Решение Тверского областного суда от 12 августа 2020 года №3а-58/2020

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 августа 2020 года Дело N 3а-58/2020
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,
при помощнике судьи ФИО12.,
с участием представителя административного истца Мелешенко Е.И.,
представителей заинтересованного лица Администрации города Твери Репиной О.Ю., Пиуновой Н.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Суковатицына И.В. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Суковатицын И.В. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как пользователя земельным участком.
В судебном заседании представитель административного истца - Мелешенко Е.И. поддержала исковые требования, по основаниям, изложенным в административном иске.
Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра", извещенных о времени и месте рассмотрения настоящего дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Представители заинтересованного лица - Администрации города Твери Репина О.Ю., Пиунова Н.Г. возражали против удовлетворения административного иска, ссылаясь на несоответствие представленного истцом отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Суковатицыну И.В. на праве собственности принадлежат следующие объекты незавершенного строительства:
с кадастровым номером N, степень готовности 18%,
с кадастровым номером N, степень готовности 62%,
с кадастровым номером N, степень готовности 45%,
с кадастровым номером N, степень готовности 46%,
с кадастровым номером N, степень готовности 66 %.
Первоначально собственником данных объектов, право которого было зарегистрировано 31 августа 2006 года являлся Власов С.В. Основанием возникновения данного права послужил договор купли-продажи, заключенный с унитарным муниципальным предприятием по строительству кондитерской фабрики "Дирекция строящейся кондитерской фабрики", владевшим указанным имуществом на праве хозяйственного ведения, Впоследствии право собственности переходило к иным лицам, последний раз 19 июня 2018 года - к Суковатицыну И.В.
Согласно выписке из ЕГРН от 04 октября 2019 года земельный участок площадью 23728,2 кв.м, на котором расположены перечисленные объекты, поставлен на кадастровый учет 13 июля 2003 года с кадастровым номером N, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования участка - под строящуюся кондитерскую фабрику, находится по адресу: <адрес>. Право государственной собственности на земельный участок не разграничено.
Из разъяснений, содержащихся в абзаце 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Доказательств, подтверждающих, что спорный земельный участок предоставлялся собственникам расположенных на нем объектов недвижимости для завершения строительства, суду не представлено.
Кроме того, на основании частей 1, 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов, строительство которых не завершено, признанных самостоятельными объектами недвижимого имущества, приобретенных в порядке приватизации государственного имущества, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной собственности вправе приобрести у государства указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, истец имеет право на приобретение земельного участка в аренду или в собственность, а, следовательно, вправе оспаривать его кадастровую стоимость.
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.
Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области, согласно выписке из ЕГРН от 18 июня 2019 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.
В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от 15 июля 2019 года N 18-З/2019, составленный оценщиком Соколовой ФИО14., согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка на указанную дату составила <данные изъяты> рублей.
09 октября 2019 года Суковатицын И.В. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного земельного участка, в удовлетворении которого Комиссией вопреки приведенным нормам законодательства было отказано со ссылкой на то, что земельный участок не является предметом арендных отношений, и исключительное право его выкупа у заявителя отсутствует.
В то же время, принимая во внимание возражения Администрации города Твери относительно отчета об оценке, мотивированные тем, что подобранные в рамках сравнительного подхода к оценке объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки, а методология расчета корректировок на площадь и на дату продажи земельных участков является неверной, определением суда от 08 июня 2020 года по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта Петрова В.А. от 13 июля 2020 года N 8664 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату определения его кадастровой стоимости составила <данные изъяты> рублей.
Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.
Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков города Твери, предназначенных для промышленной застройки, к сегменту которых относится оцениваемый объект недвижимости, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, в заключении приведены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.
Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода, метода количественных корректировок, применение которых экспертом обосновано. В процессе оценки эксперт из имеющихся на рынке предложений отобрал пять объектов-аналогов, расположенных в городе Твери, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставимых с ним по ценообразующим факторам, их цены скорректировал по итогам сравнения участков и, согласовав полученные результаты, определилвеличину рыночной стоимости.
Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, с выводами судебной экспертизы согласились, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались.
Указанные выводы эксперта подтверждают результат досудебной оценки (отличие составляет 0,6%), при проведении которой, вопреки доводам заинтересованного лица, существенных нарушений федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не допущено, поскольку подбор трех аналогов осуществлен с соблюдением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7, а выбор методологии оценки в силу пункта 24 ФСО N 7 является правом оценщика.
Вместе с тем, заключение судебной экспертизы основано на результатах сравнения большего количества земельных участков, а потому более точно отражает рыночную стоимость земельного участка. В связи с этим кадастровая стоимость должна быть определена в размере, указанном в заключении судебной экспертизы.
Установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, составляющий пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" подлежит восстановлению, поскольку до настоящего времени новая кадастровая оценка объектов недвижимого имущества на территории Тверской области не проведена и для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей применяются результаты кадастровой оценки, утвержденные приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Суковатицына Игоря Владимировича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 09 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Т.В. Парфенова
Мотивированное решение составлено 17 августа 2020 года.
Председательствующий Т.В. Парфенова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка