Решение Хабаровского краевого суда от 27 февраля 2018 года №3а-58/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 февраля 2018 года Дело N 3а-58/2018
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре В.А.Цурман,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 ноября 2017 года N 18,
установил:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 06.02.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 07.11.2017 года N 18, которым на основании заявления ООО "ШАТТЛ-7" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 1 244 350 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что представленный ООО "ШАТТЛ-7" отчет об оценке от 15.07.2017 года N138 (составлен сотрудником ООО "Независимая экспертиза и оценка" оценщиком Сологуб А.Ю., являющимся членом НП СРО "Экспертный совет"), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Отказываясь от применения корректировки "на условия продажи" оценщик не учел, что в 2011 году на территории г.Комсомольска-на-Амуре вторичный рынок земельных участков развит не был, а существовал только первичный рынок, на котором органом местного самоуправления земельные участки реализовывались на торгах совместно с находящимися на них строениями, зданиями. Покупатель по таким сделкам был заинтересован приобрести строение, а не земельный участок, поэтому цена земельного участка фактически определялась как ликвидационная (льготная) стоимость. Количество объектов-аналогов оценщиком определено достаточно, то выбирая объект-аналог N 4 оценщик не учел, что сделка в отношении него заключалась в преддверие процедуры банкротства продавца, что повлекло значительное снижение рыночной стоимости земельного участка. Также оценщик не учел, что земельные участки, находящиеся по Северному шоссе,16, фактически являются производными от земельного участка, на котором ранее находилась войсковая часть. Здания, строения, находившиеся на этих земельных участках, и на объектах-аналогах N 1, 3, 4 требовали значительных материальных затрат на их восстановление, что не могло не сказаться на стоимости земельного участка, поскольку тип и состояние застройки, инженерных коммуникаций существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта. Оценивая эти земельные участки как незастроенные, оценщик не учел положения пункта 20 ФСО N7 и принцип единства земельного участка и находящихся на нем строений. Отказываясь от применения корректировки "на дату продажи" оценщик исходил из того, что даты сделок с объектами-аналогами максимально приближены к дате оценки. Но это свидетельствует о неверном определении даты продажи объектов-аналогов, которые были реализованы в период с июля по август 2011 года, а оценка производилась на 01.01.2012 года. Производя корректировку "на назначение участка" оценщик не учел, что объект оценки имеет вид разрешенного использования "с целью использования объектов промышленности", а объект-аналог N5 имеет вид разрешенного использования "занимаемый объектом материально-технического обеспечения". Применяя сравнительный подход к оценке оценщик не учел, что объект-аналог N 2 (ул.Кирова, 12/2) был продан на аукционе с обременением правами третьих лиц, что существенно снижает рыночную стоимостью предмета продажи. При этом оценщик применил пункт 10 ФСО N4, хотя он регулирует порядок определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и не может применять для установления рыночной стоимости объекта недвижимости. Но соответствующую корректировку оценщик не произвел. Применяя корректировку "на местоположение участка" руководствовался постановлением Администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N 3829-па и решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55, которыми определены зоны и подзоны градостроительной ценности. Но применение указанного постановления недопустимо, так как оно не действовало на 2011 года, и применению подлежали коэффициенты, установленные на 2012 год. Но определяя границы зон и подзон оценщик неверно определилзону градостроительной ценности объекта-аналога N 2, указав, что он находится в 6 зоне, хотя фактически он находится в 7 зоне градостроительной ценности. Также оценщик, в нарушение подпункта "е" пункта 22 ФСО N7 не учел фактическое местоположение земельного участка и объектов-аналогов, которые имеют разную транспортную и пешеходную доступность, разную удаленность от центра деловой активности, административных, финансовых, торговых и складских комплексов. В нарушение требований пунктов 5, 12 ФСО N3, оценщиком использована недостоверная информация. В отчете представлена недостоверная информация об объекте-аналоге- земельном участке под нежилым зданием лит.А по Северному шоссе,16: так земельный участок был продан на торгах 12.01.2012 года, а в отчете указана дата - сентябрь 2011 года, цена сделки составила 129 000 рублей, а в отчете указано - 40 896 рублей. Копии представленных заявителем оценщику документов в установленном порядке не заверены и приложены к отчету. Поскольку рыночная стоимость объекта оценки более чем на 30 процентов ниже кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 05.07.2014 года N 205-пр, то отчет об оценке должен быть подтвержден положительным экспертным заключением. Но представленное положительное заключение от 19.09.2017 года N ЭП-270617-2-ХК/2 относительно отчета от 15.07.2017 года N 138 является недопустимым доказательством. Экспертное заключение подписано экспертом, не имеющим квалификационного аттестата на дачу такого заключения. Договор на проведение экспертизы отчета заключен 27.06.2017 года, в то время как договор на оценку объекта между заказчиком ООО "Шаттл-7" и исполнителем ООО "Независимая экспертиза и оценка" заключен 06.07.2017 года.
Представители административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ООО "ШАТТЛ-7", уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела (заявление о рассмотрение дела в его отсутствие представлено только заинтересованным лицом), их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело в их отсутствие.
В письменных возражениях представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края Мирошниченко А.В. выражает несогласие с требованиями административного истца, просит в их удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО "ШАТТЛ-7" представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценки", в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией был проверен, он соответствует требованиям статей 11, 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны замечаниям, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета о рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.
В письменных возражениях представитель заинтересованного лица ООО "ШАТТЛ-7" просит отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности".
Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "ШАТТЛ-7" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 8 200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью использования объектов промышленности - нежилых зданий и нежилого здания гаража, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.06.2012 года, запись регистрации N.
На этом земельном участке находятся принадлежащие на праве собственности ООО "ШАТТЛ-7" объекты недвижимости - нежилые здания: трехэтажный мебельный цех литер А,А1, площадью 1 806,70 кв.м. с кадастровым номером N (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.07.2003 года, запись регистрации N).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 13 200 524 рублей по состоянию на 01.01.2012 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.
Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Так как ООО "ШАТТЛ-7" является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, то он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.
ООО "ШАТТЛ-7" обратилось 06.10.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет N 138 об определении рыночной стоимости, составленный 15.07.2017 года оценщиком ООО "Независимая экспертиза и оценка" А.Ю.Сологуб, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2012 года составляет 1 244 350 рублей.
Заявление ООО "ШАТТЛ-7" рассмотрено на заседании Комиссии 07.11.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение N 18 от 07.11.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года в размере 1 244 350 рубля.
В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.
Поскольку, как следует из содержания части 1 статьи 387 Налогового кодекса РФ, земельный налог устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований, то администрация города Комсомольска-на-Амуре вправе оспорить решение Комиссии от 07.11.2017 года N 18, так как земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030307:38 находится на территории этого муниципального образования и решение Комиссии затрагивает его права и законные интересы.
Федеральный закон от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года N П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года N П/121 и от 09.02.2017 года N П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на Черевко Ю.А., а в случае её отсутствия - Исакова И.В..
Из протокола N 22 от 07.11.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение N 18 принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - заместителем председателя Бондар Г.Д. (председательствовал на заседании), членом комиссии Ожеговым О.В.; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили в письменной форме свои возражения (пояснения).
Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263.
В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Из протокола N 22 от 07.11.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 15.07.2017 года N 138 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 15.07.2017 года N 138 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 8200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: занимаемый объектами промышленности, имеет значение 1 244 350 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 14 621 830 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 15.07.2017 года N 138, составленного сотрудником ООО "Независимая экспертиза и оценка" оценщиком Сологуб А.Ю. (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает доводы административного истца о его недостоверности несостоятельными, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.
Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 15.07.2017 года N 138 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Анализируя предложения к продаже земельных участков оценщик исходил из сопоставимости объекта оценки по следующим критериям: местоположение и категория земель, назначение земельного участка (градостроительные зоны расположения объекта), площадь участка, условия продажи (торг), выставляющееся право на объект, расположение относительно автомагистралей, дата продажи. Земельные участки, расположенные в общественно-деловых и жилых зонах г.Комсомольска-на-Амуре в качестве объектов-аналогов не рассматривались.
Оценщиком отобрано 7 объектов, сопоставимых с объектом оценки по вышеуказанным критериям - сделки о продаже единых объектов недвижимости, информация о которых опубликована на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице N5.3.5 "Информация об объектах-аналогах". Проводя сравнение объектов-аналогов, оценщик применил корректировку "на вид разрешенного использования", "на местоположение", "на расположение относительно автомагистралей". Расчет и описание корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в Отчете (страницы 98 - 123).
Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что подлежала применению корректировка на "условия продажи", поскольку продажа объектов-аналогов в 2011 году производилась в условиях неразвитого рынка. Земельные участки фактически продавались в нагрузку к нежилым зданиям (строения) по заниженной (ликвидной) цене, которая не отражала их реальную рыночную стоимость. Суд считает такой довод несостоятельным, ибо он не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Положения статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В подпункте "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - земельные участки продаваемые по договору купли-продажи, и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Объект-аналог N 4 (земельный участок с кадастровым номером N площадью 536,30 кв.м., находящийся в г.Комсомольске-на-Амуре на Северном шоссе, 16) продан на отрытом рынке. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, размещена на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и в учетной системе Росреестра. Сведений о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках не содержится. Также в источнике не содержится сведений о том, что объект-аналог N 4 передавался покупателю в рамках дела о банкротстве продавца.
Административный истец также не представил суду доказательства, подтверждающие его довод о том, что сделки с объектами-аналогами совершались в условиях чрезвычайных ситуаций, что цена сделки была существенно занижена и не отражала реально сложившуюся рыночную цену отчуждаемого объекта.
Довод административного истца о том, что земельные участки, находящиеся в г.Комсомольске-на-Амуре по Северному шоссе необоснованно выделены оценщиком в самостоятельные объекты-аналоги, так как являются составными частями единого земельного участка, не подтверждается сведениями, размещенными официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре. Согласно этим сведениям земельные участки, находящиеся на Северном шоссе в г.Комсомольске-на-Амуре (дома 16, 10, 12) были проданы на открытом рынке как самостоятельные объекты.
Суд считает, что не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что производя корректировку "на назначение земельного участка" оценщик не учел, что объект оценки имеет вид разрешенного использования - с целью использования объектов промышленности, а объект-аналог N 5 имеет иной вид использования - занимаемый объектом материально-технического обеспечения, что влияет на определение рыночной стоимости.
Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены.
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков вида разрешенного использования 9 (ВРИ-9): "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из фактического использования земельных участков, сведения о котором представлены на официальном сайте органа местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и учетной системе Росреестра. В официальных источниках указано, что земельный участок с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес> (объект-аналог N5), используется для размещения объекта материально-технического снабжения, нежилого здания - склада металлического. При таком положении оценщик обоснованно определилвид разрешенного использования объекта-аналога N5 как ВРИ-9, поскольку к такой группе вида разрешенного использования отнесены земельные участки, предназначенные для размещения объектов материально-технического снабжения. Доказательств иного административный истец, в подтверждение своих доводов, не представил.
По мнению административного истца, оценщик не учел типы застроек объектов-аналогов и объекта оценки, оценил их как незастроенные земельные участки, что существенно повлияло на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Суд, на основании установленных по делу обстоятельств, считает, что этот факт не имеет существенного значения для разрешения данного дела.
Как указано в пункте 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, в случае определения стоимости земельного участка для внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости состояние и тип застройки объекта оценки не имеет значения, поскольку указанная в реестре стоимость признается кадастровой стоимостью объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется для определения базовой ставки земельного налога. Следовательно, не имеет значение состояние и тип застройки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки.
Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что при проведении сравнительного анализа подлежала применению корректировка "на дату продаж", и что оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у объекта-аналога N 2 (земельный участок с кадастровым номером 27:22:031705:0036 площадью 13 824 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>).
Как указано в пункте 7, подпункте "е" пункта 22 ФСР N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.
В отчете указано, что отказываясь от применения корректировки "на дату продажи" оценщик исходил из того, что рынок земельных участков во втором полугодии 2011 года был плохо развит, малочислен, скуден по объему. Сделки по отобранным объектам-аналогам совершены во втором полугодии 2011 года, то есть в период, не превышающий шесть месяцев до даты оценки - 01.01.2012 года. Поскольку колебание цен на земельные участки в этот период на рынке были минимальными, то применение корректировки "на дату продажи" повлечет искажение фактического состояния рынка земельных участков и стоимости объекта оценки. Доказательств обратного административным истцом не представлено. А субъективное мнение административного истца относительно образования и изменения цена на рынке земельных участков в течение второго полугодия 2011 года, само по себе не может являться основанием для признания выводов специалиста-оценщика неверными.
Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра, не содержит сведений о наличии у объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>, каких-либо обременений. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объект-аналог N2 имел ограничения (обременения) на дату заключения сделки или регистрации перехода права собственности. То обстоятельство, что строения (здания), находящиеся на земельных участках, выбранных оценщиком как объекты-аналоги, были обременены правами третьих лиц - арендаторами зданий, не свидетельствует о наличии обременений у объектов недвижимости - земельных участков, продаваемых по договорам купли-продажи.
Несостоятельным, свидетельствующим о некорректном прочтение содержания отчета, является довод административного истца о том, что в отношение объекта-аналога - земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> (с нежилым зданием лит.А), приведена недостоверная информация. Так земельный участок был продан на торгах 12.01.2012 года, а в отчете указана дата - сентябрь 2011 года, цена сделки составила 129 000 рублей, а в отчете указано - 40 896 рублей.
В таблице N5.3.5 "Информация об объектах-аналогах" (страница 95 97 отчета) представлены сведения об объектах-аналогах, использованных оценщиком при определение рыночной стоимости объекта оценки. Среди объектов-аналогов имеется три земельных участка, находящихся по адресу: <адрес> - объекты-аналоги N1, N2 и N 4. На этих объектах находятся нежилые здания литер Д, литер Б и литер Е. Земельного участка, на котором находится нежилое здание с литером А, среди объектов-аналогов не имеется.
Позиция административного истца о том, что: определяя рыночную стоимость объекта оценки на 01.01.2012 года оценщик применил корректировку "на местоположение земельного участка" исходя из размера коэффициентов, установленных постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N3829-па. Но, это постановление не подлежало применению, поскольку не распространяет свое действие на 2012 год; неверно определена зоны градостроительной ценности объекта-аналога N 2, который находится в 7 зоне градостроительной ценности, а не в 6, как указано в отчете (зоны определены решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55), по мнению суда не заслуживает внимания из-за своей несостоятельности.
В отчете оценки указано, что в зависимости от местоположения оцениваемого объекта (окружения объекта, инфраструктуры района, предполагаемого вида использования объекта) его стоимость может меняться. При выполнении корректировки "на местоположение" оценщик использовал значения коэффициентов, установленных постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N3829-па "Об установлении значений коэффициента для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2011 год", и учитывающих категорию земель и вид разрешенного использования земельных участков, а также зонирование территории (зоны и подзоны градостроительной ценности, которые установлены решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55). При этом оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок относится к 4-ой зоне градостроительной ценности, подзона 6, а объект-аналог N 2 (земельный участок с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>) к 6-й зоне градостроительной ценности.
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N55 определены границы зон и подзон градостроительной ценности территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре", согласно схеме и описанию границ.
Исходя из сведений, содержащихся в карте градостроительного зонирования г.Комсомольска-на-Амуре (Приложение N 1 к решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55), земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> (объект-аналог N2), значиться в градостроительной зоне 6.
В постановлении администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N3829-па указано, что оно действует с 01.01.2011 года. В постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года N 640-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2012 год" указано, что оно распространяет свое действие на 2012 год.
Исходя из положений статьи 47 Федерального закона от 06.10.2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и статьи 36 Устава муниципального образования города Комсомольска-на-Амуре", принятого решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 03.09.1996 года N 55, юридическую силу постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года N 640-па приобрело с даты его подписания, поскольку обратное в нем не указано.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась по состоянию на 01.01.2012 года исходя из анализа рынка, сложившегося в течение 2011 году, а на это время действие постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года N 640-па не распространяется. Поэтому оценщик обоснованно руководствовался постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N3829-па при проведении корректировки на местоположение объекта.
Довод административного истца о том, что в нарушение требований подпункта "ж" пункта 8, пунктов 11, 12 ФСО N3, к отчету приложены представленные заказчиком ксерокопии документы, не заверенные в установленном порядке, суд не принимает во внимание, ибо он является следствием неверного толкования положений закона и недостаточным изучением содержания отчета.
Пункт 12 ФСО N3 устанавливает, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
Содержание отчета свидетельствует о том, что заказчиком ООО "ШАТТЛ-7" были представлены оценщику подлинные документы об объекте оценке, ксерокопии этих документов приобщены к отчету и заверены оценщиком.
Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.
Доводы административного истца о необходимости подтверждения отчета об оценке положительным экспертным заключением являются следствием неверного толкования норм материального права, поэтому не принимаются судом во внимание.
Федеральным законом от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 01.01.2017 года) из статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определяющей порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой части шестнадцатой, который содержал требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Конституционный суд РФ (Определение от 09.03.2017 года N 592-О), определяя правовое значение положений пункта 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства РФ и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в их совокупности, указал, что с момента утраты абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 юридической силы более не требуется представления экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).
Поскольку ООО "ШАТТЛ-7" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обратилось после 01.01.2017 года, то у него отсутствовала обязанность представлять, а у Комиссии отсутствовало право требовать положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из приведенных правоположений, суд не находит необходимым давать оценку содержанию положительного экспертного заключения от 19.09.2017 года N ЭП-270617-2-ХК/2 на отчет N 138, составленного экспертом Ассоциации "Самоорегулируемая организация оценщиков "экспертный совет" Ю.А.Демьяненко.
Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 ноября 2017 года N 18 отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка