земельного участка, которая составила 5 075 584 рубля.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Замечания административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края относительно выбранных оценщиком при сравнительном и доходном подходах объектов-аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки устранены административным истцом посредством предоставления иного отчета об оценке, который был проанализирован судом.
Более того, судом учтено, что вышеизложенные замечания фактически в настоящее время административным ответчиком не поддерживаются, с учетом того обстоятельства, что согласно представленному в материалы дела заявлению Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта в размере его рыночной стоимости.
Суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не заявлялось.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 11.02.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Агрострой" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **5310, общей площадью 148,3 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5 075 584 рубля по состоянию на 02.02.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 11.02.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 06.05.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка