Решение Кемеровского областного суда от 21 января 2019 года №3а-583/2018, 3а-43/2019

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 января 2019 года Дело N 3а-43/2019
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Пушкаревой Н.В.
при секретаре Алексеевой Е.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово
21 января 2019 года
административное дело по административному иску Администрации Яснополянского сельского поселения Кемеровской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Яснополянского сельского поселения Кемеровской области обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 22 августа 2018 года N 15-71 в части.
Требования, с учетом уточнения, мотивированы тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области (далее - Комиссия) от 22 августа 2018 года N 15-71 была установлена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами:
- N, общей площадью 18758 кв.м.,
N, общей площадью 550005 кв.м.,
- N, общей площадью 74256 кв.м.,
в размере их рыночной стоимости равной 1 130 000 руб., 29 150 000 руб. и 4 310 000 руб. соответственно.
Указанные земельные участки территориально расположены на территории Яснополянского сельского поселения, являющегося получателем земельного налога, исчисляемого из величины кадастровой стоимости земельных участков и являющегося одним из доходов, зачисляемый в бюджет сельского поселения по нормативу 100%.
Существенное снижение кадастровой стоимости земельных участков с 9 212 804,12 руб. до 1 130 000 руб., с 270 129 455,70 руб. до 29 150 000 руб., с 36 470 091,84 руб. до 4 310 000 руб. влечет уменьшение поступлений в местный бюджет.
Просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 22 августа 2018 г. N 15-71 в части установления кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии от 22 августа 2018 г. N 15-71 кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером NN в размере рыночной стоимости 1 130 000 руб., с кадастровым номером NN в размере рыночной стоимости 29 150 000 руб., с кадастровым номером NN в размере рыночной стоимости 4 310 000 руб. В качестве основания требования указывает, что решение основано на отчете об оценке, который не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в частности федеральным стандартам оценки, вследствие неправильного определения подхода к оценке, не применения обоснованной методологии, а также недостоверности используемой информации о рынке земельных участков, к которому относятся объекты оценки.
В судебном заседании представитель административного истца Администрации Яснополянского сельского поселения Хуртына А.Н. заявленные требования, с учетом уточнения, поддержала.
Административные ответчики Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения, заявили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей (т. 1 л.д. 111-114, 124-128).
Заинтересованные лица ООО "Сибэнергоуголь", Администрация Прокопьевского муниципального района в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.
ООО "Сибэнергоуголь" в письменных возражениях указало на необоснованность заявленных требований, поскольку в Комиссию было представлено надлежащее доказательство рыночной стоимости земельных участков, подготовленное компетентным лицом (т. 2 л.д. 22-23).
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ организация может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений органа государственной власти, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В силу части 8 статьи 226 КАС РФ при проверке законности решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, установленные в частях 9 и 10 указанной статьи в полном объеме, в том числе - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия решения, основания для принятия решения, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (статьи 65, 66 ЗК РФ).
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок создания и работы комиссии).
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заинтересованные лица обращаются в комиссию с заявлением, к которому прилагаются:
выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы (п. 13).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Согласно пункту 16 Порядка создания и работы комиссии секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. На заседании комиссии по рассмотрению заявления могут присутствовать заявитель и иные лица (пункты 16 и 17 Порядка).
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (п. 10-12).
На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются: дата, время и место проведения заседания; фамилии, инициалы членов и секретаря комиссии, фамилии, инициалы, места работы, должности лиц, присутствующих на заседании комиссии и не являющихся ее членами.
Также в протоколе в отношении каждого рассматриваемого заявления указываются:
фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии) (в случае, если заявление подано физическим лицом);
наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом);
наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами);
кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение и адрес (при наличии);
основания подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости;
пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании;
пояснения оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде;
результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений;
сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости (п. 17).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или о ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в течение двух рабочих дней с даты его принятия представляется секретарем комиссии в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
На территории Кемеровской области указанная комиссия создана при Управлении Росреестра по Кемеровской области, ее состав утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 20 февраля 2012 г. N П/72 (с учетом изменений, внесенных приказами от 26 марта 2015 г. N П/129, от 28 сентября 2015 г. N П/496, от 10 марта 2016 г. N П/0108, от 31 января 2017 г. N П/0039, от 09 февраля 2017 г. N П/0057, от 15 мая 2018 г. N П/0186). В соответствии с приказом в состав комиссии входят представители Управления Росреестра по Кемеровской области, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также представитель национального совета по оценочной деятельности (т. 1 л.д. 115-123).
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, оспариваемое решение N 15-71 от 22 августа 2018 г. принято на заседании Комиссии при участии 50% ее членов, и иных участвующих лиц, что подтверждается протоколом N 15 от 22 августа 2018 г. (т. 1 л.д.188-194).
Таким образом, решение Комиссии N 15-71 от 22 августа 2018 г. принято органом, уполномоченным на его принятие.
Как следует из материалов дела, ООО "Сибэнергоуголь" является собственником земельных участков, расположенных по адресу <адрес>, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения:
- с кадастровым номером NN, общей площадью 18758 кв.м., разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства,
- с кадастровым номером NN, общей площадью 550005 кв.м., разрешенное использование - для ведения крестьянского хозяйства,
- с кадастровым номером NN, общей площадью 74256 кв.м., для сельскохозяйственного производства,
что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д.145-147, 150-153, 155-157).
Указанные земельные участки расположены на территории Яснополянского сельского поселения Прокопьевского района Кемеровской области, что подтверждается справкой Администрации Прокопьевского муниципального района (т.1 л.д. 97), картой градостроительного зонирования территории Яснополянского сельского поселения (т. 1 л.д. 98-100).
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 23 июля 2018 г. кадастровая стоимость земельных участков определена актом от 23 января 2017 года по состоянию 23 января 2017 года и составляет для участков с кадастровыми номерами NN - 9 212 804, 12 руб., N - 270 129 455, 70 руб., N - 36 470 091, 84 руб. (т. 1 л.д. 144, 149, 150).
24 июля 2018 г. ООО "Сибэнергоуголь" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - N по основанию установления их рыночной стоимости (т. 1 л.д.129).
К заявлению были приложены выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, их характеристиках и зарегистрированных правах, отчет об оценке.
Согласно представленному отчету об оценке N 17/151/10 З от 18 июля 2018 г., составленному оценщиком ФИО8 рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 23 января 2017 г. составляет:
- с кадастровым номером NN - 1 130 000 руб.,
- с кадастровым номером NN - 29 150 000 руб.,
- с кадастровым номером NN 4 130 000 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 22 августа 2018 г. N 15-71 заявление ООО "Сибэнергоуголь" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами NN в размере их рыночной стоимости 1 130 000 руб., 29 150 000 руб., 4 130 000 руб. соответственно (т.1 л.д. 132-135). Данное решение послужило основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также содержание пунктов 16, 18 Порядка создания и работы комиссии позволяют сделать вывод о том, что законодательство предусматривает право органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается иными лицами, принять участие в заседании комиссии, рассматривающей заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка путем установления его рыночной стоимости, а также представить письменные пояснения к заседанию комиссии.
Согласно части 1 статьи 61 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских поселений зачисляются налоговые доходы от следующих местных налогов, устанавливаемых представительными органами городских поселений в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах:
земельного налога - по нормативу 100 процентов.
Размер земельного налога определяется от кадастровой стоимости участка (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Решением Совета народных депутатов Яснополянского сельского поселения от 14 ноября 2014 N 195 на территории муниципального образования -Яснополянского сельского поселения установлен земельный налог.
Земельный налог в отношении трех спорных земельных участка, собственником которых является ООО "Сибэнергоуголь", определяется от кадастровой стоимости участков и подлежит зачислению в бюджет Яснополянского сельского поселения.
Таким образом, Администрация Яснополянского сельского поселения, как орган местного самоуправления, на территории которого находятся земельные участки, поскольку ее права и обязанности затронуты результатами пересмотра кадастровой стоимости данных земельных участков, имеет правовой и экономический интерес в рассмотрении Комиссией заявления о пересмотре их кадастровой стоимости, вследствие снижения налоговых поступлений, следовательно вправе оспорить решение Комиссии.
Согласно представленным материалам Администрация Яснополянского сельского поселения была уведомлена о предстоящем заседании Комиссии (т. 1 л.д. 167, 225), кроме того, направлено уведомление главе Прокопьевского муниципального района (т. 1 л.д. 169, 224). Таким образом, нарушений в порядке рассмотрения заявления ООО "Сибэнергоуголь", в связи с не уведомлением заинтересованных лиц Комиссией допущено не было.
Административный истец, указывая на несогласие с оспариваемым решением, ссылается на необоснованность выводов Комиссии о рыночной стоимости спорных земельных участков.
Как видно из текста решения Комиссии, протокола заседания Комиссии от 22 августа 2018 г., при принятии решения Комиссия руководствовалась представленным заявителем отчетом оценщика N 17/151/10 З от 18 июля 2018 г., подготовленным оценщиком ФИО10 При этом Комиссия сделала вывод, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то есть общим требованиям к содержанию отчета об оценке. Вывода о соответствии отчета иным требованиям, предъявляемым к отчету, установленным федеральными стандартами оценки, в решении Комиссии и в протоколе заседания Комиссии не содержится.
В соответствии с пунктами 6, 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г.N 297 (далее - ФСО N 1), предусмотрено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущества России от 06 марта 2002 N 568-р оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из приведенных подходов (подпункт "и" пункта 8 раздела III Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 "об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N3).
Как следует из представленного в материалы дела отчета, при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
В разделе 9.2 отчета оценщиком выбор подхода к оценке не мотивирован, приведенное в данном разделе перечисление подходов и методов не свидетельствует о невозможности применения доходного, а также затратного подхода для оценки земельных участков, на основании данных, которые должны были быть установлены оценщиком в разделе 8 отчета.
Пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, предусмотрено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Согласно пункту 12 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, рекомендуется к применению, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N1).
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Согласно пункту 10 ФСО N1, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применив в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, оценщик в качестве объектов-аналогов для всех трех участков на дату оценки 23 января 2017 года выбрал 3 из 23 земельных участков Прокопьевского и Новокузнецкого муниципальных районов, сделки с которыми состоялись по данным Кузбассфонда в 2013-2014 гг., сославшись в разделе 8.3 отчета "Анализ данных о ценах сделок и (или) предложений" на отсутствие сделок в исследуемом сегменте в 2015-2017 году, ввиду ограниченности рынка и его неактивность в исследуемом сегменте. Средняя стоимость 1 кв.м. объектов-аналогов, согласно выборке составила 50-59 руб., рыночная стоимость земельных участков составила 60, 53, 58 руб. за кв.м. соответственно.
Информация об объектах-аналогах оценщиком была использована на основании данных аукционов Кузбассфонда, сведения о рыночном характере совершенных с данными земельными участками сделок в отчете отсутствуют. Вместе с тем с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках применённой методологии подлежал установлению характер совершенных с объектами-аналогами сделок, который должен был носить именно рыночный характер, когда цена сделки зависит только от усмотрения сторон и не ограничена какими-либо условиями.
Согласно данным, изложенным в административном исковом заявлении в 2014 году на территории Прокопьевского муниципального района было зарегистрировано 30 сделок с земельными участками под недропользование, стоимость 1 кв.м. составила от 45 руб. кв.м. до 4 188,67 руб.кв.м.
Из письменных пояснений оценщика ФИО9 следует, что доводы административного истца о несоответствии отчета действующему законодательству об оценочной деятельности несостоятельны. В отношении земельных участков используемых для недропользования особенностей при оценке не имеется. Применение затратного подхода невозможно. Доходный подход вследствие того, что застроенный участок оценивается как незастроенный и в расчетах имеющиеся улучшения земельного участка не учитываются также не подлежит применение. Кроме того, оценщик указал о недостоверности информации о сделках, приведенной в административном исковом заявлении.
В пункте 3 ФСО N3 указано, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
С учетом указанных выше обстоятельств, суд полагает, что при составлении отчета о рыночной стоимости спорных земельных участков допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, относительно анализа рынка, обоснованности отказа от применения доходного и затратного подхода, а также предъявляемых к выбору объектов-аналогов объектов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в связи с чем отчет не мог быть признан доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости. Пояснения оценщика недостатки отчета не устранили.
Однако из протокола заседания Комиссии и решения Комиссии не усматривается, что указанные обстоятельства были предметом обсуждения и проверки Комиссии.
При таком положении решение Комиссии в оспариваемой части является необоснованным и незаконным. С учетом установленных по делу обстоятельств доводы заинтересованного лица ООО "Сибэнергоуголь" о соответствии закону оспариваемого решения не могут быть приняты во внимание.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку решение Комиссии от 22 августа 2018 года N 15-71 в оспариваемой части признается судом незаконным, то внесенные на его основании в Единый государственный реестр недвижимости сведения об установленной этим решением кадастровой стоимости спорных земельных участков подлежат исключению.
Одновременно суд обязывает Комиссию повторно рассмотреть ранее поданное заявление ООО "Сибэнергоуголь" установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Руководствуясь ст.ст.175-179 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Требования Администрации Яснополянского сельского поселения Кемеровской области удовлетворить.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 22 августа 2018 года N 15-71 в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельных участков:
- с кадастровым номером NN, общей площадью 18758 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 1 130 000 руб.,
- с кадастровым номером NN, общей площадью 550005 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 29 150 000 руб.,
- с кадастровым номером NN, общей площадью 74256 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 310 000 руб.
Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области повторно рассмотреть в установленном порядке заявление ООО "Сибэнергоуголь" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами NN в размере равном их рыночной стоимости.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии от 22 августа 2018 года N 15-71 кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами NN в размере их рыночной стоимости 1 130 000 руб., 29 150 000 руб., 4 310 000 руб. соответственно.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 28 января 2019 года.
Судья: Пушкарева Н.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка